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1、养老养生地产案例研究,2011年12月,第一部分 模式分析,第二部分 案例分析,报告结构,“社区+医院+地产”模式台湾长庚养生文化村,典型特征 ：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区,模式评析,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式； 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。,模式分析,会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄,典型特征 ：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际
2、敬老院,模式评析,是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式 将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。,异地养老模式,模式分析,度假基地连锁养老模式,模式分析,分时度假式养老浙江城仙居,经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把
3、这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。,连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。,模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用
4、，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。,模式分析,我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应,模式分析,简介： 乐成老年健康生活中心地处北京CBD黄金地段，东三环双井桥，建筑面积3000平方米，四层会所式建筑。 汲取中西方成熟的健康理念与服务标准，专业为中老年个人、家庭量身订制集健康养生、文化娱乐、居家养老于一体的健康生活模式。通过感受中医养生、饮食养生、精神养生和运动养生的“四维养生”理念，验证科学的延年益寿方案，提高生命的质量，享受持续的健康和身心的快乐。,案例分析一,乐成是地产公司，研究养老项目已有10年，建设乐成
5、老年健康生活中心4年。,一、乐成历史,二、乐成中心目标客户定位,高端、高收入老人。 通过调研和实践摸索，乐成中心目前主要客户人群为北京高校的退休教师，这类人群消费观念超前，具有高端养老消费能力。,养老理念体系 投资模式体系 运营管理体系 员工培训体系,三、四大功能体系,养老理念体系： “持续照料，优雅生活”。 其核心是去机构化，尊重客户个性化需求，提供优雅的生活品质，对自理老人、半自理老人、不能自理老人都有不同的专业照料，养老相关软硬件齐备。,投资模式体系： 城市三级养老设施投资模式。 第一级社区嵌入式站点。 第二级城市区域中心养老社区。 第三级郊区养老社区。,第一级社区嵌入式站点。 分两种类
6、型，一是在原有的社区内配套建设，乐成持有或销售。表现形式为子女购买社区内的房子，同时给其父母购买另一套，与老人住邻居。二是建设社区服务网点。乐成拥有不超过张床位，为身患疾病（如中风等）的不能自理老年人提供护理服务，入住三个月到半年，老人痊愈后回到同社区的房子中居住。合作模式坚持由乐成设计，乐成购买，乐成也可以作为小股东投入，参与股权合作。 第二级城市区域中心养老社区。 社区选择在城市区域中心，靠近大型医院，主要针对半自理和不能自理老人。由于土地珍贵，鼓励老人尽可能多的买服务（提供付费服务）。规模控制在到张床位。以社区养老站点的老人为基础客户来源，半自理，不能自理的老人可直接送到本社区。 第三级
7、郊区养老社区。 位于城市郊区，是老年地产项目，是老年人的第一居所。老年人卖掉城区的房，购买老年社区的房，满足老年人对房屋的产权要求。配套兴建医院等养老服务设施。目前乐成在北京、海口、浙江莫干山等地正在投资兴建。,运营管理体系： 养老服务标准化，流程化，以文件的形式固定。运营中若发生服务纠纷，可提供足以令法院采信的服务记录文件。 拥有标准的运营管理体系，区别于一般体检的专业的老人健康测评系统，从营养、睡眠、运动、心理等方面识别老人，制定健康表格，按计划进行健康管理。,员工培训体系： 培训教师全部来源于系统内部，具有护理一线工作。提供养老护理技能培训，取得卫生部职业资格标准认证。 拟与北京协和医学
8、院开设老年护理专业，培养人才。,四、乐成养老服务经验,（1）在距离市区远的地方建单纯的养老院必定赔钱。 （2）谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合。 （3）重视养老护理流程设计。 （4）坚持以老人为中心，护理人员为核心，医生辅助的原则。 （5）直接COPY英美成型的完善管理文件，无需研发。 （6）乐成人员结构：高层高薪，核心管理；低层低薪，标准化运营。 （7）医疗专家每周来2次，老年人急病抢救为2级甲等医院。 （8）将老人居家服务的生活琐事外包给家政公司，专心提供养老健康服务。,五、项目照片,中心前台,老年用品展示区,走廊,餐厅,康复训练室,益智游戏室,卫浴设施,足疗按摩,多功能护理床,日间
