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1、提案人：邹伟 2010年7月1日,红旗区梓园路长塘里 招商项目策划案,谨呈：海南广安物业管理有限公司长沙公司,.市场分析,二.项目分析,三.市场调查结论与分析,目 录,六.项目招商执行,五.项目规划,四.项目定位,七.经济测算,承蒙各位领导信任，有机会参与和代理本商场的招商工作，本人本着客观、负责的原则结合本项目自身及周边商业情况，提出下列定位、规划和招商建议，供各位领导审阅。,前言,市场分析,一,1.1 长沙市宏观经济分析分析 1.2 雨花区经济情况概述 1.3 侯家塘商圈概述 1.4 长沙市同类市场分析,国内生产总值GDP逐年攀升，发展势头良好,长沙城市GDP,2009年第一产业实现增加
2、值179.40亿元，增长6.5%；第 二产业实现增加值1893.58亿 元，增长16.3%，其中工业实 现增加值1554.54亿元，增长 17.5%；第三产业实现增加值 1671.78亿元，增长13.9%。 第一、二、三次产业分别拉动 GDP增长0.3、7.7、6.7个百分 点，三次产业对GDP增长的贡 献率分别为2.1%、52.1%、 45.8%。按常住人口计算，人 均GDP达56620元，同比增长 13.7%。,2009年城镇居民人均消费性支出 15020元，增加2374元，增长18.8%， 服务性消费支出4637元，增长27.2%。 城镇居民恩格尔系数为32.4%。在城镇 居民消费分类中
3、，食品消费增长4.9%； 衣着消费增长15.6%；设备用品及服务 消费增长45.9%；医疗保健消费减少 3.4%；交通和通讯消费增长56.7%；居 住消费增长19.4%；教育文化娱乐服务 消费增长26.8%；杂项商品和服务消费 增长3.1%。城市居民年末每百户家庭拥 有家用汽车14.75辆，家用电脑66.5台， 接入互联网的计算机42台。人均住房建 筑面积29.27平方米。,从长沙近年人均可支配收入来看，增幅保持较快增长。,城 市 消 费 增 长 比,收入与支出,全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长25.9%，加快1.1个百分点，分类别看，粮油类增长33.3%；服装、鞋帽、针纺织品类增长2
4、6.2%；化妆品类增长35.5%；金银珠宝类增长29.6%；日用品类增长36.3%；体育、娱乐类增长16.4%；石油及制品类增长6.5%；通讯器材类增长16.7%；家用电器和音像器材类增长18.6%；汽车类增长44.5%，汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长4.9个百分点,从近年的社会消费品零售总额数据来看， 长沙的消费旺盛,社会消费品零售总额,全年实现社会消费品零售总额1524.91亿元，比上年增长19.7%，分别高于全国和全省平均水平4.2和0.4个百分点；剔除物价影响，实际增长21.9%。,全市居民消费价格比上年下降0.5%，涨幅回落6.8个百分点；商品零售价格下降1.8%，涨幅回
5、落8.1个百分点。城市居民消费价格下降0.6%，涨幅回落5.8个百分点；城市商品零售价格下降2.3%，涨幅回落6.2个百分点。原材料、燃料、动力购进价格比上年下降7.4%。工业品出厂价格下降5.7%。固定资产投资价格下降0.3%。土地交易价格上涨2.6%。房屋租赁价格上涨0.5%。物业管理价格与上年持平。,消费价格指数,2009年雨花区完成地区生产总值724.65亿元,同比增长10.7%（含中烟），经济总量居中部地区第一 ，地方财政收入20.35亿元 ，全区2009年末户籍总人口为53.75万人，其中城镇人口45.51万人 ，全区城镇居民人均可支配收入达21714.5元，同比增长14.0% 。
