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1、,鲁中福地淄博客厅,打造鲁中高端休闲交际平台,前言：项目既定条件,本案位于淄博张店与桓台的中间位置，离两城市距离仅15分钟车程，周边景观资源价值不高、区域开发程度相对较低，对于市民来说还是未开发好的郊区概念； 根据政府规划要求，2400亩土地，其中水面面积约700亩，剩余土地用作休闲地产、居住地产的开发。,问题的提出,如何把握淄博城市战略给板块及项目带来的新机遇，探索新的地产形态？ 如何深度挖掘项目的自身价值，打造引领休闲、地产市场消费的产品？ 如何充分考虑企业能力和企业资源，走出一条适合企业运做的模式？ 思路决定出路,满足“三老”，具备“三性”,本项目只有充分遵循城市发展思路，承接城市发展战
2、略，有效嫁接城市功能，满足老头子（政府）、老百姓（市场）、老板（企业）三老的需求，才能获得多赢格局。 除此之外，项目还应具备“三性”：唯一性、权威性、排他性，才有可能成为淄博最具影响力的标杆性项目，引领市场潮流！,第一部分 态势分析,一、天时 二、地利 三、人和,一、天时,1、城市功能，客厅缺位 2、休闲旅游，缺少明月 3、高端地产，缺乏样板,近年来，山东经济已经处于迅速发展阶段，城市化进程不断加快，社会发展经历了一个相对较快的增长期。 淄博凭借鲁中之心的先天优势将以其独特而关键的区位条件、丰富而博大的资源禀赋、厚重而悠远的历史底蕴、强劲而持续的产业力量，正蓄势待发，凸现着越来越大的竞争优势，
3、洋溢着越来越大的城市魅力。,1、从城市定位来看,（1）区域中心优势凸现,淄博：鲁中之心，左右逢源,从上图可看出，山东半岛城市群的打造是淄博再次腾飞的历史性契机。按照山东经济发展规划，未来主要形成以青岛为核心的城市群和以济南为核心的城市群。淄博处于济南和青岛两个经济辐射圈之间，处于山东济青经济发展轴线的中心位置，左右衔接济南和潍坊，还辐射滨州、东营、莱芜等城市，具备鲁中之心、左右逢源的战略优势。 随着山东城市半岛群战略的实施，淄博将成为大济南经济圈衔接半岛城市群的重要跳板，未来与周边城市的商务、经济往来越来越频繁，势必会带动商务市场的不断发展。,（2）区域中心聚焦优势明显,从上表可以看到，淄博综
4、合发展经济指标开始复苏，区域中心优势开始凸现。随着人们生活水平不断提高，消费能力也不断得到加强，未来以第三产业为主的服务业将成为最具发展的产业之一！,区域性中心城市产业功能正在改变,区域中心城市的六大功能：信息中心、集散中心、管理中心、服务中心、创新中心、生产中心。 随着经济发展和后工业时代到来，区域中心城市的生产功能正在弱化，生产基地出现扩散和外移的趋势。,生产型制造中心 消费型服务中心,总量积累 聚合辐射,区域性中心城市发展要求,打造现代服务业平台是淄博成为区域性中心城市发展的必然需求 随着淄博城市化、工业化、现代化三位一体的城市社会转型，伴随而来的规模、人口和经济要素的聚集，必然导致现代
5、服务业需求的大幅增长； 打造高端服务平台，刺激高档消费，已经成为吸引并承载各种资金流、技术流、信息流、知识流的必然趋势，也成为淄博城市发展和竞争力提升的必然要求。,（3）淄博需要城市客厅,根据世界城市发展规律，作为区域中心城市，担负着重要的辐射聚合功能，人流、物流、资金流、信息流高度集中，第三产业必然高度发达，同时，城市经济外向度越高，其接待功能和形象价值就越重要，就会形成自己的城市客厅区。 淄博从市容市貌到城市功能配套都还与其中心地位很不相称。作为区域性中心城市，淄博也需要有自己迎来送往的客厅区，以便展示城市魅力、体现城市价值，吸引八方人气，促进城市繁荣。,淄博客厅在哪里？,城市客厅不是一个
