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1、万科旧城改造的经验和认识,一、万科参与旧城改造项目的回顾,万科的地产业务从旧城改造项目开始,1988年，万科开始介入房地产开发领域，当年万科在深圳通过拍卖拿到了位于深圳市罗湖区红桂路的一块占地4100平米左右的旧城改造项目，这就是后来的威登别墅。,万科旧城改造在中国,上海,截止目前，万科参与旧城改造的项目分布在深圳、上海、天津、沈阳、南京、大连、鞍山和长春等城市，累计开发项目16个，占地面积67万平米，建筑面积152万平米（其中已竣工面积85万平米），总投资83亿元。,深圳,1988年1991年 威登别墅 建筑面积1.2万平米,1997年1999年 桂苑 建筑面积3.5万平米,1998年199
2、9年 彩园 建筑面积2.5万平米,1997年1999年 俊园 建筑面积7.7万平米,2000年2004年 金域蓝湾 建筑面积22万平米,天津,1997年1999年 天津万科都市花园 建筑面积6.7万平米,1993年1996年 万科世贸广场 建筑面积2.8万平米,1993年1995年 天津万科城市花园 建筑面积12万平米,1993年1996年 天津万科中心大厦 建筑面积1.6万平米,沈阳,1998年2000年 紫金苑 建筑面积5.8万平米,2001年2004年 金色家园 建筑面积16万平米,上海,2000年2001年 华尔兹花园 建筑面积11万平米,华尔兹花园,南京,2001年2004年 南京金
3、色家园 建筑面积14万平米,大连,1994年1996年 邮电万科大厦 建筑面积2.6万平米,鞍山,1993年1999年 东源大厦 建筑面积7万平米,长春,2001年2005年 长春城市花园 建筑面积36万平米,万科参与旧城改造项目一览表,面积单位：万平米,万科持续加大参与城市旧城改造项目的力度,从1988年涉足房地产开发领域至今，万科从未间断参与城市旧城改造项目的开发，而且开发规模和投资力度都不断加大，仅2001和2002年就确定旧城改造项目4个，建筑面积88万平米，总投资额49亿，这些项目将在05年前全部开发完毕。,旧城改造占万科的比重建筑面积 截止2001年底，万科累计开发项目已竣工面积3
4、50万平米，其中旧城改造项目为85万平米，占24%。,旧城改造项目在万科地产业务中的比重,旧城改造占万科的比重总投资 截止2001年底，万科累计开发旧城改造项目已竣工部分总投资34亿元，占集团地产投资比重的25%。,棚户区,住宅 办公楼 酒店 商业,万科参与旧城改造项目的类型,工厂,棚户区,二、旧城改造的积极意义,由于历史和规划的原因，某些城市社区居住环境恶劣、缺乏高档的生活配套、治安状况不佳。通过改造可以改变这些社区的居住环境，从而改变整个城市的面貌。 在万科参与的旧城改造项目中，南京金色家园项目和长春城市花园项目就是改变城市面貌的典型。,改变城市面貌,南京金色家园（建筑面积14万平米）,坐
5、落在建邺区莫愁湖东岸的南京金色家园项目距离南京市中心新街口商业区仅2公里，但是原有棚户居住区形象不佳，治安较差。,2001年，万科通过招投标获得该地块的开发权，将该项目定位为南京市场的高档住宅，2002年5月，该项目一期推出，在很短的时间内实现基本受磬。 该项目作为建邺区与中心商业区之间的门户，树立了该区位的良好的新形象 ，项目的成功开发，带动了周边楼盘的旺销及地价上涨。近期莫愁湖东路路东的两块地成交价较之金色，楼面地价均上涨了一千元 。,长春城市花园 （建筑面积36万平米）,长春城市花园位于长春市核心区东部，距离市中心约3公里，但是原来为长春市外来人员集中居住的一个区域，形象不佳，并且影响了
6、该项目所在长春市二道区的居住氛围。,2001年，万科选中该项目作为进入长春市场的第一个项目，通过万科城市花园的开发，一些成功人士入住二道区万科城市花园，改变了长春市居民以往对二道区贫民窟的看法，减少了人们来二道区居住的心理抗性，原居住其他区域的人们接受了到二道区购房居住，使二道区整体形象得以提高，间接的带动了二道区经济发展。,完善城市功能与配套 旧的城区在改造后或成为新的高档住宅区，或成为为满足城市发展和完善城市功能而必要的配套，如办公楼、商业或酒店等。 在万科参与的旧城改造项目中，早期在东北地区和天津就有不少这样的类型。,1993年1996年 天津万科中心大厦 建筑面积5.8万平米 项目列入
7、1994年天津市重点建设项目，是天津目前唯一与四星级酒店联体的甲级写字楼。现大厦出租率达75%以上，在天津同类写字楼中名列前茅。,1993年1999年 鞍山东源大厦 建筑面积7万平米 商住综合大厦， 在鞍山，该项目因为首推样板间引起轰动，也是当地第一个真正意义的商务写字楼，同时因为其建筑风格独树一帜，而成为鞍山的标识性建筑。,1994年1996年 大连邮电万科大厦 建筑面积2.6万平米 大连市政府重点招商项目。项目位于大连市繁华金融商业区中山广场地带，以标准的现代化写字间、商住公寓为主构成。现已成为大连市中山广场标志性建筑之一。,1995年1996年 天津世贸广场 建筑面积2.8万平米 项目地
8、处天津市和平区南京路黄金旺地，为天津的地标性建筑。,1997年1999年 深圳万科俊园 建筑面积7.7万平米 俊园是万科第一个超高层项目，楼高161米，共46层，为全国最高的住宅。该项目是一幢以超豪华住宅为主的综合性楼宇.体量宏大.属典型的欧陆风格，1999年荣获深圳市十大明星楼盘第一名，现已成为深圳市标志性建筑。,此外，旧城改造还可以形成城市新的风景线，并且通过改变周边环境，提升周边物业价值。,深圳桂苑，通过项目外立面色彩的处理，改变了深圳旧城单一、暗淡的色彩，形成比较亮丽的居住环境。,深圳桂苑 建筑面积3.5万平米,沈阳万科紫金苑，在开发该项目的同时，万科还同时对项目周边青年大街旧楼的外立面进行了改造，不仅通过项目本身，而且通过周边物业的改善提高了区域物业的价值。,三、旧城改造应该注意的问题,保护绿化,2000年开发的上海华尔兹项目是工厂搬迁项目，宗地范围内原先绿化很好，万科在项目开发过程中为保护这些绿化作了最大的努力，该项目规划要求绿化率要达到35%，实际为42%。,华尔兹项目拆迁前后绿化的保留,华尔兹项目绿化景观,华尔兹项目绿化景观,