9、照料,多功能护理床,日间照料,房间识别,闪光门铃,双向开门,一居室,两居室,照片电话,会客区,书法区,音乐体疗室,阅览区,电子放大镜,虹膜检测,健康检测,心理测试,手工室,活动室,茶艺室,心理咨询室,乐成中心是西方养老院设计运营模式在中国的范本表现。 乐成的四大功能体系值得借鉴。 谁经营，谁设计。硬件要和运营方式相结合的经验值得借鉴。 城市三级养老设施投资模式与官港湖长庚养生村的规划设想相契合，可以直接引入乐成西式养老的理念和模式，在领世郡先行先试。 借鉴乐成的养老护理标准体系，与中国健康事业研究发展中心的研究内容相衔接，获得国家权威标准的制定权和认证权。,六、启示,案例分析二,三亚海棠湾国际
10、养生社区,一、业态构成,“海棠湾国际养生社区”是实现养生（养老）产业多元化战略的载体，是推动度假、休闲、居住、医疗、保险、文化、教育、商业等产业向更高层次联动的平台。 “海棠湾国际养生社区” 的业态构成为：以CCRC社区为龙头，集合房地产旅游商业服务保健健康管理保险教育文化传媒等业态,强调符合“国际性热带滨海旅游城市-国家海岸”的发展目标; 产业定位: 休闲产业 养生（养老）产业 健康产业 形成多元产业集群构筑复合型社区,二、产业定位,其整体功能定位为：休闲养生健康体验复合型社区 其整体功能满足如下功能细分：居住功能、度假功能、休闲功能、医疗保健功能、持续照护功能、运动功能、教育传播功能、科技
11、研发功能、综合服务及特殊事件的处理功能,三、功能定位及实现,“海棠湾国际养生社区”通过项目安排，实现其整体功能设计 以休闲养生功能为主的项目CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题酒店（会所）、养生运动中心 以文化体验功能为主的项目东方养生谷：包括养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心、养生雕塑公园、南药植物观赏园 以传播学习功能为主的项目国际养生论坛、养生频道、养生文化学院、养生博物馆（养生技艺展示中心）,四、项目设置,（ ) 持续性照顾退休社区:实质是生活照护社区,它涵盖了老年生活的各个部分，兼顾了衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求。它营
12、造的是老年人退休以后的新的生活方式。 CCRC社区的一般区域划分： 独立生活区 协助生活区 专业护理区 老年痴呆照顾区* 入住者的居住经历往往是这样的： 开始的时候，在独立生活区居住和生活； 当身体机能/健康状况下降，就迁到协助生活区居住（也有例外）； 最终，他将入住专门的护理照顾单元或专业护理区。,CCRC社区介绍,泰康海棠湾旗舰CCRC社区,社区定位： 为泰康集团客户以及全国高端人士打造的集生活服务、健康管理和休闲养生于一体的高品质生活家园。 (1)主打全国高端市场，塑造泰康养老的品牌和市场形象 (2)泰康保险客户的定点度假疗养地 (3)服务泰康全国其他连锁CCRC社区的特色医疗及健康管理
13、输出中心 经营理念： 通过人性化的科学养老模式使得老年人重新获得自由、独立、安全、快乐的生活方式，提高老人平均寿命，延缓老人的衰老过程。,泰康海棠湾旗舰CCRC社区,社区特色： 绿色生态以及低密度的居住环境 生态社区 相宜的健康管理和医疗服务体系 长寿社区 人性化以及全方位的关怀和照顾 温馨社区 高品质以及高舒适性的家居感受 舒适社区 丰富文化娱乐属性提升社区品味 人文社区 打造专业化的老人服务品牌： 健康医疗方面：提供专业的老年护理、慢性病管理、记忆障碍恢复等专业医疗服务，并与全科医生和高端医院（例如301医院）、保险公司对接，提供急救和重大疾病的治疗。 建筑设施方面：适应活跃自理、协助生活
14、和需要专业护理的老人的不同住宅，为老年人提供符合老年人体工程特征的人性化无障碍设施，使老年人生活在安全的环境中 。 社交活动方面：社区设置促进老年人回归社会的社区文化中心和丰富的文化活动；社区帮助老年人从事力所能及的科学的体育休闲运动。,美国代表性的CCRC 社区,海棠湾养生（酒店）公寓,“海棠湾国际养生社区”将规划和建设养生公寓，其物业形式有：独立家庭别墅、连体别墅、仿古建筑的四合院、三合院、复式楼、辅助照料式住宅等； 同时，社区将配套建设康乐设施，包括室内和室外游泳池、室内（外）网球场、游戏场、草地保龄球场、健身房、健步廊、三杆洞高尔夫练习场、娱乐中心、健康管理中心、心理辅导中心、养生文化
15、学院、静思壁、养生雕塑公园、南药植物观赏园等； 另外，社区还将配套邮局、超市、食街、洗衣店、银行等。,(荷兰)阿姆斯特丹养生公寓,海棠湾主题酒店（特色酒店）,以不同内涵的养生题材为主题，通过不同风格的建筑手段和装饰艺术，营造特定的文化氛围；同时,将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。 主题酒店通常以历史、自然、神话、童话故事等成为设计主题,即以某一文化主题来体现酒店的价值；另一方面，酒店也成为文化主题的载体,使酒店同时成为一个具有较高观赏价值和旅游的功能的景点。 “海棠湾国际养生社区”的主题酒店（会所），以不同形态的建筑组团形成风情迥异的吸引力，将引导
16、入住“海棠湾国际养生社区”的目标客户完成养生文化的体验之旅。.,内华达州拉斯维加斯-金字塔酒店 (又称卢克索酒店)（Luxor Hotel） 酒店以古埃及金字塔形建筑着称， 共有4407间房间，是世界上第三大度假酒店.,瑞士的特拉肯维多利亚 少女峰温泉大酒店 （Victoria-Jungfrau Grand Hotel & Spa）,绍兴-咸亨酒店:是以鲁迅文化为主题的酒店,(瓷都)景德镇市-青花主题酒店，是以陶瓷文化 为主题的体验型精品商务酒店，装饰风格典雅温馨， 富有浓郁的地方特色。,北京-中堂主题四合院 酒店是清朝时期风格，配有古典特色家具。 贵宾间分别以琴、棋、书、画体现中国特色， 房间内分别配有古筝、象棋、笔、墨、画等。,案例分析三,河北.香河.孔雀城,一个培育亲情的地方，南加州纯手工别墅群,大部分成交客户把项目做为养老、父母养老用、周末度假用。重视别墅 体验、升值潜力和生活配套，圆梦别墅生活、主动郊区化度假和养老型客户形成主要比例构成。,项目基本资料 位置： 大运河孔雀城位于其他区 中信国安天下
