{招商策划}招商租赁部文案

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1、2,中国房地产行业现行发展需要创新商业模式 创新模式的根本即资本与资源的高密度结合,3,招商租赁部工作方案 2013年6月7日,4,1）1、招商租赁部工作定位,一、认同公司的企业文化、发展战略、规划、认真执行公司的决议、决定； 二、维护和推广公司平台内的品牌资源； 三、拓展、整合渠道合作机构； 四、招商工具的完善； 五、招商类各项工作的制定与实施、跟踪； 六、及时了解同行业的经营情况、市场竞争情况，分析、总结、改进并提出经营建议； 七、渠道合作机构的管理与维护 八、定期对合作商业运营机构监督和管理； 九、协助支持相关部门工作；,5,1）2、招商租赁部部门结构 合计：6人,招商总监1人,招商经理

2、1人,招商主管3人,内勤1,各种行业的外包服务机构；（市调、招商、传播、合作商业资源、运营等）,6,1）3、招商租赁部各岗位职责 招商总监岗位职责 充分领悟公司发展方向和公司的创新经营模式； 负责部门的工作的安排，制定本部门各阶段工作计划，布置和安排本部门各项工作有计划开展； 负责本部门员工业务培训、指导的工作，不断强化和提高员工素质、调动员工工作积极性、增强凝聚力； 负责制定和分解项目招商指标，并监督检查完成情况； 负责招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督； 负责安排本部门员工对资源的开发、维护和优化工作； 负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作； 合理

3、有效的控制本部门费用开支； 掌握同行业竞争对手经营情况，了解竞争对手动态，将竞争转变成合作； 主持每周部门例会，总结与检查阶段工作进度； 工作中以公司利益为重，做到公正、公平地分配，在工作中不得以公谋私； 积极主动协助其他部门的配合工作，以及领导交办其他事项。,7,1）3、招商租赁部各岗位职责 招商经理岗位职责 提出招商管理思想、招商计划、洽谈以及运作工作，并监督执行； 根据项目情况制定运作规范和流程等招商管理体系并持续优化； 协助项目的产品研究、规划设计、招商定位，确定、调整方案； 跟踪战略目标落实情况，并及时反馈，滚动修订发展战略规划； 参与商业项目可行性研究、定位，参与制定商业项目业态规

4、划方案； 对招商工作进行管理、协调和推进，及时汇报部门负责人。 协助完成项目租金测算、费用预算与分摊，并达成招商指标。 完成招商推广活动、广告计划 ，并监控实施 。 负责落实规划、推进及组织协调重大招商计划、进行市场发展跟踪和策略调整。 合作机构的确定与日常的督导管理。,8,1）3、招商租赁部各岗位职责 招商主管岗位职责 配合招商经理完成工作计划的制定、实施； 负责招商部职责分工的执行与回馈； 参与项目招商定位、方案制定及针对招商过程中存在的问题提出调整建议； 落实项目招商目标客户信息搜集、管理、维护计划； 负责项目招商进度的控制、跟进、落实结果； 协助招商经理完成相关市调数据的收集、统计，形

5、成报告； 资源的整合与包装提议，监控推广进度，合作方的引入与管理和初步洽谈； 负责部门安排的其他临时性工作；,9,1）3、招商租赁部各岗位职责 内勤岗位职责 1、负责文件、档案、资料的登记、打印、复印、发放、装订、存档管理； 2、负责接转电话和记录来电客户信息，并定期对客户信息进行记录、统计，将情况反映给招商总监/经理； 3、对招商部的客户登记及时进行更新，并及时更改客户档案信息； 4、做好每日工作的统计，对招商人员的拜访资料进行整理存档（电子版照片、名片等） 5、负责协助外出谈判，相关工具的准备，客户信息的查阅备忘等工作 6、保守公司秘密，对客户信息等文件谨慎管理； 7、协助并及时跟踪布置的

