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1、,Copyright 2008,个 案,天鹅湾,项目简介,1期:6栋约900套已售完,2期:共5栋楼,已售完,3期:共8栋楼,已售完,4期:2008年5月开盘,27#、28#、29#三栋纯复式,30#平层,项目规划分析,5期:预计2009年开盘,14#、15#、16#、17#、24#、25#、26#共7栋楼,即将开盘的4期,一 期,二 期,三期,三期,四期,五 期,项目规划分析配套规划,即将开业的美国美林银行,沿街底商,修建中的园林式商业街区,园林式商业街区,第一会所,会所,沿街底商,双语幼儿园,园林式商 业街区,车行出入口,人行出入口,三叠拼,高厅平层,LOFT上层,特色户型,产品分析,LO
2、FT下层,产品分析一期户型,一期主力户型:豪华型三叠式户型(217平米),一期主力户型:舒适型平层高厅户型(121平米),一期主力户型:三室二厅二卫 141.79,一期产品以舒适型平层二、三居、高厅平层二居、以及豪华型三叠等中高端产品入市,建立高档社区形象,产品分析二期产品,二期主力户型:舒适型两室两厅两卫户型 (120平米),二期主力户型:舒适型复式五室两厅两卫户型 (210平米),二期产品设计在一期基础上更注重人性化设计,高端品质凸现,产品分析三期产品,三期主力户型:豪华型三叠户型,三期主力户型:舒适型平层三室两厅两卫,三期主力户型:豪华型高厅平层三室两厅两卫,三期产品以平层三居、高厅三居
3、以及豪华三叠产品为主,借“星河湾”走豪宅另类路线,产品分析四期产品,27#、28#A户型(151平米)复式宅第下层,27#、28#A户型(151平米)复式宅第上层,27#、28#B户型(249平米)复式宅第下层,27#、28#B户型(249平米)复式宅第上层,四期主力户型为前几期畅销户型设计基础上的升级版产品,四期推出4栋楼: 27号楼27层2个单元,40套,两梯两户,全复式151(赠送面积120)、249两种面积(赠送面积129) 28号楼13层,2个单元,48套,两梯两户,全复式151 (赠送面积120) 、247两种面积(赠送面积129) 29号楼10层1个单元,27套,两梯三户,全复式
4、;200(赠送面积160) 、141两种面积(赠送面积105) 。 30号楼1个单元20层,60套,两梯三户,平层16左右(三居),产品分析四期产品,29号楼10层1个单元,27套,两梯三户,全复式;192、141两种面积。,29#A户型(141平米),29#B户型(192平米),产品分析四期产品,30#B两室两厅两卫户型:166平米,30#A三室两厅两卫户型:162平米,30号楼1个单元20层,60套,两梯三户,平层,166、111、162三种面积,产品分析建筑外立面,第一会所,石材品质较差,产品分析园林商业街区,细节设计,细节设计地灯,即将开业的街区商业,即将开业的街区商业,修建中的园林街
5、区,修建中的园林街区,项目购买力分析,项目客户阶段演变分析,项目客户阶段性构成变化,一期通过一定量的中高端复式产品建立高档社区形象,客户以投资客户为主,发展期以中高端/中端客户为主,以投资客、中低端客户为辅,兼顾利润和现金流。,成熟期项目品牌价值近峰值,投资客户及中低端减少,高端自住客户比例增加,高端产品实现价值最大化。,投资客户 朝青区域客户 区域政府公务员,CBD企业中高层 区域私企业主 朝青区域客户 北京市投资客 外地投资客户,CBD企业高层 私企业主 外地客户 影视歌明星 外籍人士 几代同住家庭,启动阶段 (一期),发展阶段 (二、三期),成熟阶段 (四、五期),投资及中低端客群,投资