6、,雨花区概述,本项目,侯家塘商圈分析,作为长沙的向南 延伸，侯家塘商圈成为长沙 城市“客厅”的最佳候选。 商圈内的雨花区侯家塘街道 酒店、餐饮、休闲和楼宇经 济发达，在178平方公里 的弹丸之地上，去年一举实 现财政收入146亿元，成 为在城市核心区发展现代服 务业的良好范本 商圈特点： 1、地价成倍增长 2、超市成为带动轴承 3、与五一商圈互补,侯家塘商圈未来规划,在发展方向上，侯家塘街道将推进人民中路片区棚改，打造主题专业楼宇群。通过 拆除省地矿厅、省矿产测试所、省地质中学、省新闻图片等单位两百亩、28万余平方米低矮建筑，并通过此区域的辐射作用，形成以 金融、教育和中介服务等行业为主题的高
7、品 位专业楼宇，做到一楼一品、一栋一业。,该街道将依托侯家塘街道城市设计落地，拉通小林子冲路，开发梓园路、小林 子冲交汇处存量土地，对省林业厅、省机 械研究所及周边街区居民进行土地置换， 并利用省儿童医院、长塘里小学、枫树山 小学优势资源，建设以儿童教育、儿童娱 乐、儿童用品销售为主题的“儿童健康城”。 并一定程度上发展以青少年培训基地、青 年创业基地、创意商务楼宇集群为主体的“活力城”。,同类市场分析,同类市场分析,项目分析,二,2.1 项目区位 2.2 项目四至 2.3 项目交通规划 2.4 项目周边配套 2.5 项目SWOT分析 2.6 本项目的难点,韶山路,城南路,劳动路,芙蓉路,流行
8、前线地处雨花区市中心板块，位于红旗区梓园路长塘里社区，紧临贺龙体肓广场,项目区位,雨花区市中心板块 南二环线以北 东二环线以西 人民路以南 芙蓉路以东,16,项目位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路金源大酒店后面，与贺龙体育馆隔路相望，东距东塘商业中心约2公里，西至湘江不到3公里，南距省政府新址约5公里，南临长沙市主力商圈候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅2公里。周边道路密布，交通发达，位置优越。,项目四至,交通发达、位置优越,地铁1号线和3号线在侯家塘交汇，将形成经济发展的金十字。,未来规划，地铁1、2号线交汇点，长沙经济发展之核心,项目交通, 途径本项目的公交线路 有11、101、1
9、05、 116路,城市CBD中心极致完美配套,贺龙体育馆,金源大酒店,第五 中学,摩天 轮,高档 住宅,高档写字楼,芙,蓉,路,项目衔接长沙各级商圈，侯家塘、 东塘商圈近在咫尺，商业配套齐全，休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星酒店云集。中高档居住社区林立，居住氛围成熟，市政配套完善,项目周边配套,第十五 中学,省儿童医院,家乐福超市,新一佳超市,天玺大酒店,本项目,优势 1、项目地处侯家塘中心地带，地段商业 价值高； 2、项目周边居住人口众多，而且集中； 3、高档小区、机关单位宿舍较多，潜在 消费能力强； 4、原来是社区农贸市场， 人气有保障,机会 1、项目周边三公里范围内没有同 等面积和
10、经营业态的商场与之 竞争； 2、目前区内街道商铺租金价值稳 定，具有进一步挖掘、提升的 潜力空间,劣势 1、项目交通通达性有一定弊端； 2、项目自身并不临梓园路，展示面较 差，对本商场的商业人流引导会有 一定的影响； 3、临街铺面为独立自主经营，杂乱没 有整体感，对本项目打造整理形象 和提升档次非常不利,威胁 1、项目离东塘商圈和五一商圈的 南门口地段不远，面临消费者 分流,SWOT分析,项目SWOT分析,周边商业氛围浓厚，业态成熟,项目商业面积2层3000平米， 不大不小,如何进行本项目的商业定位， 实现错位经营？,如何找准最适合项目规模的业态 组合,本项目的难点,市场调查结论与分析,三,1
11、.1 项目区位 1.2 项目四至 1.2 项目交通规划 1.3 项目周边配套 1.4 项目SWOT分析 1.5 本项目的难点,人流分析,每日按营业时间的12个小时计 算，平均日人流为22000人/天。,人流,从年龄结构分析,主力消费人群（中青年）所占 比例高，老年人及少年儿童所占比例较低。 中青年占所有人流比例的79%，老年人占所有 人流比例的14.3%，青少年及儿童只占所有比例的 6.7% 。,从性别分析，女性所占比例大于男性所占比例 女性约占63%，男性约占37%。由此证明女性消 费者是本项目消费者的主力军。,从周边业态调查所见，主要业态为满足居民日常生活所需的业态。 日常用品杂货店占总比
