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1、提案人:邹伟 2010年7月1日,红旗区梓园路长塘里 招商项目策划案,谨呈:海南广安物业管理有限公司长沙公司,.市场分析,二.项目分析,三.市场调查结论与分析,目 录,六.项目招商执行,五.项目规划,四.项目定位,七.经济测算,承蒙各位领导信任,有机会参与和代理本商场的招商工作,本人本着客观、负责的原则结合本项目自身及周边商业情况,提出下列定位、规划和招商建议,供各位领导审阅。,前言,市场分析,一,1.1 长沙市宏观经济分析分析 1.2 雨花区经济情况概述 1.3 侯家塘商圈概述 1.4 长沙市同类市场分析,国内生产总值GDP逐年攀升,发展势头良好,长沙城市GDP,2009年第一产业实现增加
2、值179.40亿元,增长6.5%;第 二产业实现增加值1893.58亿 元,增长16.3%,其中工业实 现增加值1554.54亿元,增长 17.5%;第三产业实现增加值 1671.78亿元,增长13.9%。 第一、二、三次产业分别拉动 GDP增长0.3、7.7、6.7个百分 点,三次产业对GDP增长的贡 献率分别为2.1%、52.1%、 45.8%。按常住人口计算,人 均GDP达56620元,同比增长 13.7%。,2009年城镇居民人均消费性支出 15020元,增加2374元,增长18.8%, 服务性消费支出4637元,增长27.2%。 城镇居民恩格尔系数为32.4%。在城镇 居民消费分类中
3、,食品消费增长4.9%; 衣着消费增长15.6%;设备用品及服务 消费增长45.9%;医疗保健消费减少 3.4%;交通和通讯消费增长56.7%;居 住消费增长19.4%;教育文化娱乐服务 消费增长26.8%;杂项商品和服务消费 增长3.1%。城市居民年末每百户家庭拥 有家用汽车14.75辆,家用电脑66.5台, 接入互联网的计算机42台。人均住房建 筑面积29.27平方米。,从长沙近年人均可支配收入来看,增幅保持较快增长。,城 市 消 费 增 长 比,收入与支出,全年限额以上批发零售企业零售额比上年增长25.9%,加快1.1个百分点,分类别看,粮油类增长33.3%;服装、鞋帽、针纺织品类增长2
4、6.2%;化妆品类增长35.5%;金银珠宝类增长29.6%;日用品类增长36.3%;体育、娱乐类增长16.4%;石油及制品类增长6.5%;通讯器材类增长16.7%;家用电器和音像器材类增长18.6%;汽车类增长44.5%,汽车类零售额拉动全市社会消费品零售总额增长4.9个百分点,从近年的社会消费品零售总额数据来看, 长沙的消费旺盛,社会消费品零售总额,全年实现社会消费品零售总额1524.91亿元,比上年增长19.7%,分别高于全国和全省平均水平4.2和0.4个百分点;剔除物价影响,实际增长21.9%。,全市居民消费价格比上年下降0.5%,涨幅回落6.8个百分点;商品零售价格下降1.8%,涨幅回
5、落8.1个百分点。城市居民消费价格下降0.6%,涨幅回落5.8个百分点;城市商品零售价格下降2.3%,涨幅回落6.2个百分点。原材料、燃料、动力购进价格比上年下降7.4%。工业品出厂价格下降5.7%。固定资产投资价格下降0.3%。土地交易价格上涨2.6%。房屋租赁价格上涨0.5%。物业管理价格与上年持平。,消费价格指数,2009年雨花区完成地区生产总值724.65亿元,同比增长10.7%(含中烟),经济总量居中部地区第一 ,地方财政收入20.35亿元 ,全区2009年末户籍总人口为53.75万人,其中城镇人口45.51万人 ,全区城镇居民人均可支配收入达21714.5元,同比增长14.0% 。
