{财务资产管理}资产评估的办法及其选择

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1、第一节 资产评估的方法及其选择 第二节 资产评估的途径 第三节 资产评估的基本程序,第二章 资产评估的方法与程序,一、成本法（The cost method）,3、注意问题（应用前提） （1）历史资料的真实性；（2）形成资产价值的成本耗费是必要的.,（一）成本法的基本原理 1、理论基础 （1）生产费用价值论 （2）资产的价值取决于购建时的成本耗费 2、评估思路,第一节 资产评估的方法及其选择,（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算,基本公式： 评估值 = 重置成本 - 实体性损耗 - 功能性损耗 - 经济性损耗 = 重置成本成新率 - 功能性损耗 - 经济性损耗 评估值 = 重置成本综合

2、成新率,1、重置成本及其计量 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。,（1）重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本 = 直接成本 + 间接成本 直接成本 一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。 间接成本 主要指企业管理费、培训费等。 注：（1）采用核算法的前提 能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 （2）该方法即可用于计

3、算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。,案例1 重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，该机器设备重置成本为： （1）直接成本=500001000十800=51800(元) 其中：买 价：50000元 运杂费： 1000元 安装成本：800元（其中原材料300，人工500） （2）间接成本(安装成本)：400元 （3）重置成本合计：52200元。,（2）物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基

4、物价指数 （2）环比物价指数 注意问题 物价指数法计算的是复原重置成本。,案例2 某被估资产购建于2001年，账面原值为50000元，当时该类资产的价格指数为95，评估时该类资产的价格指数为160，则： 被估资产重置成本 50000（16095）10084210（元）,又如，被估资产账面价值为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为1993年为11.7，1994年为17，1995年为305，1996年为69，1997年为48，则有： 被估资产重置成本： = 200000（111.7）（117）（130.5）（16.9）（14.8） 100 = 2

5、00000191 = 382000(元),（2）功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。,（a）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （b）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 该方法计算的一般是更新重置成本。,案例3 某重置全新的一台机器设备价格5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本= 40005000 50000 4

6、0000(元) 功能价值法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，如果不存在这种关系，这种方法就不可以采用。,（4）统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 计算步骤： （a）将被估资产按一定标准分类。 （b）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （c）计算调整系数K。 （d）据K值计算被估资产重置成本。,案例4 评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则： K = 3020

7、= 1.5 该类通用设备重置成本 = 5001.5 = 750(万元),2、有形损耗（实体性损耗）及其计量 有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。 计量方法: （1）观察法 被估资产的有形损耗重置成本（1成新率） （2）使用年限法 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。,有形损耗率,案例5 某资产1995年2月购进，2005年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率： 资产利用率 103607.5(103608)100 93.75 由此可

8、确定其实际已使用年限为9.4年。 尚可使用年限是根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。,3、功能性损耗及其计量,（1）功能性损耗的含义 无形损耗的一种，体现在两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等）； (2)产出能力 （2）功能性贬值额的计算步骤 (a)计算年超额运营成本 (b)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本 年超额运营成本（1所得税率） (c)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额 年净超额运营成本 （P/A,r,n）,案例6 某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料

9、及计算结果如表：,4、经济性损耗及其计量 （1）经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 （2）表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少,（3）计算方式 （a）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量,（b）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量,案例7 某被估生产线设计生产能力为年产20000台，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数取0.6。据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上： 经济性贬值率1-（1400020000）0.6100 10.81 10019 以上例，假定每年减少6000台产量，每台产品

10、100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业投资回报率10，所得税率33。该资产的经济性贬值额大约为： 经济性贬值额 （6000100）（1-33）2.48（P/A,10%,3） 4020002.4869 999734(元),5、综合成新率及其计量 （1）含义 资产的现行价值 / 资产的重置全价 （2）计量方法 (a) 观察法 (b) 使用年限法 (c) 修复费用法,（三）对重置成本法的评价,1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。,二、收益法,（一）收益法的基本原理 1、理论基础 效用价值论 资产的价值取决于效用，即为其

11、拥有者带来的收益。 2、评估思路 预期收益折现 3、运用的前提条件 （1）资产的收益可用货币计量并可以预测 （2）资产所有者所承担的风险也能用货币计量 （3）被评估资产的预期收益年限可以预测,（二）收益法的基本计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。 1、未来收益有限期 （1）每期收益不等额 （2）每期收益等额,2、未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 （1）稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益 A 的估算方法： （a） （b）历史收益加权平均法 更客观，但缺乏预测性 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 （c）注意: 收益法要求收益额是预期

12、收益、客观收益。,案例 某资产未来五年的收益及折现系数如下，求持续经营条件下该资产的价值:,稳定化收益A = 1,651万 4.2124 （P/A,6%,5） = 392万 资产评估值 = 392万6% =6533万,（2）分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的， 则需采用分段法。,前期 （设n=5） 后期,选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态； （2）尽可能长，但也不宜过长。,（3）增长率法,（三）收益法中各项指标的确定 1、预期收益额 （1）预期收益的类型,（a） 税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流 = 税后利润 + 折旧 - 追加投资 （b）从资

13、产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。,（2）预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。 （a）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况,表 评估前每年收益,按时间序列计算的回归方程： 预测年收益（年份数83）163638,表 预测年收益,（b）因素分析法 确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； 预测这些因素未来可能的变动情况； 估算基于因素变动的未来收益水平。,2、折现率与本金化率 二者无本质区别 内涵上略有区别 折现率无风险报酬率 + 风险报酬率 本金化率折现率未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。,确定

14、折现率的基本方法 （1）加和法： 折现率无风险报酬率 + 风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率 风险报酬率的确定： 风险累加法, 系数法 适用于股权被频繁交易的上市公司的评价 CAPM：,市场平均风险报酬率,（2）资本成本加权法：如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分: 折现率长期负债占资产总额的比重长期负债利息率 （1所得税率）+所有者权益占资产总额的 比重投资报酬率 投资报酬率无风险收益率 + 风险报酬率 （3）市场比较法：通过参照物的市价和收益来倒求折现率。,（四）对收益法的评价 1、该方法最适宜： 资产的购建成本

15、与其获利能力不对称的情况； 成本费用无法或难以计算的资产。 2、该方法的局限性： 需具备一定的前提条件； 含有较大成分的主观性。 因此该方法的运用比成本法难度大。,三、市场比较法,（一）市场比较法的基本原理 1、理论基础 均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 2、评估思路 3、运用的前提条件 （1）充分发育活跃的资产市场。 （2）参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。,（二）市场比较法的基本程序及有关指标 1、寻找参照物 （1）成交价必须真实。 （2）至少三个交易案例。 （3）与被估资产相类似（大可替代，即功能 相同）。 （4）成交价是正常交易的结果。 （5）尽可能选择近期成交的交易案例。,2、调整差异 （1）时间因素 （2）区域因素 参照物所在区域比被估资产好： ；反之系数1 一般以被评资产为100，,（3）功能因素 功能系数法 （4）成新率因素 （5）交易情况调整 3、确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。,（三）市场比较法的具体操作方法,1、直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方