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1、,昆明房地产市场研究报告,电话： 0871-65720698,昆明锐理信息技术有限公司,传真： 0871-65720698,网址： ,2020年上半年 昆明锐理数据/ 2020年7月,热点事件,多地政策一日游被指干扰市场，地方政府被约谈 从多地的楼市调控政策不难看出，全国楼市依然坚持“房住不炒”的基调，可以执行的政策基本为加强新型城镇化建设、放松人才落户门槛、 降低人才买房，但涉及取消限售、限购、降低首付比等大型调控政策，执行难度大，落地难，后续各地调控政策继续维稳。,2,千万豪宅频被“抢”，是什么支持疫情之下的高房价？ 案例一：3月13日，位于深圳蛇口的招商太子湾湾玺T7栋推出14套房源，建
2、筑面积约360平米、370平米，4200万起步价，下午14时开始选房，仅8秒就宣告售罄， 销售金额达6亿元。这已经是招商太子湾湾玺的第二次赚足外界眼球。此前3月7日，该楼盘推出N3栋首批精装商务公寓，总价2000万起，15分钟成交即破亿元，而买房 者戴着口罩前来认购，最后被紧急限流。 案例二：4月13日，上海豪宅碧云尊邸开始认筹，认筹就要600万，最便宜的房子也要1700万起步，此次项目将推出主力户型为建筑面积约184-301小高层以及约 298-553别墅，共160套，整盘均价111983元/。一堆土豪排长队，甚至为了抢一套房打起架来。,热点事件,3,现状：深圳楼市在经历三四月份的喧嚣之 后
3、，到5月突然降温，深圳楼市并没有持续大幅上 涨。4月份，深圳先后经历二手房挂牌价飙升、新 房天价“喝茶费”，房抵经营贷，期间部分投资 公司、自媒体、房地产中介人员等多个炒房团队 助推楼市。紧接着迎来的是深圳市住建局、央行 深圳支行接连出手，严查房抵经营贷，处罚违规 中介，暂停开发商楼盘网签，下架高挂牌二手房 源，释放连环调控的信息，5月市场与以前的火爆 形成鲜明的对比。,各大房企开辟多条网上销售渠道 各大房企积极开展线上售房优惠，陆续开辟网上销售渠道，无理由退房、全民营销、差价补偿等销售措施，纷纷登场，其中，恒大推出七五折网上购房，足够硬 核，甚至一度冲上热搜。2月16日开始恒大全国楼盘75折
4、的广告和消息铺天盖地，恒大本次推广做到了环环相扣，深谙人性，从事件营销到时间发酵以及推广渠道均做 到了精心策划，但究其根本仍将回归疫情影响之下销售回款不足导致；而线上的销售模式自一直长期存在，本次疫情之下为全民带来了一个更为深刻的认知，同时线上 销售通过网络社交软件的发展有了较大的改变，现在的网上卖房已由存量逻辑变为流量逻辑。,本轮疫情，衍生直播媒体的参与，各房企蓄客方式从以往线下暖场活动、节庆活动，调整为线上 直播卖房；通过设置直播抢现金红包、特价房源、购房优惠券等形式加强互动，直播看房模式备 受房企青睐。,热点事件,4,昆明土拍市场火热 上半年土拍中，以4月9日高新区东区马金铺片区99.7
5、3亩住宅用地竞争最为激烈。该地块吸引12家房企（恒大、新城控股、龙湖、中交、金科、中梁、 中南+启鸿、金地、碧桂园、旭辉、雅居乐、海伦堡）争抢，历经193分钟97轮竞价，恒大地产以溢价97.26%揽入。随着中心城区地块越来越少，且价格较 高，土地溢价向冷门区域延伸，说明各大房企对昆明市场信心充足,2月18日，昆明呈贡区斗南片区西南区2宗约152.43亩城镇住宅 用地于昆明市土地和矿业权交易网上拍卖，共吸引了5位竞买人 争抢。历经41分钟40轮竞价，绿地旗下公司昆明绿辉置业有限 公司以3.85亿元总价揽入，溢价率39.6%,4月9日，昆明马金铺片区99.73亩住宅用地于网上拍卖，吸引12 家房企
