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1、,Never Before And Never Again 佳兆业8号结案报告,贰,肆,佳兆业8号本体解读,壹,历程回顾,结案综述,目录,壹,本体解读,区位条件,项目位于潍坊主城区南部，地处潍坊重点生态保护区，景观资源优势明显,项目地块位于潍坊白浪河水库和湿地公园之间； 项目距机场直线距离约3公里，到达市政府直线距离约15公里； 项目所在区域属于潍坊市重点生态保护区，生态环境较好。,本案,生活配套,项目属于一级高尔夫地产（球道景观别墅类），位于18洞高尔夫球场中央； 项目整体被果岭及其他体育休闲景观环绕； 高尔夫球场拥有5000平方米高尔夫会所； 周边有集市，生活购物较方便。,项目自身拥有高尔
2、夫会所，周边集市可满足日常生活需要，生活较方便，但缺乏高端商业配套,经济指标,A2、A3地块占地面积,项目总容积率：1.5 A2地块的容积率1.04（项目目前开发地块） A3地块的容积率1.01。,容积率情况,A2,A3,项目整体容积率小于1.5，总建筑面积110万平方米，总用地约为66万平方米,交通状况,地块东侧为机场南路； 地块西侧为水库路，是潍坊市连接地块的主要干道； 地块北侧为正在修建的省道潍胶路； 地块以东方向邻近潍莱高速路； 距离济青高速车程15分钟； 缺乏公共交通系统。,项目地块周边路网发达，路况良好，通达性较好，但缺乏城市公共交通系统,机场南路,水库路,潍莱高速,潍胶路,稀缺资
3、源,白浪河水库流域达到353平方公里，是潍坊的饮用水重点保护区； 白浪河生态湿地公园占地15000亩，分为休闲度假区、湿地科普区、人文公园区三大景区； 白浪河生态湿地公园林木均为原生林，负氧离子含量是市区的17.3倍。,项目紧邻潍坊的生命之源白浪河水库，坐拥潍坊的城市绿肺1.5万亩白浪河生态湿地公园,地块在整体布局上，合理充分利用地块的资源； 地块距离周边主要交通道路较远，对于社区内部房源销售无影响； 一期楼王（红星表示处），地处大片绿地中心，滨河而建，视野毫无遮挡，独享上等资源； 一期南面别墅将会是未来该小区销售的标杆楼座，均临河而建，门前享有大片绿地，远处眺望便是清澈的水景； 一期北侧紧邻
4、白浪河，河水较污浊，对北侧项目可能会造成不利影响，但是通过污水治理，可使其有提高周边楼座的价值。,规划分析,整体规划充分利用地块资源优势，别墅与球场高度融合，实现资源价值利用最大化，产品均好性强,小区立面完美的遵循了意大利风情的建筑风格，不仅是正宗的欧洲古典风格，同时也是现代设计最具活力的地方； 在建筑外观上，通过天然材料，如石头、木头和灰泥等来表现建筑的肌理，采用的红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层，都是非常具有意式乡村风格； 多处采用了卷、拱等式样，厚实的墙壁、意大利式特殊的窗口、逐层挑出的门框装饰和高大的塔楼，并大量使用砖石材料，外表轮廓分明； 通过大量使用贵重的材料、精细的加工、刻意的装饰，以
5、显示其富有与高贵。,意大利式特色的门窗,逐层挑出的门框装饰,立面分析,项目建筑风格表达到位，建筑材料质感较强，产品观感较好，品质感得到保证,一期共有独栋套，类独栋套，联排套，总共套别墅； 户型以类独栋和联排为主，配以部分独栋，利于满足客户不同需求； 单体面积较大，需在定价策略中重点考虑总价因素。,户型配比,项目一期以类独栋和联排为主，325五房两厅五卫类独栋产品和357五房两厅四卫联排产品为主力产品,项目属性,区位条件：潍坊城市湿地保护区，区域景观优势明显 交通条件：通达性良好，缺乏公共交通系统 稀缺资源：坐拥白浪河水库及生态湿地公园，符合健康、养生理念 生活配套：自身拥有高尔夫会所，周边集市