6、,雨花区概述,本项目,侯家塘商圈分析,作为长沙的向南 延伸,侯家塘商圈成为长沙 城市“客厅”的最佳候选。 商圈内的雨花区侯家塘街道 酒店、餐饮、休闲和楼宇经 济发达,在178平方公里 的弹丸之地上,去年一举实 现财政收入146亿元,成 为在城市核心区发展现代服 务业的良好范本 商圈特点: 1、地价成倍增长 2、超市成为带动轴承 3、与五一商圈互补,侯家塘商圈未来规划,在发展方向上,侯家塘街道将推进人民中路片区棚改,打造主题专业楼宇群。通过 拆除省地矿厅、省矿产测试所、省地质中学、省新闻图片等单位两百亩、28万余平方米低矮建筑,并通过此区域的辐射作用,形成以 金融、教育和中介服务等行业为主题的高
7、品 位专业楼宇,做到一楼一品、一栋一业。,该街道将依托侯家塘街道城市设计落地,拉通小林子冲路,开发梓园路、小林 子冲交汇处存量土地,对省林业厅、省机 械研究所及周边街区居民进行土地置换, 并利用省儿童医院、长塘里小学、枫树山 小学优势资源,建设以儿童教育、儿童娱 乐、儿童用品销售为主题的“儿童健康城”。 并一定程度上发展以青少年培训基地、青 年创业基地、创意商务楼宇集群为主体的“活力城”。,同类市场分析,同类市场分析,项目分析,二,2.1 项目区位 2.2 项目四至 2.3 项目交通规划 2.4 项目周边配套 2.5 项目SWOT分析 2.6 本项目的难点,韶山路,城南路,劳动路,芙蓉路,流行
8、前线地处雨花区市中心板块,位于红旗区梓园路长塘里社区,紧临贺龙体肓广场,项目区位,雨花区市中心板块 南二环线以北 东二环线以西 人民路以南 芙蓉路以东,16,项目位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路金源大酒店后面,与贺龙体育馆隔路相望,东距东塘商业中心约2公里,西至湘江不到3公里,南距省政府新址约5公里,南临长沙市主力商圈候家塘商圈,北距中天广场所在的五一商圈也仅2公里。周边道路密布,交通发达,位置优越。,项目四至,交通发达、位置优越,地铁1号线和3号线在侯家塘交汇,将形成经济发展的金十字。,未来规划,地铁1、2号线交汇点,长沙经济发展之核心,项目交通, 途径本项目的公交线路 有11、101、1
9、05、 116路,城市CBD中心极致完美配套,贺龙体育馆,金源大酒店,第五 中学,摩天 轮,高档 住宅,高档写字楼,芙,蓉,路,项目衔接长沙各级商圈,侯家塘、 东塘商圈近在咫尺,商业配套齐全,休闲娱乐齐聚于此,周边学校、医院、五星酒店云集。中高档居住社区林立,居住氛围成熟,市政配套完善,项目周边配套,第十五 中学,省儿童医院,家乐福超市,新一佳超市,天玺大酒店,本项目,优势 1、项目地处侯家塘中心地带,地段商业 价值高; 2、项目周边居住人口众多,而且集中; 3、高档小区、机关单位宿舍较多,潜在 消费能力强; 4、原来是社区农贸市场, 人气有保障,机会 1、项目周边三公里范围内没有同 等面积和
10、经营业态的商场与之 竞争; 2、目前区内街道商铺租金价值稳 定,具有进一步挖掘、提升的 潜力空间,劣势 1、项目交通通达性有一定弊端; 2、项目自身并不临梓园路,展示面较 差,对本商场的商业人流引导会有 一定的影响; 3、临街铺面为独立自主经营,杂乱没 有整体感,对本项目打造整理形象 和提升档次非常不利,威胁 1、项目离东塘商圈和五一商圈的 南门口地段不远,面临消费者 分流,SWOT分析,项目SWOT分析,周边商业氛围浓厚,业态成熟,项目商业面积2层3000平米, 不大不小,如何进行本项目的商业定位, 实现错位经营?,如何找准最适合项目规模的业态 组合,本项目的难点,市场调查结论与分析,三,1
11、.1 项目区位 1.2 项目四至 1.2 项目交通规划 1.3 项目周边配套 1.4 项目SWOT分析 1.5 本项目的难点,人流分析,每日按营业时间的12个小时计 算,平均日人流为22000人/天。,人流,从年龄结构分析,主力消费人群(中青年)所占 比例高,老年人及少年儿童所占比例较低。 中青年占所有人流比例的79%,老年人占所有 人流比例的14.3%,青少年及儿童只占所有比例的 6.7% 。,从性别分析,女性所占比例大于男性所占比例 女性约占63%,男性约占37%。由此证明女性消 费者是本项目消费者的主力军。,从周边业态调查所见,主要业态为满足居民日常生活所需的业态。 日常用品杂货店占总比
