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1、2017房地产建安企业涉税风险自查 与税收检查应对,房地产建安企业涉税风险,一、房地产建安企业涉税风险的独特特点 房地产 从循环式管理到项目式管理 独特的税种和缴税方式 涉税风险的隐含与爆发存在时间差 收入不可隐瞒 建安企业 项目配比与年度配比的统一 不规范,房地产建安企业涉税风险,二、房地产建安企业涉税风险的由来分析 1、税法本身的问题 2、涉税风险的三个层面 挑战底限引发的风险 争议问题引发的风险 征管过程引发的风险,纲要,房地产企业土地获取 税收风险检查,房地产建安企业成本 税收风险检查,房地产建安企业费用 税收风险检查,房地产企业项目清算税收风险检查,房地产建安企业收入 税收风险检查,
2、房地产企业土地获取风险自查 与检查应对,房地产企业土地获取风险自查与检查,一、土地使用权出让 1、相关证据链条是否一致 合同、付款、票据 2、出让合同主体同入账主体是否一致 财税2016140号 3、土地出让协议是否有附加条款 约定建设廉租房、约定承担补偿义务 4、是否存在出让金返还,房地产企业土地获取风险自查与检查,二、土地使用权转让 1、相关证据链条是否一致 合同、付款、发票 2、土地使用权转让还是在建工程转让 城市房地产管理法 3、转让过程中的特殊情况 甲公司同政府前期签署了投资协议，约定从当地拿一块土地。后不准备自行开发，又同乙公司签署土地使用权转让协议，约定协助乙公司取得该块土地，乙
3、公司除承担土地出让金外，另支付甲公司转让款每亩100万元。,房地产企业土地获取风险自查与检查,三、土地使用权投资 甲房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按照评估值5000万元增资乙公司，三个月后再按照6500万元转让股权。 请问案例中的双方如何进行财税处理？ 1、相关证据链条是否一致 合同、付款、发票、公司章程、评估报告 2、土地使用权投资还是在建工程投资 城市房地产管理法 3、投资是一种重要的筹划手段,房地产企业土地获取风险自查与检查,三、资产重组方式取得土地使用权 1、资产交换方式 2、合并分立方式 3、债务重组方式 4、国企兼并方式,房
4、地产企业土地获取风险自查与检查,四、合作开发方式取得土地使用权 房地产企业有开发用地一块，账面原值3000万元，同乙房地产企业合作开发，约定甲企业将土地按照评估值5000万元增资乙公司，约定乙公司负责开发，最终向甲公司分得固定收益1亿元人民币。 丙房地产公司出地，丁房地产公司出钱，双方合作开发，丁公司将资金注入丙公司，在丙公司平台开发，最终双方按照4:6分配项目收益。,房地产企业土地获取风险自查与检查,五、代建模式 甲房地产企业同乙公司签署代建协议，所有手续以乙公司名义办理，资金由乙公司按照进度拨付甲公司。甲公司最终项目验收后取得总建设成本的5%管理费用。 1、真代建与假代建 2、代建过程中的
5、实务操作关键 合同如何签署 资金流如何设计 税如何缴纳 3、代建中的特殊情况 约定固定单价怎么办,房地产企业土地获取风险自查与检查,六、土地获取的城改模式 1、城改模式的本质 2、城改模式的两种类型 3、城改中的拆迁补偿与安置房,房地产企业土地获取风险自查与检查,七、BT与BOT模式 甲房地产企业同政府签署BT协议，为政府建设大型公园一个，约定甲方垫资，最终项目验收后政府以3亿元回购。 1、房地产企业与建筑企业的主体区分 2、BT模式的关键检查点 3、BOT模式的关键检查点,房地产企业土地获取风险自查与检查,八、收购项目公司模式 甲房地产企业注册资本1000万，有一块土地，原值3000万元，现
6、在的公允价值6000万。股东为A、B两个法人股东。乙房地产公司以6000万元一次性收购甲公司100%股权。 1、股权转让公允价值 2、个人所得税与企业所得税的风险检查 3、土地成本是否随意调整 4、财务衔接是否到位 5、100%股权转让是否有风险,房地产企业收入风险自查 与检查应对,房地产企业收入风险自查与检查,房地产企业收入检查四大重点,隐瞒收入检查重点,分解收入检查重点,延缓收入检查重点,其他检查重点,房地产企业收入风险自查与检查,一、隐瞒收入检查,隐瞒预售收入,隐瞒视同销售收入,隐瞒地下车位收入,隐瞒价外费用收入,隐瞒营业外收入,隐瞒租金收入,隐瞒长期挂账收入,隐瞒分支机构收入,房地产企
7、业收入风险自查与检查,一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入 （1）、转入其他应付款 （2）、直接截留 （3）、按揭隐瞒 （4）、定金、订金、诚意金、排号费,房地产企业收入风险自查与检查,一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入 （5）、分期付款收入 某开发商销售商铺2000平方现房（已完工），2015年8月同业主签署销售协议，约定价格每平方4万元，款项分期付款，合同签署后支付30%，三个月内支付30%，六个月内支付30%，一年内支付10%。 11月份，业主资金紧张，第二笔30%一直未能支付。2016年3月，稽查局检查发现，要求就该应付未付部分确认收入缴纳营业税、所得税，预缴土地增值税，请问是否合理？
8、2016年6月，该项目土地增值税清算，税务机关要求按照合同总金额计算土地增值税收入，请问是否合理？,房地产企业收入风险自查与检查,一、隐瞒收入检查 1、隐瞒预售收入 （6）、定向开发收入 某开发商同法院签署协议，由开发商拿地及办理手续，为法院员工盖家属楼。法院工会负责收款并分期支付给开发商。合同签署先支付30%房款，封顶再支付30%，在交房前共支付90%房款。开发商收到每笔钱应如何进行财税处理？,2、隐瞒视同销售收入 案例一 某房地产企业实施买一赠一策略，对于购买指定户型的业主，赠送地下车位一个，请问地下车位是否应该视同销售确认收入并缴税？ 案例二 某房地产企业将公司一辆奥迪轿车作为奖励奖给员
9、工，并实施过户，请问是否视同销售？ 案例三 某房地产企业给客户赠送五粮液两瓶，请问是否视同销售？ 案例四 某房地产企业将一块土地评估后增资到全资子公司，请问是否视同销售？,房地产企业收入风险自查与检查,3、隐瞒地下车位、阁楼、公共配套销售收入 案例一 某房地产企业将规划不可售的地下车位进行销售，每个车位15万25万不等，请问应该如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,3、隐瞒地下车位、阁楼、公共配套销售收入 案例二 某房地产企业将规划属于公共配套设施的会所进行了销售，请问应该如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,房地产企业收入风险自查与检查,4、隐瞒价外费用收入 代收款项
