{房地产培训资料}房地产培训——房地产开发与经营讲义117p

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1、房地产开发与经营课件,榆林创业投资公司学习课件,第1章 概述,教学目标 学习本章后，你应该能够： 1理解房地产的含义、性质和特征； 2了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用； 3了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。,1.1 房地产的相关概念,1.1.1房地产的概念 对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。 1.1.2房地产的特性 房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价

2、和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个： 1.不可移动性（又称位置固定性） 2.独一无二性 3.寿命长久性 4.供给有限性 5.用途多样性 6.相互影响性 7.易受限制性 8.价值量大 9.流动性差 10.保值增值性,1.1.3房地产的分类 1土地的分类 （1）按土地的开发程度，土地可分为：过生地。生地。熟地。 （2）按是否具有建筑用途，土地可分为：建筑用地：非建筑用地。 （3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国城市用地分类与规划建设用地标准，城市用地分为：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿

3、地；特殊用地。 2房屋的分类 （1）按建筑结构的不同，房屋可分为：钢结构房屋；钢筋混凝土结构房屋；砖混结构房屋；砖木结构房屋；其他结构房屋等5类。 （2）按功能用途的不同，房屋可分为：住宅；工业厂房和仓库；商场和商业店铺用房；办公用房；宾馆饭店；文体、娱乐设施；政府和公用设施用房；多功能建筑（即综合楼）等8类。 （3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。 （4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。,1.2 房地产业,1.2.1房地产业的基本概念 房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性

4、、先导性、带动性和风险性的产业。 房地产业与建筑业既有区别又有联系。 房地产行业包括如下子行业： 1.房地产投资开发业 2.房地产咨询业 3.房地产价格评估业 4房地产经纪业 5.物业管理业,1.2.2 房地产业在国民经济中的地位 房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。 1房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。 2房地产业是国民经济的基础性产业。 3房地产业是国民经济的先导产业。 4房地产业是国民经济的支柱产业。 5房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。 6房地产业是我国第三产业起飞的启动点。 1.2.3 房地产业在国民经济中的作用 1有利于提高城市的产业聚集

5、效益。 2有利于带动经济结构的优化。 3有利于推进我国的城市化进程。 4有利于健全和完善社会主义市场体系。,1.3 房地产开发与经营,1.3.1房地产开发的概念、任务和分类 房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 1房地产开发的类型 （1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发） （2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发） （3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为

6、土地开发和房屋建设,1.3.2 房地产经营 房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。 1房屋经营 2城市土地经营 3城市房地产综合开发经营 1.3.3房地产开发与经营的关系 房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运 用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。 关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是从狭义的角度来看。 从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。,如果从狭义的角度来

7、看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别。 1房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。 2房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。 3房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。 4房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。 5随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。,第2章 房地产市场及其运行规律,教学目标 通过本章的学习： 了解房地产市场的特性与功能、房地产供给与需求的关系； 掌握房地产市场运行的规律和运行过程； 了解政府对房地产市场的宏观调控政策。,2.1 房地产市场概述,2.1

8、.1 市场的一般概念 市场是社会分工和商品交换的必然产物，它是一种以商品交换为内容的经济联系形式。由于市场的基本经济内容是商品供求和商品买卖，因此市场的形成必须具备下列3个基本条件：其一是存在着可供交换的产品(包括有形的实物产品和可供出售的无形产品)，这是市场的客体；其二是存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主，这是市场的主体；其三是具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件。只有满足以上3个基本条件，商品的交换才能成为现实，市场也才具有实际意义。,2.1.2 房地产市场的含义 房地产市场是开展房地产活动的场所，是社会统一大市场中的一个重要组成部分。房地产市场有狭义和广义之分。从狭义上

9、来说，房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域，换句话来说是指以房地产作为对象进行交易的场所；从广义上来说，房地产市场是指房地产买卖双方以房地产作为交易对象在某个特定的地理区域内于某一待定的时间段内达成所有交易的总和，即进行交易所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。 2.1.3 房地产市场的分类 1按地域来划分 2按房地产类型、档次来划分 3按土地和房地产层次来划分,2.2 房地产市场的特性与功能,2.2.1 房地产市场的特性 通过对房地产市场特性的分析，就可以回答市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化这个问题。房地产市

10、场的特性主要表现在以下几个方面。 1房地产市场是房地产权益的交易市场 2房地产市场是地区性市场 3需要专业人员提供服务 4易于出现市场的不均衡和垄断 5供给具有稀缺性，而需求具有较大的弹性,2.2.2 房地产市场的功能 在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。但市场不仅自身会发生变化，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。关于房地产市场的功能，可以归纳为以下几个方面。 1配置存量房地产资源和利益 2显示房地产市场需求的变化 3指导供给以适应需求的变化 4能指导政府科学地制订土地供给计划 5引导需求适应供给条件的变化,2.3 房地产市场的需求