12、率的27.8%,超过一般社区所占比率,证明本区域 人口众多,对日用百货的需求较强。 餐饮占总比率的23.4%,其中以便利型、快速型餐饮和特色小吃为主。 服装服饰占总比率的16.9%,比率低于一般社区服饰类门店所占比 率,主要原因是居民缺乏形象统一、设施完善的购物场所。,周边业态,周边人口,每户按3.5口人计算,本项目周边现有居住人口数约有85000人,预计在3年后 人口可达10-12万人。,周边居住人口共约85000人,专业市场-整体情况,专业市场-租金,专业市场-经营种类,小结,项目定位,四,4.1 项目整体定位 4.2 项目主题定位 4.3 项目形象定位 4.4 项目业态定位 4.5 目标
13、消费者定位 4.6 目标投资者定位 4.7 运营模式定位,根据社区商业的发展趋势来看,基本遵从前期建材、中期便民、 后期品牌的发展规律。 之所以提出两级型,主要是因为本区域老年人口和儿童人口众 多,本项目商业主要服务于这两类人口。 时尚性概念的提出,是对本商场形象的定位是时尚的、流行的。,整体定位,流行前线 两级型时尚社区商业,建立以老百姓日常消费为主导的交易中心平台,突显服 务与老人和儿童的主题,走个性化、特色化、主题化的发展 模式,努力打造品种多样化,深受社区消费者青睐的商场, 努力打造社区内的一道亮丽风景。,主题定位,时尚社区商业,梓园路聚宝盆,项目的形象定位由两部分构成:地理位置和商业
14、价值。 梓园路说明具体的地理位置; 针对经营者来说,老年人和儿童的生意是最好做的,最赚钱的,利润最大的,投资这两个行业,可以为经营商家带来很好的商业回报。,形象定位,依托红旗社区固定居民众多、消费需求旺盛的特点,以服装服饰为主导, 以生活用品、家庭用品、儿童用品、学生用品、健康用品等为辅助,主题明确、 特色鲜明。 儿童用品及服饰:占40% 女性用品及服饰:占35% 中老年用品及服饰:占10% 社区服务:占10% 特色无油烟食品:占5%,业态定位,居住长沙各地, 喜欢在各处小店淘货的年青人,居住在以本项目为中心, 方圆3-5公里范围内的居民,目标消费者定位,他们是: 1、已经在长沙各地开店做生意
15、,经营状况良好,想在其他地段开分店扩大经营的经营户。 2、在各专业商场从事经营,但因原商场面临关闭或者生意不好,想换地方经营的经营户。 3、有一定闲散资金的附近居民,想在家附近进行小资本投资做生意的投资者。 4、大学刚毕业没有找到理想工作,或者刚参加工作因工作状况不理想,想自己投资做老 板的年青人。 5、投资预算金额在3-5万元左右。,目标投资者定位,1、小面积租赁式,统一开业时间,统一经营管理,统一营销推广。 2、各经营户租赁铺面以后,经营户必须服从管理公司的统一的业态安排、营销推广、后期管理等。,运营模式定位,项目规划,五,5.1 规划综述 5.2 交通规划 5.3 负一层规划 5.4 一
16、层规划 5.5 其它规划建议,其它生活用品,服装服饰,“一核,二带,三主题”,规划综述,社区服务,交通规划,小 林 子 冲 路,梓园路,负一层规划,出入口,出入口,社区服务配套区,儿童服饰区,儿童游乐区,儿童用品区,一层规划,出入口,出入口,中老年服饰区,女性用品及服饰区,特色小吃区,中 老 年 用 品 区,本项目临街面经营种类较杂乱,建议将临街铺面协议回收,统一规划出租,有利于商场整体形象的打造。 本项目总面积3000,根据长沙市以往商场划分铺面面积的经验,划分成290-310个铺面,每个铺面8-10最为适当。 考虑到本项目负一楼潮湿,不建议规划易腐蚀、易受潮损坏的产品种类经营。 考虑到本项目负一楼部分层高较低,应尽量考虑规划对层高要求不高的业态,如美容美发店、美甲等。 如引进特色食品经营户(无油烟),须将食品划分专区,因为销费者在饮食经营区和购物区域的步行速度是不同的,这样有利于人流组织。,其它规划建议,项目招商执行,