10、问题 违约金问题 奖励款问题,1、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向供应商支付违约金 案例 甲企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署协议，向乙房地产企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天万分之五的滞纳金。乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60*万分之五=30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？ （2）、合同履行，供应商向房地产企业支付违约金 案例 丙企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署中央空调供应协议，总价款500万元（含税），约定三个月供货，否则
11、赔偿乙方经济损失。丙最终四个月供货，并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。请问：双方如何进行税务处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？,房地产企业收入风险自查与检查,2、房地产企业同施工方之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向建安企业支付违约金 案例 甲房地产企业同乙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于房地产公司原因给建安企业带
12、来了损失，双方经协商由甲方对乙方进行赔偿，数额200万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ （2）、合同履行，建安企业向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业同丙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于丙企业工期延误等原因给甲企业带来了损失，双方经协商由丙方对甲方进行赔偿，数额100万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建安企业如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,3、房地产企业同
13、购房业主之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向业主支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定5月30日前交房。由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？ （2）、合同履行，业主向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳金）15万元，双方如何进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约定一周内付完全
14、款。丁未能履行合约，房地产企业将定金没收作为违约金。请问双方如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,房地产企业收入风险自查与检查,5、隐瞒政府补助（返还）收入 案例一 某房地产企业为A市招商引资企业，政府承诺三年内每年将地方政府税收收入部分的80%返还给企业。2016年该企业取得返还共计120万元，请问如何进行财税处理？,房地产企业收入风险自查与检查,5、隐瞒政府补助（返还）收入 案例二 某房地产企业从开发区以每亩100万元取得出让综合用地100亩，出让金共计1亿元，依据当地政策，三个月后开发区返还地款2000万元，但财政收据为1亿元，请问土地成本为多少？,房地产企业收入风险自查与检
15、查,5、隐瞒政府补助（返还）收入 （1）所得税问题 是否作为营业外收入？ 是否作为不征税收入？ （2）增值税问题 （3）土地增值税问题 是否可以在土地增值税清算中认可原成本？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例一 某房地产企业将未售的第一层、第二层商铺临时性出租，并将第三层商铺临时作为公司办公场所，请问是否需要缴税？存在什么涉税风险？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例二 某房地产企业将作为公共配套的地下车位（未出售）移交物业公司进行管理。物业公司向使用车位的业主收取管理费每月350元，并向业主出具了物业公司发票。请问是否可以？,房地产企业收入风险自查与检查
16、,6、隐瞒租金收入 案例三 某房地产企业将自行开发的酒店转为固定资产，然后重新设立了酒店运营公司进行运营，由于双方关联，房地产企业未向酒店运营公司收取租赁费用，请问是否可以？ 甲企业将自己的办公楼第三层租给乙企业使用，双方在合同中约定，甲企业自合同签署之日将房子移交乙企业，但给予乙方3个月免租期用于乙方装修。请问是否存在问题？ 2016年86号公告,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例四 甲房地产公司同客户签署商铺售后回租协议，约定以100万将商铺卖给客户，需一次付清。再以每年8万元租金回租，期限三年。请问房地产公司如何进行税务处理？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例五 甲房地产公司同客户签署商铺售后回租协议，约定返还三年每年8万元租金，共计24万元，直接从100万元销售中扣除。因此同客户以86万元总价款签署了销售协议。请问房地产公司如何进行税务处理？,房地产企业收入风险自查与检查,6、隐瞒租金收入 案例六 甲房地产公司同某事业单位签署合作协议，约定甲公司出资在事业单位划拨用地上建设临街商铺1万平方，建成后甲方使用10年，10年后无偿归还事业单位
