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1、,Copyright 2008,个 案,天鹅湾,项目简介,1期：6栋约900套已售完,2期：共5栋楼，已售完,3期：共8栋楼，已售完,4期：2008年5月开盘，27#、28#、29#三栋纯复式，30#平层,项目规划分析,5期：预计2009年开盘，14#、15#、16#、17#、24#、25#、26#共7栋楼,即将开盘的4期,一 期,二 期,三期,三期,四期,五 期,项目规划分析配套规划,即将开业的美国美林银行,沿街底商,修建中的园林式商业街区,园林式商业街区,第一会所,会所,沿街底商,双语幼儿园,园林式商 业街区,车行出入口,人行出入口,三叠拼,高厅平层,LOFT上层,特色户型,产品分析,LO
2、FT下层,产品分析一期户型,一期主力户型：豪华型三叠式户型（217平米）,一期主力户型：舒适型平层高厅户型（121平米）,一期主力户型：三室二厅二卫 141.79,一期产品以舒适型平层二、三居、高厅平层二居、以及豪华型三叠等中高端产品入市，建立高档社区形象,产品分析二期产品,二期主力户型：舒适型两室两厅两卫户型 （120平米）,二期主力户型：舒适型复式五室两厅两卫户型 （210平米）,二期产品设计在一期基础上更注重人性化设计，高端品质凸现,产品分析三期产品,三期主力户型：豪华型三叠户型,三期主力户型：舒适型平层三室两厅两卫,三期主力户型：豪华型高厅平层三室两厅两卫,三期产品以平层三居、高厅三居
3、以及豪华三叠产品为主，借“星河湾”走豪宅另类路线,产品分析四期产品,27#、28#A户型（151平米）复式宅第下层,27#、28#A户型（151平米）复式宅第上层,27#、28#B户型（249平米）复式宅第下层,27#、28#B户型（249平米）复式宅第上层,四期主力户型为前几期畅销户型设计基础上的升级版产品,四期推出4栋楼: 27号楼27层2个单元,40套,两梯两户，全复式151（赠送面积120）、249两种面积（赠送面积129） 28号楼13层，2个单元,48套，两梯两户，全复式151 （赠送面积120） 、247两种面积（赠送面积129） 29号楼10层1个单元,27套，两梯三户，全复式
4、;200（赠送面积160） 、141两种面积（赠送面积105） 。 30号楼1个单元20层,60套，两梯三户，平层16左右(三居),产品分析四期产品,29号楼10层1个单元,27套，两梯三户，全复式;192、141两种面积。,29#A户型（141平米）,29#B户型（192平米）,产品分析四期产品,30#B两室两厅两卫户型：166平米,30#A三室两厅两卫户型：162平米,30号楼1个单元20层,60套，两梯三户，平层,166、111、162三种面积,产品分析建筑外立面,第一会所,石材品质较差,产品分析园林商业街区,细节设计,细节设计地灯,即将开业的街区商业,即将开业的街区商业,修建中的园林街
5、区,修建中的园林街区,项目购买力分析,项目客户阶段演变分析,项目客户阶段性构成变化,一期通过一定量的中高端复式产品建立高档社区形象，客户以投资客户为主,发展期以中高端/中端客户为主，以投资客、中低端客户为辅，兼顾利润和现金流。,成熟期项目品牌价值近峰值，投资客户及中低端减少，高端自住客户比例增加，高端产品实现价值最大化。,投资客户 朝青区域客户 区域政府公务员,CBD企业中高层 区域私企业主 朝青区域客户 北京市投资客 外地投资客户,CBD企业高层 私企业主 外地客户 影视歌明星 外籍人士 几代同住家庭,启动阶段 （一期）,发展阶段 （二、三期）,成熟阶段 （四、五期）,投资及中低端客群,投资