6、空荡的广场，而是一个集吃住行游购娱于一体的高水平的综合服务功能区。城市客厅应具备区位、环境、资源、设施、档次等方面的特色和优势。 淄博目前还没有一个足以承担城市客厅重任的区域。所以现在就迫切需要一个展示形象、接待宾客的城市客厅。谁能抓住这一超级机会，谁就将成为淄博大发展时代骄子。,淄博正面临着区域性中心城市发展机遇，需构筑现代化的服务平台，不断强化城市个性，树立城市形象。本案开发将强化对高端服务和高档消费需求的引导，为高收入阶层打造多元化的高端服务平台，帮助实现城市功能和凝聚力的提升。本案最有希望成为淄博作为区域性中心城市的超级城市客厅！,战略机遇一,据预测：第三产业中的休闲业在十年后，休闲消
7、费支出将占到城市人口消费支出的50以上。未来休闲经济的发展有着无限巨大的潜力，以休闲居住、旅游休闲、商务休闲、康体养生、休闲体验为主的休闲产业将成为休闲经济的支柱。休闲经济必将成为21世纪中国的朝阳经济。,2、从休闲旅游来看,（1）经济水平不断提高,趋势判断：淄博呼唤高端休闲,从上图可以看出，淄博社会已经进入小康与富裕阶层的过渡时期，城市化进程也不断加快，人均GDP也处于领先地位。 按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。以商务交流、康体养生、娱乐休闲、生态居住为主的高端休闲平台，呼之欲出。,不同阶段下的休闲模式对比,小结：需
8、求与供给严重错位,淄博已开始产生小康阶段的休闲需求，但产品供给和经营层次却严重错位，投资不足，经营理念、设施环境品位等较大地脱离了小康阶段的休闲需求。 供给的滞后直接阻碍了需求的正常发展，目前的休闲模式基本没有超越餐饮、打牌、购物、逛公园等常规生活的范畴。,（2）淄博休闲旅游现状,从淄博的旅游规划再结合现状来看出，淄博的旅游方式还停留在观光阶段，产品粗放，功能单一，开发水平较低。,五区三县旅游发展定位,高青：发展百里黄河观光 桓台：齐国水乡、名扬鲁中 淄川：恢复蒲家庄北方古村面貌 博山：打造“中国鲁菜名城” 沂源：开发三大品牌，建设生态名城 临淄：“足球起源地”是张王牌 周村：保护古商城、重建
9、老字号 张店：打造“淄博旅游大本营”,商务、度假游比重较大,从不同目的来淄博所占比例的排序来看，商务、度假占全部游客的43.16%，接近一半的比例，商务、度假市场潜力巨大。（如下图）,游客市场以过夜游为主,据调查测算，过夜游客占全部游客的78.82%，21.18%的游客为一日游游客，当天往返。说明淄博休闲市场还没有发育成熟，这与缺乏高端的休闲设施有很大的关系。,小结：休闲旅游需要升级换代,目前淄博的休闲旅游基本以景区观光模式为主，主要利润来源于门票。而休闲旅游延伸出来的产业链基本没有展开，可谓旺丁不旺财。 因此，淄博旅游急需升级换代，由传统的旅游观光模式转变为休闲体验模式。本案作为一个休闲地产
10、项目，凭借其规模以及资源优势将带动整个桓台乃至淄博休闲旅游的新时代。,（3）张店休闲市场格局,1）餐饮休闲一条街 从明清一条街到新世界商业街，然后向东到美食街逐渐形成了淄博餐饮休闲一条街，这也是淄博餐饮休闲相对集中的区域，主要有鲁菜、川菜、粤菜等各种菜系，但规模较小、特色不足，档次也相对较低。 张店生态型餐饮以江南濠景、高丽民俗大观园、淄博人家等为代表，但相对来说，也还有待于进一步的升级。 但临淄的桓公台餐饮相对做的就比较好。,2）中心商业集中区 淄博的中心商业主要集中在美食街与共青团路之间，从空间形态看，老城区市级商业主中心由几条错落有致的商业街组成一个“口”字形商圈，以淄博商厦、银座商城、
11、金帝购物广场、王府井等为骨干，是整个淄博最为繁华的商业中心。 按照规划，未来另一个商圈是以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心的新城区市级商业副中心。,3）中心城市休闲区 淄博城市中心休闲区主要围绕人民公园为核心，成为人们休闲的一个主要目的地，整个淄博也缺少像样的游乐公园，所以周末人们很难再有更合适的地方，人民公园就成了淄博最受欢迎的中心公园。 大量对生活有品味，喜欢运动健身、理疗保健、形体美容的人士需求无法得到满足。,4）宾馆酒店业 淄博酒店主要以淄博饭店、世纪大酒店、皇家大酒店、泰兴大酒店、鲁中宾馆、张店宾馆等代表。 目前淄博只有世纪大酒店一家五星级酒店，几乎来淄博所有的高档客户