6、工作，提醒，并督促工作完成的时间节点； 8、做好部门的助理工作，及其其他部门的配合工作；,10,2）1、运营模式,1、自营模式 2、联营模式 3、两种模式按比例综合运用 4、优势品牌资源输出与商业运营管理,11,2）2、盈利模式,1、租金收益 2、销售收益 3、优质商业品牌输出联营 4、商业运营管理抽成,12,2）3、成本核算及分摊,项目建设成本： 项目操作成本： 1，收购款或土地成本 （租金或销售） 1、招商月费（采禾投入或甲方投入） 2，建安、改造等成本 （租金或销售） 2、各种合作机构的佣金（租金或销售） 3，设施设备 （租金或销售） 3、装修投入（采禾或商户投入） 4，管理费用 （租金

7、或销售） 4、定制规划、业态调研分析、租金水平分析与租金定 位（开发商或甲方投入） 5，其他费用 （租金或销售） 5、宣传推广、招商发布等（租金或销售） 分摊: 以固定资产折旧逐月分摊。 6、开业庆典等费用（采禾或开发商甲方投入）,13,2）4、租金分配、利润分配,租金分配： 利润分配： 1、建设及改造成本或收购款 1、固定资产折旧 2、期间费用（招商运营费用及代理费等） 2、投资回报收益 3、所得税 （按投资者权益比例分配） 4、利润 租金应以每年5-8%（参考值）递增。,14,2）4、租金分配、利润分配举例说明 津兰B座项目,成本核算 租金收益 1、保本收益 6000万 按85%出租率年租

8、金收益为：4214.57万元 2、改造费用 8000万 可收租金面积为：67922.25平米 3、佣金费用 351万 注： 出租面积：123495平米x55%=67922.25平米 4、招商运营成本 180万 年租金收益：67922.25平米x2元/天/平米x365天x85%=4214.57万元 5、其他费用暂忽略 （首年）成本合计：3.44元/天/平米（不计津兰保底收益） 租金收益2元/天/平米 津兰保底收益成本为2.4元/天/平米,15,2）4、租金分配、利润分配举例说明 津兰B座项目-将保底收益去掉第五年可达到盈利分红,成本核算 租金收益 1、无保底收益项 按85%出租率为4214.57

9、万元 2、改造费用 8000万 可收租金面积为67922.25平米 3、佣金费用 351万 4、招商运营成本 180万 5、其他费用暂忽略 预设第一年装修改造，第二年完成招商 第三年成本 ： 3.44元/天/平米 租金收益2元/天/平米 第三年余 3683.57万元 第四年成本 ： 3.23元 租金收益2元 第四年余 4214.57万元 第五年成本 ： 3.23元 租金收益2元 第五年余 4214.57万元 摊销成本后余 4111万元 第六年成本 ： 0 租金收益2.1 第六年利润 4425万元,16,2）5、商业运营结算标准 A类主力品牌：为30天、45天、60天结算期 B类大众品牌：为60

10、天结算期 合同保证金结算期：为15个月（合同期以一年为例）,17,2）6、物业管理标准-物业管理公司 基础要求：具备省、自治区人民政府建设主管部门 颁发的二级资质以上的物业管理企业 具体要求如下： 1、注册资本人民币300万元以上 2、物业管理专业人员及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人，其中 具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称 3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4、管理面积达到剁成住宅100万平方米、高层住宅50万平方米、独立式住宅（别墅）8万平方米、办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米 5、建立

11、并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩,18,2）6、物业管理标准-管理标准 具体标准： 一、环境卫生管理标准： 1、地面清洁： 地面无杂物垃圾，道路无泥沙，无积水 车场、楼梯口无杂物、无蜘蛛网 保洁率99%以上 2、保 洁： 所有公共场所无杂物、垃圾 保洁率99%以上 3、楼梯道： 无杂物、五乱张贴、无蜘蛛网、五乱堆放、扶手无尘、保洁率99%以上 4、垃圾清运：日产日清垃圾绿达100%，整洁、无味、无污迹 5、消杀：无蝇、少蚊、少虫 6、灭鼠、灭蟑螂，鼠密度1%以下，蟑螂密度，室内18平米，室外管道20米4只一下 7、绿化五改变使用用途和