6、及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,中高端及中端客群,随着项目后期产品品质的提高、产品类型的集中，客群的定位走向高端，客群的构成趋于多元,项目四期主力客群定位分析,作为中高端公寓型项目，天鹅湾的辐射范围已经超出了所在的朝青板块，辐射整个朝阳区并吸引全市客户； 其产品差异化与复式户型创新性，吸引了一大批高端客群。,项目一、二期销售状况,项目一、二期销售信息,1居7080，上市面积比例占13 2居110130，上市面积比例占22 3居180210，上市面积比例占占17 4居207-260，上市面积比例占占48,项目一二期销售信息：,从上市面积与销
7、售面积来看，四居实现了较高的售价，并且达到较大的销售面积。 项目一二期以大户型走量来提升项目整体形象提升，实现现金流,项目一、二期销售状况,总销售面积 11.5万平米 总销售金额 13.2亿元 实现销售均价 11459元/平米 平均月销售面积 9605平方米 平均月销售金额 1.1亿元,销售三期销售状况,项目3期营销推广周期,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,三期大户型销售实现“短、快、升”趋势，项目利润伴随产品品质同步提升,三期开盘,项目优劣势分析,项目优势分析： 随着CBD商圈东扩，轻轨六号线等交通网络建设，使朝青版块形成北京东部商务居住中心区 产品品质低开高走，有利于项目整体利润最大化 产品
8、差异化三叠、LOFT、高厅 与星河湾“借力打力”借“豪势”走“不同路线” 首期多种户型降低风险，后期大户型豪宅路线,项目劣势分析： 项目周边环境较差，一定程度影响项目整体形象 区域同档次项目扎堆竞争,Copyright 2008,个 案,合生.橄榄季,项目简介,项目规划分析,700米意大利康多提商业街区,一期,二期,三期,四期,13000平米SPA穹顶会所,合生国际幼儿园,中央园林景观大道,合生国际幼儿园,产品分析四期产品,项目4期：2、10号楼为17层板楼，两梯三户；3号楼为22层板塔结合，三梯六户。共500套，4期主力户型面积：174186平米,合生珠江罗马嘉园四期主力户型四室两厅两卫（1
9、67平米）,合生珠江罗马嘉园四期主力户型三室两厅两卫（146平米）,产品分析四期产品,合生珠江罗马嘉园四期主力户型三室两厅两卫（164平米）,合生珠江罗马嘉园四期主力户型二室两厅两卫（120平米）,四期产品以三居、4居为主，自住型产品，户型设计偏重采光、观景,建筑外立面,一期建筑外立面,二期建筑外立面,三期建筑外立面,四期建筑外立面,产品分析产品细节,一期外立面石材品质较低,意式罗马风格,入口大堂,一期建筑,入口大堂,产品分析园林景观,中央景观园林带,一期园林趋于成熟,三期园林,一期社区内部,产品分析底商,二期康多提商业街区底商,二期康多提商业街区底商,地下一层底商目前空置率高,康多提商业街区
10、底商,三期沿街底商,二期社区内部底商,产品分析精装效果,项目购买力及客群分析,项目客户阶段演变分析,项目客户阶段性构成变化,一期通过高于周边楼盘均价的精装修中高端产品建立高档社区形象,发展期推出小户型产品，以中低端客户、投资客户为主，以中高端为辅，未能很好地实现产品梯度，影响项目整体形象提升。,成熟期项目产品以高端大户型为主，投资客户及中低端减少，高端自住客户比例增加，高端产品实现价值最大化。,CBD区域白领 区域私企业主 区域公务员 东部区域居民,CBD区域白领 区域私企业主 外地投资客 区域公务员,私企业主 CBD企业高管层 外地客户 外籍人士,启动阶段 （一期）,发展阶段 （二、三期）,
11、成熟阶段 （四、五期）,投资及中低端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,中高端及中端客群,几期产品没有形成梯度差异，直接带来其客群结构变化不大，未能很好做到项目后期溢价,项目销售状况,销售速度较为缓慢，价格涨幅平缓，但大户型产品销售情况相对较好,三期小户型价格低 于二期尾房价格,项目优劣势分析,项目优势分析： 随着CBD商圈东扩，轻轨六号线等交通网络建设，使朝青版块形成北京东部商务居住中心区 园林、景观独特、大气；,项目劣势分析： 项目前期以精装大户型入市，走高开高走线路，但实际项目品质一般，项目高不成低不就 前期以高端产品入市，中