12、基本都在这里接待，已成为市政府以及企业的重要接待场所，目前还有另一所五星级酒店在建设中，四星级酒店也比较少。 整个淄博酒店宾馆业都是普通的建筑体结构，缺少生态型、园林型、文化型高端有特色的酒店，无法满足经济发展和消费多层次、多元化特色的需要。,5）休闲娱乐业 休闲娱乐以天乐园、齐王府、万紫千红等高档娱乐场所为代表。目前淄博的娱乐场所较多，水平不高，娱乐方式主要以KTV、夜总会、桑拿、浴足、按摩等，关键在于特色不足，档次不高，大量的有车一族选择到青岛、济南等地消费。 随着张店“商都”的打造，大量的商务、生意人士往来，对高端、特色休闲娱乐业提出了巨大的需求，得先机者得市场。,对游客而言，淄博的印象
13、多是工业城市，长期以来一直是过境城市，而非真正的旅游目的地。重要的原因之一也就是因为淄博缺乏高端休闲旅游平台。 从整个淄博休闲旅游差异化定位发展来看，淄博休闲旅游产业目前处于初级观光旅游阶段，开发深度广度都欠缺。并呈现星星点灯的散漫状况，缺乏明月和龙头，缺少一个能够满足高端游客、商务游客需要的休闲旅游平台。,小结：满天星斗，缺少明月,打造大淄博休闲天堂,要做大做强淄博休闲旅游业，必须实现向休闲度假和体验模式的转型，并且要有示范性的项目作为领头羊，促进淄博旅游向休闲化、精品化、高端化方向发展。 这对于本案来说是一个历史性契机，项目是张店城市拓展重要方向之一，也是桓台新区建设的点睛之笔，具备打造成
14、为立足打造大淄博面向山东乃至全中国的高端休闲天堂。,目前淄博休闲旺盛的市场需求以及需求的多样性与市场供应产品不相匹配，市民休闲需求并没有真正释放；淄博一小时都市圈内缺乏适合现代休闲消费的场所和项目。 整个淄博缺少高端休闲旅游产品来满足富人阶层日渐增长的消费意识和消费能力。本案将担负起淄博休闲旅游业升级换代的超级引擎，成为大淄博休闲旅游的一轮“明月”。,战略机遇二,3、从地产市场来看,由于淄博市政府出台“关于老城区限制用地”的规定，市区中心楼盘的供应量将明显减少。但老城区板块具有商业中心、交通便捷、配套完善等优势。同时这些特点也导致了其土地规模的局限性，因而老城区的楼盘大致都有以下的特点： 楼盘
15、规模一般都较小； 建筑设计多为多层、高层； 楼盘绿化、景观缺乏； 相对价格偏高。,1）老城区板块：旧城开发,2）新城区板块：西部卧城,新城区板块主要依托淄博新区开发，目前该板块是整个淄博房地产市场最为火热的板块之一，像现有的小商品批发城、黄金国际等大盘也正在推向市场。 但是由于目前该板块目前还不成熟，现在以居住开发为主，缺少相应的城市功能支持，可以说是淄博现在的西部卧城。,3）高新区板块：产业新城,淄博高新区是1992年成立的国家级工业园区，汇集了齐鲁石化、山东铝业、新华制药等大型上市公司。受到强大产业支持，周边已经形成一些居住配套，由于目前房地产开发档次以及水平相对较低，加上城市配套不够，开
16、发总量不够，市场发展空间较大。,小结：西部、北部：购房者的首选,规划中市政府将迁至西北部，并且将发展的重点放在新城区和开发区，这在无形之中会带动西、北部地区的繁荣及房地产的升值； 西、北部已逐渐形成一个新的居住区域，消费者对于这一区域的购房信心指数在逐步提升，这也是本区域成为消费者选择率居高的重要因素； 伴随着政府规划的出台，根据中原地产最新做的一次需求市场调研显示，选择在西部和北部购房的消费者比例达到了73.9%。选择西部、北部居住已成为当地购房群体的一种共识。,（2）整体市场剖析,1）从供应来看：供应巨大，竞争激烈 由下表可以看出，2005年房地产投资、施工面积、新开工面积和竣工面积都有相当比例的提高，但是销售面积却有5.36%的下降。其主要原因便是宏观政策的影响，这也同时预示了2006年的销售竞争将更加紧张和激烈。,2006年，确定推向市场的住宅产品将超过240万平方米，实际推向市场的体量将超过