6、满足生活购物 整体规划：充分利用高尔夫景观资源，产品均好性强 产品设计：产品建筑风格和外立面品质感较强 户型设计：主力户型为320类独栋和260联排产品,三线城市近郊资源型高品质高尔夫别墅大盘项目,贰,历程回顾,市场分析,第二阶段 策略调整期（2012.0203）,第三阶段 渠道拓展期（2012.0406）,第一阶段 前期工作期（2011.07.2012.01）,1,2,4,第四阶段 市场拓展期（2012.0710）,3,第一阶段 前期工作期（2011.07.2012.01）,业务工作,人员异动,业务工作,在双方的多次讨论验证后，确定了8月份品牌强势出街，9、10月份线上线下双线齐动，线上媒体
7、配合线下圈层活动蓄客及至11月20日项目盛大开盘的销售推广方案,人员异动,2011年7月同策公司销售总监王胜带领8名置业顾问及3名策划人员，展开项目前期工作,截至2012年1月31日，佳兆业项目案场共有销售总监一名，销售经理一名，置业顾问六名，案场销售团队合计八名，公司策划配合三名。,第二阶段 策略调整期（2012.0203）,业务工作,人员异动,业务工作,项目全年营销执行方案调整。调整为2012年3月8日推广出街同时人员正式进入售楼处，3、4月份线上线下双线推广联动的方式，达到项目5月12号认筹5月20号开盘的效果。,人员异动,春节后，多名置业顾问及销售主管离开案场，为保证案场销售团队稳定的
8、人员数量，同策公司加大了社招和校招的招聘力度，在青岛、潍坊多次组织校招及参加招聘会,由于项目未能按原定计划于2011年11月中旬开盘，春节后，多名置业顾问及销售主管离开案场，为保证案场销售团队稳定的人员数量，同策公司加大了社招和校招的招聘力度，在青岛、潍坊多次组织校招及参加招聘会。截至2012年3月底，佳兆业项目共有销售总监一名，驻场策划两名，销售经理一名，行政助理一名，销售主管一名，置业顾问三名，案场合计销售团队九名。,第三阶段 渠道拓展期（2012.0406）,业务工作,人员异动,业务工作,项目规划许可调整，时间节点根据佳兆业公司报送集团的二级计划节点再次调整为5.26景观示范区及售楼处开
9、放，在以景观示范区及售楼处开放为大节点的前提下，制定出7月1日开盘的执行方案,活动时间：4月15日活动地点：佳兆业深圳总部及佳兆业各项目 参与人员：潍坊各媒体 活动思路：品牌文化之旅 活动目的：邀约潍坊各媒体人员以参观佳兆业项目为契机掀起媒体对佳兆业关注热潮，并通过媒体告诉受众城市巅峰之作即将面市,品牌之旅,佳兆业品牌之旅以参观佳兆业项目为契机掀起媒体对佳兆业关注热潮，并通过媒体告诉受众城市巅峰之作即将面市,上半年工作主要以客户渠道拓展为主要工作重点，通过渠道拓展整合客户渠道资源，为下一步营销推广奠定客户群体基础，保证佳兆业8号项目正式启动储备充足客户量。,目标客户,渠道拓展,银行vip客户,
10、汽车4S店,商会会员,企业高管,高尔夫会员,渠道拓展,银行vip客户渠道：上半年共拓展达成圈层活动意向银行9家，已基本涵盖潍坊所有银行,渠道拓展,汽车4S店客户渠道：上半年共拓展达成圈层活动意向高端车行8家,渠道拓展,商会客户渠道：上半年共拓展达成圈层活动意向商会5家,渠道拓展,企业高管及高尔夫会员：上半年针对潍坊高端写字楼宇进行地毯式陌拜，共拓展高档写字楼6个,渠道拓展,白浪绿洲高尔夫俱乐部会员：60组,人员异动,由于开盘时间再次延期，项目推广因开盘节点而一再推迟，案场多名工作人员出现异动，截至2012年5月底，佳兆业项目共有销售总监一名，销售经理一名，驻场策划一名，置业顾问两名，案场销售团
11、队合计五名。,第四阶段 市场拓展期（2012.0710）,业务工作,人员异动,业务工作,由于高尔夫球场及项目工程规划变更的原因，导致售楼处开放时间尚未确定。7月-10月主要工作以协助佳兆业山东公司营销部考察山东省各区市房地产市场情况、重点城市土地出让情况及意向地块可行性分析,叁,结案综述,青岛同策介入后首先明确自身的任务目标，也为自己指明了奋斗的方向，并朝着这个方向努力。 青岛同策公司从前期介入本案开始，始终抓住地产营销的精髓：即：产品是什么，客户是谁，客户如何上门及现场如何促成现实销售的四大营销环节，深入的适时地把握和发现市场机会，立足于项目本身的优势和特点，制定可行的营销战略部署，并根据市