12、期以小户型中端产品入市，几期产品没有形成梯度，没有很好地做到后期溢价 整体规划也致使商业物业扎堆；未能很好控制项目开发节奏,Copyright 2008,个 案,A-Z town,项目基本信息,规划分析,总体规划：都市中心综合生活区 爱这城45万平米的体量，集居住、商业、娱乐等一站式的服务功能于一体，充分演绎其综合性的特点。 景观规划：大尺度景观园林设计 1万平米的公园式绿化，不仅突显了项目的品质，同时增添了项目的休闲性和趣味性；,鸟瞰图,平面图,商业中心,精装公寓,大型居住区,1万平米的景观绿化,会所,水系景观,幼儿园,项目规划分析项目分期,F,D,E,C,B,A,一期,N,1,G,M,H,
13、J,L,K,2,3,4,再见百货商场,二期,三期,一期悠客公寓: A、B、E座， 05年 11月12日开盘，主力户型在90-110平方米两居 C座,06年4月9日开盘，主力户型为97-113平方米两居户型 D座2006年6月17日开盘，为一栋15层塔楼，户型为63、67平米一居，98-114平米两居，以小户型为主 F座06年7月7日开盘，为20层板楼，二梯三户，朝向南北，共200多套，主力户型为130平方米三居,三期公园商务:由4栋板楼和1个商场组成，户型面积为60平米的一居，87平米两居以及120平米的三居，均为南北通透户型,二期郎仕公寓:由7栋(18、14、8层)纯正板式建筑单体组成，南北
14、通透。18层为两梯两户，14、8层为一梯两户,产品分析-外立面,外立面实景图,外立面采用的石材-1-3层为花岗岩,外立面1-3层为石材，3层以上为面砖,产品一、二期户型,四室两厅三卫 ：265,两室两厅一卫：83.16,三室两厅两卫：142,两室两厅两卫：130,产品三期户型,三期推出的产品以酒店式公寓为主，主力面积区间在80-100平米。 1#与4#楼的户型相同，2#与3#楼户型产品相同 三期户型装修标准为1500元/平米 三期户型主要为紧凑二居为主，,1#楼,2#楼,3#楼,4#楼,产品分析-园林景观,产品分析-大堂,产品分析-大堂,产品分析-大堂,产品分析-电梯间,项目购买力分析,项目客
15、户阶段演变分析,项目客户阶段性构成变化,CBD工作的白领为主 外企职员 年龄在25-30岁,CBD工作的金领为主 外企白领 年龄在35-45岁,CBD工作的小白领 年龄在30-40岁间,启动阶段 （一期）,发展阶段 （二）,成熟阶段 （三期）,投资及中低端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,高端客群,投资及中低端客群,中高端及中端客群,中高端及中端客群,高端客群,项目三期目标客群分析,项目客群地缘性特征不明显，但这些客群工作地点基本都来自CBD 多为二次置业客群，对社区品质要求高,项目优劣势分析,优点： 地理位置好，客会对区位认可度高 高品质社区氛围基本成形 缺点： 一期与二期定位承接性
16、不好，在客户积累方米没有太多帮助 项目二期定位准确性不高。二期定位以150平米三居为主，但销售状况较差,Copyright 2008,个 案,金地名京,基本信息,规划分析,总体规划：新都市主义与开放性城市空间的融合 建筑体突出简约、时尚、大气的新都市主义风格，同时交通、商业、休闲于一体的融合，突显了与城市的融合性和住宅的文脉感。 景观设计-台地园林 园林景观以台地为设计主线，并运用“园中园”的景观手法，是不同的植物搭配叠次呈现，加以动态水景，起伏坡地急错落台阶，使景观轴与四季景观组团形成景观环。,总体规划图,商业,景观园林休闲区,台地,规划分析,坊-开放式的商业街区 商业的入口处，也是小区的入口处，开放的购物氛围周边的交通浑然一体。 庭-动静皆宜的会所广场区 会所广场以三维水景庭院结合生动的水景，动静结合、四季变化，营造出交流和活动的空间。 园-中心台地花园景