6、争抢，历经193分钟97轮竞价，恒大地产以6.89亿元总价 揽入，楼面价约4143元/，溢价率97.26%,4月23日，昆明西山区双塔片区2宗约125.94亩土地在昆明市土 地和矿业权交易中心网上拍卖，吸引9家房企争抢，历经36分钟 36轮竞价，龙湖旗下公司昆明龙湖宜恒房地产开发有限公司以 37.22亿元总价揽入，楼面价约963613853元/，土地单价约 2955万元/亩，溢价率37.44%,热点事件,5,6,昆明楼市与全国楼市趋势是否一致？ 疫情之后房价为什么上涨了？特别是豪宅（地段好、品质 好、配套好、面积大）特别抢手；房价下半年还会涨吗？ 房价上涨了，房企压力是否会减少？对于房企而言，
7、 下半年最重要的任务是什么？ 昆明房地产行业未来发展方向在哪里？,CONTENT,目录,1. 昆明宏观环境,2. 昆明市场概述,3. 未来市场预判,7,01,8,昆明宏观环境,【中央政策-楼市】坚持房住不炒定位，落实房地产长效管理机制，切实落实城市主题责任，实现“三稳”，稳步推进“一城一策”，促进房 地产市场平稳健康发展,2014-2019 年楼市基调,2014-2015年， 以“稳增长，去 库存”为主,2019年，以“稳” 为主，稳妥实施 房地产市场平稳 健康发展长效机 制方案,2016年，强调 “房炒不住”， 因城施策,2017年，多地市 场调控，积极培 育住房租赁市场， 发力长效机制,2
8、018年，政策保 存收紧，局部地 区政策微调,2020年楼市 基调,经济环境,政策环境,9,1、降低预售门槛、协调金融保障资金; 预算许可条件下调、预算管理支出额度增加、鼓励线上售房电子签名、 工程造价调整、协调银行、保险等金融机构实施优惠等措施不仅为房 企减负，同时也为房企迎来了更多的使用资金 2、对延期竣工/交付的项目，交付期间相应顺延; 3、有可能提高个人公积金贷款额度; 提高公积金使用率，根据各地实际适当提高贷款额度的措施要求有望 能够为居民购房提供更好的选择机会,经济环境,政策环境,【地方政策】疫情后发布稳定房地产市场促进市场货包流通相关政策 （原文第一条）调整土地出让价款缴纳期限。
9、土地出让价款在疫情防控期间缴纳的，可申请延期60日缴纳。属于分 期缴款的，尾款各期缴款时间均可延期60日，延期缴款期间不计违约金，不计利息。 锐评：延期缴纳土地款，缓解企业压力。 稳定房地产市场及促进建筑项目复工措施政策要点： （原文第二条）调整城市基础设施配套费缴纳期限。疫情防控期间，房地产开发企业可根据属地政府意见在预售许可,前缴清城市基础设施配套费。 锐评：调整城市基础设施配套费缴纳期限，缓解企业压力。 （原文第三条）审批实行容缺受理。疫情防控期间签订土地出让合同或需进行首期款缴纳的项目，可依据土地 出让合同先行核发建设工程规划许可证（副本）；企业取得（副本）后，建设单位出具符合有关法律
10、和强制性 标准要求的书面承诺，可同步推进办理项目的环评、水保、施工许可等相关手续。 锐评：先行核发建设工程规划许可证，推进项目建设。 (原文第四条) 合理确定工程周期。对受疫情影响不能按照原定时间开竣工的房地产开发项目，企业可申请将开竣工 时间延期6个月， 延期期间不计违约责任；不能如期交付的房地产开发项目，交付期限按照疫情周期相应顺延。 锐评：延长工程周期，缓解企业压力。 (原文第五条) 优化商品房预售许可审批。投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，七层及七层以下建 筑形象进度达到正负零，七层以上建筑形象进度达到3层的，方可申请办理商品房预售许可证。延长房地产开发项目 解除土地抵
