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1、,我国房地产发展历程、 现状及未来发展趋势,2000级经济学 母庆旺,CONTENTS,泡沫 分析,PART 1,20世纪80年代，日本房地产泡沫空前膨胀。 自1985 年起，日本地价暴涨，房价随之暴涨， 并持续到1991 年。 1991 年，日本央行开始限 制以土地作担保的融资总量，随后日本 房价开始暴跌，房地产泡沫破灭。,泡沫 分析,PART 1,20世纪90年代，美国房地产价格开始上涨。 2000-2003年，美国房价增速在9%11%之间 波动；2004-2005年，美国房价增速提高到 15%17%。2005年2季度， 美国房价达到 峰值， 之后快速下滑，2007 年2 季度进入 负增长
2、阶段，房价随之回落。,泡沫 分析,PART 1,2000 年世界股市陷入熊市后，人们纷纷将资金 投向见效快、收益高的房地产市场。2002 年西 班牙加入欧元区，货币更迭再次激发西班牙房 地产业的升温。2008 年金融危机来临后， 银行 信贷紧缩， 贷款利率提高， 政府债务成本上 升，失业率上升，西班牙房地产泡沫破灭。,泡沫 分析,PART 1,泡沫 分析,PART 1,泡沫是否严重？,我国房地产是否存在泡沫？,未来发展如何？,CONTENTS,发展 历程,PART 1,回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的
3、改革开放史。,发展 历程,PART 1,萌芽阶段（1958-1991）,从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。,1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会,以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至,开始经济体制改革。同时商品房理论慢慢开始突破。,1978年,1958年,1986年,1989年,重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。,1980年,1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。9月北京市成立住房办公室。,可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中,1988年,1988年4月，中华人民共和国宪
4、法规定，土地使用权可以依法转让。,1981年,深圳开始商品房试点。,发展 历程,PART 1,探索与调整（1992-1999）,邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 掀起了房地产开发的高潮,亚洲经济危机,1997年,1992年,1998年,1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。 1998年5月9号，中国人民银行出台了住房贷款管理办法。 1998年以后，房地产进入了平稳快速发展时期。,发展 历程,PART 1,快速发展（2000-2008）,北京申奥成功 温州炒房团 中国正式成为WTO成员,房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移,2002年,2001年 投资投机狂潮开
5、始出现,2004年 房价大涨,2007年 疯狂暴涨,2006年 继续上涨,4.28 再次加息 抑制需求 5.17 国六条 密集的调控政策难以撼动房价高攀,土地市场规范化政策出台 招拍挂,2003年,地王现象出现 国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“,2005年 走低回落 短暂低迷期,一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条,2007年 上海汤臣 天价11万/平米；北京商品房预售均价首次突破万元。 下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。,发展 历程,PART 1,全面调整（2009-2015）,四万亿政策刺
6、激 成交量回升 全面回暖 房价普涨,2010年 史上最严调控 成交锐减,2009年 需求重新释放 楼市火爆,2011年 调控深入 成交冰冻,2013年 调控加强 市场反弹,2012年 调控持续 市场回暖,地方政策微调 房贷利率优惠 85折 销售回升 地王频现 保利 万科 泡沫破灭 鄂尔多斯 温州,新国十条 二套房提高首付比例和贷款利率 暂停发放三套房及以上的住房贷款 楼市出现降价潮,新国八条 保障房 限购令 限价令 房产税试点,新国五条 以房养老 地产金融化 万科入主徽商银行、恒大地产购入华夏银行股权、绿地集团入股上海农商行等。 房企出海,发展 历程,PART 1,全面调整（2009-2015
7、）,全面调整（2009-2015）,降准降息 去库存,2015年 政策宽松,双向和分类调控：调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。 保障性住房：“”政府工作报告中提出，加大保障性安居工程建设力度，加强配套设施建设，提高大城市保障房比例。 不动产登记：不动产登记暂行条例（征求意见稿）正式公布 政策松绑：限购退出；首套房认定标准调整；央行降息,2014年 调控不再一刀切,发展 历程,PART 1,全面调整（2009-2015）,政策变迁 （19801991）,发展 历程,PART 1,全面调整（2009-2015）,政策变迁 （19921998）,全
8、面调整（2009-2015）,政策变迁 （20012006）,发展 历程,PART 1,全面调整（2009-2015）,政策变迁 （20072008）,发展 历程,PART 1,全面调整（2009-2015）,政策变迁 （2010）,发展 历程,PART 1,首套房贷贷款首付比例提高至30%以上； 暂停发放三套以上购房贷款，暂停发放无1年以上社保证明或纳税证明的非本地居民购房贷款； 对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限制居民购房套数。,对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于0，贷款利率不得低于基准利率的.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利