12、破坏、践踏、占用，花草树木长势良好，修建争气完美，无病虫 害，无折损，无斑秃，绿地无纸屑、烟头等杂物,19,2）6、物业管理标准-管理标准 二、人防、技防、车辆管理： 1、有专业的保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，文明执勤训练有素；人身伤害事故0 2、危机人身安全处有明显表示和具体的防范措施 3、消防设施设备完好无损、可随时启用、消防通道畅通；消防事故0 4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确； 5、非机动车车辆管理制度完善，按规定摆放，管理有序,20,2）6、物业管理标准-管理标准 三、设施设备管理 1、公用配套设施完好，无随意改变 2、设施设备运行、使用及维护按要求有记录，无事故隐

13、患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 3、室外公用管线统一入地或入公共管道，无架空线，无碍观瞻 4、排水、排污管道畅通，五堵塞外溢现象 5、道路畅通、路面整平、井盖无缺损、无丢失、路面井盖不影响车辆和行人同行 6、供水设备运行正常，设施完好，五渗漏、无污染 7、供电系统的管理措施，记录完整，供电设备运转正常，配电室管理符合规定，路灯等公共照明设备完好 8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁、电梯机房通风、照明良好 9、空调系统运转正常，定期维护与保养，冬季供暖不低于16度,21,2）6、物业管理标准-管理标准 四、建筑管理与维修养护 1、出入

14、口设有平面示意图、主要路口设有路标 2、无违反规划四大乱建，无擅自改变建筑用途 3、建筑外观完好、整洁，外立面装饰无脱落、无污迹 4、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 5、装修符合安全规定、未发生危及建筑结构安全及拆改管线和损害他人利益现象； 五、要求 1、制定相关应急预案并备案、自行演练并与商家共同演练 2、客户服务满意度达98%以上 3、物业费收缴率达95%以上,22,2）7、业态规划 A、零售类业态 B、娱乐休闲类业态 C、餐饮类业态 D、配套服务类业态 商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的

15、业态组合到稳定的业态组合，必定要经过一个阵痛期。,招商业态规划比例,23,供给面商圈各业态营业额的比例，与需求面的消费者最常去的业态的消费比例，再加上消费者最希望增加业态的消费金额的比例，三项比例平均之后，得出商业地产项目业态发展规划比例及面积分配比例。,初步业态规划,24,根据商业地产项目所辐射的商圈消费群的特性，消费习性及潜力后，评选集客力强且具市场竞争力的业态组合。,初步业态组合定位,商圈业态普查,供给面调查,消费者意见调查,需求面调查,根据商业地产项目所辐射的商圈范围的业态普查结果，选出商业机能较强的业态，并兼顾涵盖各类型的业态。,25,招商功能品类规划优选策略： 1、大型主力店 A、大型超市 沃尔玛、家乐福、百佳等 B、百货商场 新世界百货、天虹商场、伊势丹等 C 、大型中式酒楼 俏江南、 湘鄂情、渔公渔婆、眉州东坡等 D、娱乐休闲 电影院 橙天嘉禾影城、星美、保利国际等 KTV 麦乐迪、钱柜、帝豪等 健身中心 浩沙、中体倍力、锐利100等 电玩城 嘉斯猫、爱玩嘉年华等 2、特色主力店 A、精品电器城 苏宁、顺电、国美等 B、精品家居用品店 超凡家居、特力屋、乐扣乐扣 C、精品家纺 富安娜、多喜爱等 D、美容、美发 永琪、文峰、玛莎纤体等,26,3、一般零售店 包含服装、鞋、珠宝玉器、眼镜、数码、特色精品店 4、特