11、押时限。房地产开发企业取得商品房预售许可证，与房屋买受人签订购房合同后，应当申请办理预告登记， 同时，房地产开发企业可向不动产登记机构申请纳入“交房即交证”服务范畴。 锐评：优化商品房预售许可审批，调整预售许可审批的形象进度，延长房地产开发项目解除土地抵押时限。 (原文第七条) 减免缓缴企业税收。办理纳税申报困难的房地产开发企业、房屋中介企业、房屋租赁企业，由企业申 请，依法办理延期申报。对确有特殊困难而不能按期缴纳税款的，由企业申请，依法办理延期缴纳税款，最长不超过 3个月。 锐评：减免缓缴企业税收，为企业减负。 (原文第八条 )做好受困企业金融支持。对受疫情影响严重的房地产开发企业到期还款
12、困难的，贷款银行可给予展期或 续贷支持。 锐评：增强金融支持，保障企业所需流动资金。 (原文第九条) 发挥住房公积金支持作用。适时实行住房公积金差异化政策，支持基本住房需求，加大首次购房刚需支 持力度。对于本市无住房且无住房贷款记录的借款申请人家庭购买自住普通住房，根据个人住房公积金缴存情况合理 确定贷款额度；将房地产开发项目取得商品房预售许可证从项目准入条件调整为个人贷款受理发放条件，加快按揭楼 盘贷款发放速度。,锐评：充分发挥住房公积杠杆作用，促进购房需求。10,【地方政策】昆明市2020年人才引进政策,2020年昆明最新落户政策评价： 4月新发文件，取消昆明主城区落户限制，但文件针对省内
13、人口迁移明显，对于省外户口落户 条件是否遵循同等条件尚未发布细则。在目前地州户口不限购的情况下，省内人口迁移并不能促使 购房需求额外增加。,经济环境,政策环境,11,-10.00%,-5.00%,0.00%,5.00%,10.00%,15.00%,20.00%,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,2010-2020年一季度全国GDP及其增速年度增势 昆明GDP（亿元）全国GDP增速昆明GDP增速,政策环境经济环境 【全国及各个省会城市GDP】省会城市作为强有力的资源配置中心，对区域引领作用举足轻重。昆明市作为西部第四大城市，东盟桥头堡，全国著 名的春城，比
14、起东部省份省会城市确实欠佳，但在西部各省来看，依旧处于领先位置，处于省会城市的中间水平，且GDP增速高于全国水平,数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局&各地方统计局,12,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,2020年一季度,昆明人均GDP,成都人均GDP,西南五城人均GDP历年对比 贵阳人均GDP南宁人均GDP,重庆人均GDP,全国人均GDP,政策环境经济环境 【西南五城人均GDP】全市经济运行总体平稳，发展质量稳步提升
15、，逐步发展成为西部地区重要的区域性中心城市，昆明市人均生产总值显著提 高，高于全国人均GDP，在西南五城中也处于中游位置,数据来源：锐理数据平台&国家统计局&昆明统计局&各地方统计局,13,7.9%,5.1%,6.1% 4.2% 4.0%,9.5%,19.4%,19.4%,5.0%,14.8%,5.5%,12.7%,4.7%,7.3% 7.8% 5.0% 6.9%,18.9%,17.9%,4.1%,9.3%,5岁以下,6-15岁,16-19岁,20-24岁,25-29岁,30-34岁,35-40岁,41-50岁,51-60岁,61-65岁,66岁以上,2018年昆明市人口年龄结构,-25.0% -20.0% -15.0% -10.0% -5.0% 农村居民占比,4.7% 0.0%5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 城镇居民占比,648.64,653.3,657.9,662.6,667.7,672.8,678.3,685,695,2.54%,0.73%,0.72%,0.70%,0.71%,0.77%,0.76%,0.82%,0.99%,1.46%,0.00%,0.50%,1.
