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1、第六章 房地产项目可行性研究,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.1可行性研究概述,一、可行性研究的含义和目的,可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面 的技术经济分析、论证的科学方法。,是实现项目决策的科学化、民主化， 减少或避免投资决策的失误， 提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,目 的,含 义,作用,是项目投资决策的依据 是筹集建设资金的依据 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下阶段规划设计的依据,6.1
2、可行性研究概述,二、可行性研究的作用,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,投资机会研究,初步可行性研究,详细可行性研究,项目的评估和决策,6.1可行性研究概述,投资估算的精确度为30,研究费用占总投资的0.251.5,投资估算的精确度为20,投资估算的精确度为10,研究费用占总投资 小型1.03.0 大型0.21.0%,研究费用占总投资的 0.20.8,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项
3、目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,可行性研究的阶段,国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划； 批准的项目建议书和同等效力的文件； 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等； 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； 国家所规定的经济参数和指标； 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。,6.1可行性研究概述,三、可行性研究编制依据,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目
4、投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.2 可行性研究的内容与步骤,项目 概况,现场 调查及方 案制定,环境影 响评价,规划设计 方案选择,市场分 析及规模 确定,可行性研究 的主要内容,可行性研究的主要内容,资源供给 条件分析,开发组 织机构和 费用研究,建设计 划编制,项目经济 与社会效益 分析,结论 与建议,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.2可行性研究的内
5、容与步骤,接受委托,调查研究,方案选择和优化,财务评价和综合评价,编制可行性研究报告,可行性研究的步骤,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.3 房地产开发经营方案与基础参数选择,一、房地产开发经营方案内容,区位分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,收益法开发时机的分析与选择,合作方式的分析与选择,融资方式与资金结构的分析与选择,产品经营方式的分析与选择,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产
6、开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,二、构造评价方案,6.3 房地产开发项目策划与基础参数选择,开发项目是否分期进行以及如何分期、开发项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。,在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,构造评价方案，就是在项目策划的基础上， 构造出可供评价比较的具体开发经营方案。,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤
7、 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.3 房地产开发项目策划与基础参数选择,时间类参数,融资相关参数,收益相关指标,三、经济评价基础参数,开发活动的起始时间点,开发经营期,经济评价工作的计算周期,预售收入用于后续开 发建设投资的比例,房地产开发贷款的贷款利率,运营成本占 毛租金收入比率,空置率,资本金投入比例,评价标准类指标,基准收益率,目标投资回报率等,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财
8、务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.4 房地产开发项目投资与收入估算,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.4 房地产开发项目投资与收入估算,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5
9、.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,(1)土地征用拆迁费 (2)土地出让地价款 (3)土地转让费 (4)土地租用费 (5)土地投资折价,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.4 房地产开发项目投资与收入估算,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,可行性研究概述 可行性研究的内容
10、与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,(1)开发项目的前期规划 (2)设计 (3)可行性研究 (4)水文地质勘测 (5) “三通一平”,6.4 房地产开发项目投资与收入估算,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,(1)建筑安装工程费 (2)公共配套设施建设费 (3)基础设施建设费,可采用的估算方法 1.单元估算法 2.单位指标估算法 3.工程量近似
11、匡算法 4.概算指标估算法 5.概预算定额法 6.根据类似工程经验进行估算,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.4 房地产开发项目投资与收入估算,一、房地产开发项目投资估算,1.土地费用估算,2.前期工程费,3.房屋开发费,4.管理费,5.财务费用,6.销售费用,7.开发期税费,8.其他费用,9.不可预见费,以上述各项费用之和的3一7估算,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收
12、入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,工程量近 似匡算法,工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。,概算指标法,概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。,单位指标 估算法,单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。,单元估算法,单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。,6.4 房地产开发项目投资与收入估算,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开
13、发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,6.4 房地产开发项目投资与收入估算,二、资金使用计划,房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。,三、收入估算与资金筹措,收入估算,资金筹措,内容通常包括： 拟租售物业的类型、 时间和相应的数量， 租售价格， 租售收入及收款方式,资金筹措计划， 要以房地产开发项目 资金使用计划和销售 收入计划为基础，确定 资金的来源和相应的数量。,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地
14、产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,不确定性与风险分析,财务评价指标的计算与评价,编制基本财务报表,测算财务基础数据， 编制辅助财务报表,财务评价基本程序,6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,房地产开发项目财务评价基本报表一般包括：,6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标,全部投资 现金流量表,资本金 现金流
15、量表,房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些 基础性数据(如成本、收入等)都存储于辅助报表中，这些辅助 报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就 可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：,6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与
16、收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,财务分析及评价指标的对应关系,6.5 房地产开发项目财务报表及财务评价指标,可行性研究概述 可行性研究的内容与步骤 房地产开发项目策划与基础参数选择 房地产开发项目投资与收入估算 房地产开发项目财务报表及财务评价指标 可行性研究报告的撰写 房地产开发项目可行性研究实例,一、静态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。,（一）投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率 项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投