9、率水平。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设。,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,2010年1月,2010年4月,2010年9月,2010年10月,上海、深圳、厦门、杭州、南京、福州、大连、宁波、三亚、温州、天津、海口、广州等13个城市出台限购令。,明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给。,全面调整（2009-2015）,政策变迁 （2011-2014）,发展 历程,PART 1,2011年,国八条出台,二套房贷首付比例提高到60%； 限购范围扩大到全国各直辖市、计划单列市、省会城市等；
10、新政涉及面广，调控力度大，超过以往各次调控政策。,四大行首套房贷利率降到基准线； 央行两次降准，间接刺激了住房消费。,出售自有住房按转让所得20%计征个税； 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构进一步提高二套住房贷款首付款比例和贷款利率； 各地纷纷出台细则，要求二套房首付比例提高到70%。,“新国五条”颁布,2012年,2013年,2014年,限购逐步松绑，调整首套房认定标准 贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍； 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购买第二套房执行首套房贷款政策。,全面调整（2009-2015）,政策变迁
11、 （2015）,发展 历程,PART 1,全面调整（2009-2015）,举个例子：西城区金融街西城晶华项目,发展 历程,PART 1,西城晶华处于金融街版块的活跃地代，与全国政协及国家银行金融机构总部咫尺之遥。由具有雄厚资金实力的新加坡国浩集团投资建设，世界顶级设计团队P&T(巴马丹拿东方广场之设计团队)倾情打造。使项目成为二环路以内仅存的低密度、精装修高档公寓。 2009年2月份房子不好销售的时候，找我们24000元每平米，而到了12月份的时候已经50000元每平米了。 目前价格150000元每平米。,全面调整（2009-2015）,关于政府调控,发展 历程,PART 1,第一我国政府对房
12、地产市场的调控能力非常强。从几十年的调控政策密集出台可以看出，政府对房地产市场的调控是越来越精准。,第二我国政府对房地产市场的调控作用非常大。特别是从近十年的调控可以看出，政府对房地产市场的调控作用越来越大，这是保证健康发展的需要，也是与日本、西班牙、俄罗斯等房地产市场最大的不同。,第三对政府充满信心。银行的信贷首先是服务于国家经济发展的，无论法人贷款还是个人贷款，其次才是考虑各家银行的贷款规模和发展计划。,CONTENTS,在过去三十年时间里，我们的M2，也就是广义的购买力，简单来说就是印钞，它对应的是那根红色的线，对应的是左边这张轴，从1986年开始有这个数据到现在一共印了280倍左右的钞
13、票。每年增长21%，并且持续30年，你的钱就贬值了。,发展 现状,PART 3,政策盘点 |,市场概况 |,房企情况 |,M2走势,宏观经济,宏观经济 |,发展 现状,PART 3,政策盘点 |,市场概况 |,房企情况 |,宏观经济,宏观经济 |,第一个是非常出名的冬虫夏草。从有数据的1990面开始到最高峰2013年，3500根的冬虫夏草从大概每斤150块钱一口气涨到21万。这里头你要做年化，放到30年里面做比较，增长率是22%，印钞速度只有21%。,第二个是大家非常关心的房子。房地产是从1998年开始，其实房价疯涨也就是过去十年，大概十年10倍，这是平均房价。北京、上海、广州、深圳差不多，都
14、是这样的平均房价。年化以后怎么样呢？年化到30年以后每年收益是6%而已，每年印钞速度是21%，可是房子就有6%。但是请大家注意，学经济的都清楚，因为买房子的正常人都是加了杠杆的。如果你用现金去买就傻了，因为收益只有6%而已，如果加了杠杆的话，首付两成就是5倍杠杆，最后结果是23%。这就是为什么核心城市跟核心区域的房价经久不衰的道理。,什么能够跑赢M2？,发展 现状,PART 3,政策盘点 |,市场概况 |,房企情况 |,宏观经济,宏观经济 |,第三个就是上海的车牌。上海车牌2001年第一次进入标准市场化拍卖过程，这个过程中当年12月份拍出了宇宙最低价，一张车牌100块钱，最新成交价应该是864
15、00块钱，也就是从2001年到最新大概涨了800倍。800倍要做年化，它的收益率是25%。,还有就是极少数的科技型、前沿型、成长型的股票，否则是搞不定这台印钞机的。,什么能够跑赢M2？,二线城市收紧效应持续蔓延,政策盘点,发展 现状,PART 3,政策盘点 |,市场概况 |,房企情况 |,宏观经济 |,发展 现状,PART 3,二线城市收紧效应持续蔓延,政策盘点,政策盘点 |,市场概况 |,房企情况 |,宏观经济 |,房贷情况 |,去库存效应持续蔓延,政策盘点,发展 现状,PART 3,住建部发布贯彻法治政府建设实施纲要（20152020年）的实施方案，明确根据房地产市场分化的实际，坚持分类调
16、控，因城施策。建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。,辽宁、浙江、福建、山东、长沙、芜湖等地均出台了相关去库存政策,中央,地方,政策盘点 |,市场概况 |,房企情况 |,宏观经济 |,房贷情况 |,发展 现状,PART 3,价格情况,政策盘点 |,市场概况 |,房企情况 |,百城住宅均价及环比变化,2016 年1-9 月百城住宅均价累计上涨14.91%，各季度涨幅逐步走高。其中，一季度累计上涨2.94%；二季度涨幅进一步扩大，累计上涨4.54%；三季度随着更多城市房价加入上涨行列，全国整体均价涨幅再度扩大，累计上涨6.78%。 截至2016 年9 月， 百城住宅均价上涨至12617 元/平方米，环比连续17 个月上涨；同比连续14 个月上涨。,宏观经济 |,房贷情况 |,发展 现状,PART 3,价格情况,各线城市住宅均价环比走势,百城及各类型城市不