12、场动向及时调整营销策略。与此同时，我们还有效地对市场及渠道进展深入的挖掘，尽可能的打开销售渠道，拓宽目标客户面。,总结概述,经验沉淀,把握竞品动向及时调整营销策略,2,渠道营销,重视渠道客户的精准营销，深度客户分析，有效挖掘客户资源,通过对竞品成交客户深度剖析，找出成交客户的共同特性，加强跨界渠道精度营销。精准有效圈定客户群，实现既节省了推广费用，又减少了销售难度。,渠道营销,车行4S店传播品牌 资源共享,合作方式： 活动邀请：大型活动、暖场活动等，资源型项目可利用资源活动(佳兆业8号高尔 夫体验活动); 活动植入：新车试驾、新车发布、老客户维系活动等; 洽谈准备：公司介绍、项目介绍、活动方案
13、、活动费用; 注意事项：车行每季度有客户维系活动包含试驾、新车发布、车展等，与车行联合活动时间尽量避开车展前，与车行洽谈主要讲明联合活动形式（非资源型项目活动要求有新意避免落俗）及费用如何分摊。,渠道营销,银行客户客户维系 共同受益,合作方式：大型活动、银行专场活动 活动邀请：大型活动、银行专场活动等，资源型项目可利用资源活动(佳兆业8号高尔夫体验活动); 活动植入：老客户维系活动; 洽谈准备：公司介绍、项目介绍、活动方案、活动费用; 注意事项：银行洽谈应先以关系银行开始，如开发商贷款银行，一般银行每月或每季度都有vip客户维系活动，较容易合作成功的时间一般为6月、12月，因为这两个月份为银行
14、集中揽储的重要月份。,渠道营销,商会客户客户维系 共同受益,合作方式： 活动邀请：大型活动、商会专场活动等，资源型项目可利用资源活动(佳兆业8号高尔夫体验活动); 活动植入：半年或全年商会联谊活动; 洽谈准备：公司介绍、项目介绍、活动方案、活动费用; 洽谈方式：陌拜形式，通过网络或电话黄页搜集商会电话及地址，先致电后陌拜，先期可与商会秘书洽谈搞好关系通过秘书引荐商会会长进一步洽谈合作。 关系借助，可通过公司现有资源如报社、电视台代为引荐商会相关负责人，后进一步洽谈合作方式。 注意事项：商会客户洽谈难度较高但客户质量较好，一般商会都会有定期活动如半年、全年联谊会可洽谈将项目信息植入并赞助相关活动
15、费用。,渠道营销,高档住区业主维系 共同受益,合作方式： 住区广告：高档住区设置项目广告; 购买名单：通过物业公司购买业主名单; 洽谈准备：公司介绍、项目介绍; 注意事项：高档住区物业较好的物业可洽谈组织业主活动或设立广告位，也可通过物业相关人员购买业主名单。,渠道营销,保险公司客户维系 共同受益,合作方式： 房地产活动邀请：大型活动、保险专场活动等，资源型项目可利用资源活动(佳兆业8号高尔夫体验); 保险公司活动植入：客户答谢活动 洽谈准备：公司介绍、项目介绍、活动方案、活动费用; 注意事项：可组织保险公司VIP客户专场活动或植入保险公司客户答谢活动，客户难点:保险公司提供客户名单的客户质量难以控制。,渠道营销,装饰公司购买名单,合作方式： 名单购买：购买装饰公司已有小区客户名单 广告植入：售楼处植入装饰公司广告 洽谈准备：公司介绍、项目介绍; 注意事项：购买名单可购买入驻年份较早且社区实力较高的项目名单。,市场把握,密切关注市场动向，准确把握竞品项目的销售措施，提升项目销售和策划人员的市场敏感度，及时调整营销策略,阶段性营销推广建议，将营销工作落地； 加强市场监测环节，制定针对潍坊市整体房地产市场、重点开发商项目及竞品项目的分类监控，为佳兆业8号项目营销提供全面及时的市场数据，并为项目自身根据竞品动态做出及时的变化做出巨大贡献。,THE END,