6、及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,中高端及中端客群,随着项目后期产品品质的提高、产品类型的集中,客群的定位走向高端,客群的构成趋于多元,项目四期主力客群定位分析,作为中高端公寓型项目,天鹅湾的辐射范围已经超出了所在的朝青板块,辐射整个朝阳区并吸引全市客户; 其产品差异化与复式户型创新性,吸引了一大批高端客群。,项目一、二期销售状况,项目一、二期销售信息,1居7080,上市面积比例占13 2居110130,上市面积比例占22 3居180210,上市面积比例占占17 4居207-260,上市面积比例占占48,项目一二期销售信息:,从上市面积与销
7、售面积来看,四居实现了较高的售价,并且达到较大的销售面积。 项目一二期以大户型走量来提升项目整体形象提升,实现现金流,项目一、二期销售状况,总销售面积 11.5万平米 总销售金额 13.2亿元 实现销售均价 11459元/平米 平均月销售面积 9605平方米 平均月销售金额 1.1亿元,销售三期销售状况,项目3期营销推广周期,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,三期大户型销售实现“短、快、升”趋势,项目利润伴随产品品质同步提升,三期开盘,项目优劣势分析,项目优势分析: 随着CBD商圈东扩,轻轨六号线等交通网络建设,使朝青版块形成北京东部商务居住中心区 产品品质低开高走,有利于项目整体利润最大化 产品
8、差异化三叠、LOFT、高厅 与星河湾“借力打力”借“豪势”走“不同路线” 首期多种户型降低风险,后期大户型豪宅路线,项目劣势分析: 项目周边环境较差,一定程度影响项目整体形象 区域同档次项目扎堆竞争,Copyright 2008,个 案,合生.橄榄季,项目简介,项目规划分析,700米意大利康多提商业街区,一期,二期,三期,四期,13000平米SPA穹顶会所,合生国际幼儿园,中央园林景观大道,合生国际幼儿园,产品分析四期产品,项目4期:2、10号楼为17层板楼,两梯三户;3号楼为22层板塔结合,三梯六户。共500套,4期主力户型面积:174186平米,合生珠江罗马嘉园四期主力户型四室两厅两卫(1
9、67平米),合生珠江罗马嘉园四期主力户型三室两厅两卫(146平米),产品分析四期产品,合生珠江罗马嘉园四期主力户型三室两厅两卫(164平米),合生珠江罗马嘉园四期主力户型二室两厅两卫(120平米),四期产品以三居、4居为主,自住型产品,户型设计偏重采光、观景,建筑外立面,一期建筑外立面,二期建筑外立面,三期建筑外立面,四期建筑外立面,产品分析产品细节,一期外立面石材品质较低,意式罗马风格,入口大堂,一期建筑,入口大堂,产品分析园林景观,中央景观园林带,一期园林趋于成熟,三期园林,一期社区内部,产品分析底商,二期康多提商业街区底商,二期康多提商业街区底商,地下一层底商目前空置率高,康多提商业街区
10、底商,三期沿街底商,二期社区内部底商,产品分析精装效果,项目购买力及客群分析,项目客户阶段演变分析,项目客户阶段性构成变化,一期通过高于周边楼盘均价的精装修中高端产品建立高档社区形象,发展期推出小户型产品,以中低端客户、投资客户为主,以中高端为辅,未能很好地实现产品梯度,影响项目整体形象提升。,成熟期项目产品以高端大户型为主,投资客户及中低端减少,高端自住客户比例增加,高端产品实现价值最大化。,CBD区域白领 区域私企业主 区域公务员 东部区域居民,CBD区域白领 区域私企业主 外地投资客 区域公务员,私企业主 CBD企业高管层 外地客户 外籍人士,启动阶段 (一期),发展阶段 (二、三期),
11、成熟阶段 (四、五期),投资及中低端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,中高端及中端客群,几期产品没有形成梯度差异,直接带来其客群结构变化不大,未能很好做到项目后期溢价,项目销售状况,销售速度较为缓慢,价格涨幅平缓,但大户型产品销售情况相对较好,三期小户型价格低 于二期尾房价格,项目优劣势分析,项目优势分析: 随着CBD商圈东扩,轻轨六号线等交通网络建设,使朝青版块形成北京东部商务居住中心区 园林、景观独特、大气;,项目劣势分析: 项目前期以精装大户型入市,走高开高走线路,但实际项目品质一般,项目高不成低不就 前期以高端产品入市,中