12、率的27.8%，超过一般社区所占比率，证明本区域 人口众多，对日用百货的需求较强。 餐饮占总比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐饮和特色小吃为主。 服装服饰占总比率的16.9%，比率低于一般社区服饰类门店所占比 率，主要原因是居民缺乏形象统一、设施完善的购物场所。,周边业态,周边人口,每户按3.5口人计算，本项目周边现有居住人口数约有85000人，预计在3年后 人口可达10-12万人。,周边居住人口共约85000人,专业市场-整体情况,专业市场-租金,专业市场-经营种类,小结,项目定位,四,4.1 项目整体定位 4.2 项目主题定位 4.3 项目形象定位 4.4 项目业态定位 4.5 目标
13、消费者定位 4.6 目标投资者定位 4.7 运营模式定位,根据社区商业的发展趋势来看，基本遵从前期建材、中期便民、 后期品牌的发展规律。 之所以提出两级型，主要是因为本区域老年人口和儿童人口众 多，本项目商业主要服务于这两类人口。 时尚性概念的提出，是对本商场形象的定位是时尚的、流行的。,整体定位,流行前线 两级型时尚社区商业,建立以老百姓日常消费为主导的交易中心平台，突显服 务与老人和儿童的主题，走个性化、特色化、主题化的发展 模式，努力打造品种多样化，深受社区消费者青睐的商场， 努力打造社区内的一道亮丽风景。,主题定位,时尚社区商业，梓园路聚宝盆,项目的形象定位由两部分构成：地理位置和商业
14、价值。 梓园路说明具体的地理位置； 针对经营者来说，老年人和儿童的生意是最好做的，最赚钱的，利润最大的，投资这两个行业，可以为经营商家带来很好的商业回报。,形象定位,依托红旗社区固定居民众多、消费需求旺盛的特点，以服装服饰为主导， 以生活用品、家庭用品、儿童用品、学生用品、健康用品等为辅助，主题明确、 特色鲜明。 儿童用品及服饰：占40% 女性用品及服饰：占35% 中老年用品及服饰：占10% 社区服务：占10% 特色无油烟食品：占5%,业态定位,居住长沙各地， 喜欢在各处小店淘货的年青人,居住在以本项目为中心， 方圆3-5公里范围内的居民,目标消费者定位,他们是： 1、已经在长沙各地开店做生意
15、，经营状况良好，想在其他地段开分店扩大经营的经营户。 2、在各专业商场从事经营，但因原商场面临关闭或者生意不好，想换地方经营的经营户。 3、有一定闲散资金的附近居民，想在家附近进行小资本投资做生意的投资者。 4、大学刚毕业没有找到理想工作，或者刚参加工作因工作状况不理想，想自己投资做老 板的年青人。 5、投资预算金额在3-5万元左右。,目标投资者定位,1、小面积租赁式，统一开业时间，统一经营管理，统一营销推广。 2、各经营户租赁铺面以后，经营户必须服从管理公司的统一的业态安排、营销推广、后期管理等。,运营模式定位,项目规划,五,5.1 规划综述 5.2 交通规划 5.3 负一层规划 5.4 一
16、层规划 5.5 其它规划建议,其它生活用品,服装服饰,“一核，二带，三主题”,规划综述,社区服务,交通规划,小 林 子 冲 路,梓园路,负一层规划,出入口,出入口,社区服务配套区,儿童服饰区,儿童游乐区,儿童用品区,一层规划,出入口,出入口,中老年服饰区,女性用品及服饰区,特色小吃区,中 老 年 用 品 区,本项目临街面经营种类较杂乱，建议将临街铺面协议回收，统一规划出租，有利于商场整体形象的打造。 本项目总面积3000，根据长沙市以往商场划分铺面面积的经验，划分成290-310个铺面，每个铺面8-10最为适当。 考虑到本项目负一楼潮湿，不建议规划易腐蚀、易受潮损坏的产品种类经营。 考虑到本项目负一楼部分层高较低，应尽量考虑规划对层高要求不高的业态，如美容美发店、美甲等。 如引进特色食品经营户（无油烟），须将食品划分专区，因为销费者在饮食经营区和购物区域的步行速度是不同的，这样有利于人流组织。,其它规划建议,项目招商执行,