11、与供给,2.3.1 房地产市场的需求 1房地产需求及影响因素 2房地产商品的需求的特征 房地产商品的需求形态多种多样，但总的来看有一定的规律性和发展趋势，主要表现为以下的特征。 (1) 必要性 (2) 多样性 (3) 发展性(层次性) (4) 可诱导性 (5) 相对理性 (6) 可替代性,2.3.2 房地产市场的供给 1房地产市场的供给及其影响因素 2房地产市场供给的特征 (1) 短期供给特征。短期之内，房地产商品的供给无法一下子大量增加，这是由于在受到需要符合城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间。 (2) 长期供给特征。由于长期时间内，

12、开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途，以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多。,2.4 房地产市场运行的一般规律,2.4.1 房地产使用市场与房地产投资市场 1房地产使用市场 2房地产投资市场 3房地产使用市场和资产市场之间的联系和均衡状态 2.4.2 房地产市场运行过程的分析 1经济增长和房地产使用需求 2长期利率与房地产投资的需求 3短期信贷、开发成本和新增供应 2.4.3 房地产市场的周期循环,2.5 政府对房地产市场的宏观调控,2.5.1 建立房地产市场政策的原则 政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统

13、、协调、前瞻性和引导性。由于房地产特殊的空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性，对其发展政策的建立也应具有相应的特殊原则。 1目标的确定性 2政策的连续性与协调性 3政策的针对性和导向性 4政策的公平性和效率 2.5.2 房地产市场调控的原则 1统一领导、相互协调的原则 2多种调控手段相结合的原则 3管而不死，活而有序的原则,2.5.3 房地产市场调控的内容 1房地产市场的宏观调控 1) 土地供应政策和地价政策 2) 金融政策 3) 住房政策 4) 城市规划 5) 税收政策 6) 租金和价格控制 2房地产投资规模的调控 3房地产开发结构的调控 4房地产开发布局的调控 5房地产开发行为和房地产投资品

14、的调控 2.5.4 房地产市场的宏观调控手段 1计划手段 2经济手段 3行政手段 4法制手段,第3章 房地产开发的程序,教学目标 通过本章的学习： 了解房地产开发的基本程序； 熟悉投资分析、前期准备、建设与租售服务等阶段的主要工作任务与要求，从而对房地产的开发的整个过程有一个总体认识和把握 。,3.1 房地产开发程序概述,随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。然而，不论开发活动变得多么复杂，开发商变得多么能干，房地产开发专业服务队伍发展得多么完善，房地产开发过程都必须遵循基本的步骤。 一般说来，这个程序分为4个阶段：投资分析阶段、前期准备阶段、建设阶段与租售服务阶段。,3.2 房地

15、产开发投资机会选择与风险分析,3.2.1 房地产投资的种类 房地产投资可分为直接投资与间接投资两种，其中房地产直接投资是指直接与房地产产品相关的投资，它包含房地产开发投资与房地产置业投资两种形式，房地产间接投资是指不直接与房地产产品发生关系的投资。主要有投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押贷款支持证券等形式。它们具体的关系如图所示,3.2.2 房地产开发投资机会选择 房地产投资机会选择，也就是通常所说的项目可行性研究，是指房地产开发投资过程中，把握机会、机遇的过程。房地产投资机会选择，主要包括投资机会寻找、筛选与决策分析3个步骤。 3.2.3 房地产开发投资风险分析

16、1房地产投资风险的基本概念 从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。 2房地产投资风险预测与控制分析 1) 风险预测的方法 (1) 财务报表法。 (2) 问询法。 (3) 索赔记录统计法。 (4) 环境分析法。,2) 房地产投资风险的规避与控制 (1) 通过项目投资组合及多种经营分散风险。 (2) 通过加强资产管理来控制风险。 (3) 通过合理改变经营形式转移风险。 (4) 通过市场调查实行正确的决策来控制风险。 此外，有一部分可保风险，可通过商业保险等方式转移。,3.3 房地产开发前期工作,房地产开发前期工作包括：获取土地使用权；项目规划设计与许可；建设工程招标；开工申请与审批等环节的工作，以上部分的具体内容将在第4章与第6章讲述。,3.4 建 设 阶 段,3.4.1 质量控制 质量控制是指项目管理机构以设计文件、工程合同、国家标