12、期以小户型中端产品入市,几期产品没有形成梯度,没有很好地做到后期溢价 整体规划也致使商业物业扎堆;未能很好控制项目开发节奏,Copyright 2008,个 案,A-Z town,项目基本信息,规划分析,总体规划:都市中心综合生活区 爱这城45万平米的体量,集居住、商业、娱乐等一站式的服务功能于一体,充分演绎其综合性的特点。 景观规划:大尺度景观园林设计 1万平米的公园式绿化,不仅突显了项目的品质,同时增添了项目的休闲性和趣味性;,鸟瞰图,平面图,商业中心,精装公寓,大型居住区,1万平米的景观绿化,会所,水系景观,幼儿园,项目规划分析项目分期,F,D,E,C,B,A,一期,N,1,G,M,H,
13、J,L,K,2,3,4,再见百货商场,二期,三期,一期悠客公寓: A、B、E座, 05年 11月12日开盘,主力户型在90-110平方米两居 C座,06年4月9日开盘,主力户型为97-113平方米两居户型 D座2006年6月17日开盘,为一栋15层塔楼,户型为63、67平米一居,98-114平米两居,以小户型为主 F座06年7月7日开盘,为20层板楼,二梯三户,朝向南北,共200多套,主力户型为130平方米三居,三期公园商务:由4栋板楼和1个商场组成,户型面积为60平米的一居,87平米两居以及120平米的三居,均为南北通透户型,二期郎仕公寓:由7栋(18、14、8层)纯正板式建筑单体组成,南北
14、通透。18层为两梯两户,14、8层为一梯两户,产品分析-外立面,外立面实景图,外立面采用的石材-1-3层为花岗岩,外立面1-3层为石材,3层以上为面砖,产品一、二期户型,四室两厅三卫 :265,两室两厅一卫:83.16,三室两厅两卫:142,两室两厅两卫:130,产品三期户型,三期推出的产品以酒店式公寓为主,主力面积区间在80-100平米。 1#与4#楼的户型相同,2#与3#楼户型产品相同 三期户型装修标准为1500元/平米 三期户型主要为紧凑二居为主,,1#楼,2#楼,3#楼,4#楼,产品分析-园林景观,产品分析-大堂,产品分析-大堂,产品分析-大堂,产品分析-电梯间,项目购买力分析,项目客
15、户阶段演变分析,项目客户阶段性构成变化,CBD工作的白领为主 外企职员 年龄在25-30岁,CBD工作的金领为主 外企白领 年龄在35-45岁,CBD工作的小白领 年龄在30-40岁间,启动阶段 (一期),发展阶段 (二),成熟阶段 (三期),投资及中低端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,中高端及中端客群,高端客群,项目三期目标客群分析,项目客群地缘性特征不明显,但这些客群工作地点基本都来自CBD 多为二次置业客群,对社区品质要求高,项目优劣势分析,优点: 地理位置好,客会对区位认可度高 高品质社区氛围基本成形 缺点: 一期与二期定位承接性
16、不好,在客户积累方米没有太多帮助 项目二期定位准确性不高。二期定位以150平米三居为主,但销售状况较差,Copyright 2008,个 案,金地名京,基本信息,规划分析,总体规划:新都市主义与开放性城市空间的融合 建筑体突出简约、时尚、大气的新都市主义风格,同时交通、商业、休闲于一体的融合,突显了与城市的融合性和住宅的文脉感。 景观设计-台地园林 园林景观以台地为设计主线,并运用“园中园”的景观手法,是不同的植物搭配叠次呈现,加以动态水景,起伏坡地急错落台阶,使景观轴与四季景观组团形成景观环。,总体规划图,商业,景观园林休闲区,台地,规划分析,坊-开放式的商业街区 商业的入口处,也是小区的入口处,开放的购物氛围周边的交通浑然一体。 庭-动静皆宜的会所广场区 会所广场以三维水景庭院结合生动的水景,动静结合、四季变化,营造出交流和活动的空间。 园-中心台地花园景