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1、2012年成都春季交易会报告,前言,2012年4月29日5月3日，第39届成都市房地产交易会（2012春季）以“住成都，好安逸”为主题，在成都世纪城新国际会展中心盛大召开。 此次春交会由6大展馆组成，展区规模达到6万平方米。111家开发商携191个项目亮相本届春交会，六大展馆中首次开设的天府新区主题馆和电子商务馆为亮点。 基于楼市政策影响，参展项目以郊区项目为主，均以住宅刚需项目为主力。其中，轨道交通、天府新区、品牌企业为热点展区。 从市场供应的产品来看，111家开发企业带来的191个楼盘中，绝大多数为刚需盘，以60-90平方米中小户型和90-120平方米的改善性户型居多。 目前，各个项目纷纷
2、加入降价促销行列，以价跑量策略也初现成效，热销项目无一为房价优惠幅度较大的项目。 后市，在开发商的资金压力及购房者观望市场的作用下，成都楼市或将临来价降带动量升的新一轮局面，而量升的空间则基于房价和政策的走势。,1、整体规模概况,2、参展楼盘概况,3、成交情况分析,6、图说春交会,4、优惠措施分析,5、购房群体分析,目录,总结,展馆总平面示意图,2,4,5,6,7,2,电子商务馆,轨道交通主题馆,天府新区主题馆,品牌企业馆,郊县组团+二手房专区馆,特色家居馆,3,1、整体规模概况,本届春交会上共有191个项目参展，其中包括3、4号馆交界处的4个保障性住房。 从展馆划分上看，首次开设的电子商务馆
3、和天府新区主题馆分别在2号馆和5号馆展示；轨道交通集中在3号馆展示；4号馆是传统的品牌企业馆；6号馆是郊县组团和二手房专馆；7号馆是家装建材展馆。,2012年春交会参展规模情况,环比去年秋交会，参展的开发商数量下降13.95%，参展的项目数量下降17.31%； 同比去年同期春交会，参展的开发商数量下降16.54%，参展的项目数量下降15.49%。,1、整体规模概况,1、整体规模概况,2012年一季度宏观经济情况披露后，政府对房地产调控的态度从去年年底的“全面从紧”转变到“有保有压”，又从今年二季度开始转变为“适度微调”和“定向宽松”。 2012年成都楼市复苏迹象明显，春节过后，楼市成交量不断攀
4、升，购房者选择结束观望，适时出手。进入龙年后，开发商迫于高库存、资金链的压力，降价，优惠打折力度空前，加之首套房贷政策的利好转向，楼市成交回暖。 本届房交会111家开发商的集中亮相，受政策影响，参展开发商个数较上届房交会有所减少，万科、保利、龙湖等传统的参会品牌开发商外，置信、中铁、蓝光、花样年等亮相于新开设的电子商务馆和天府新区主题馆。,中舆观点：,2、参展楼盘概况,本届春交会品牌开发商参展阵容依然强势，置信本次参展项目10个，位居七大开发商第一，其次为保利，参展楼盘9个。并且前期形象展示的项目较多。,2、参展楼盘概况,2012年春交会主城区参展项目分布格局,参展数量上，郊县高于主城区 受政
5、策影响，参展楼盘中郊县项目占到了50%以上。其中，191个参展楼盘中，主城区参展楼盘个数为89，郊县102个。,主城区中，高新区继续领跑供应市场 主城区共有89个项目参展，高新区以23个参展项目数量位居主城区榜首。其次，分别为成华区16个,成金牛区14个,锦江区12个,武侯区12个，青羊区8个。,2012年春交会全体参展项目分布格局,2、参展楼盘概况,各行政区参展楼盘中，高新区的参展楼盘个数最多，达23个，成华区和金牛区分别位居第二、第三，参展项目分别为16个和14个。住宅楼盘75个，非住宅楼盘13个，其中高新区住宅楼盘为18个，位居第一。,各郊县参展楼盘中，双流、温江、新都等近郊的参展项目相
6、对较多，占郊县总参展项目的61%。其中新都的参展楼盘位居第一，参展楼盘27个,占郊县总在售的23%;眉山本次有4个楼盘参展。,中舆观点：,2、参展楼盘概况,受今年政府对房地产调控态度影响，今年春节过后，楼市迎来了“小阳春”的行情。本届房交会中，郊区项目数量高于主城区项目数量，其中以刚需性住宅为主。 各个行政区域中，高新区以23个参展项目位居榜首。其中，住宅项目就有18个。 从参展开发商品牌来看，本届品牌开发商参展阵容依然强势，置信本次参展项目10个，位居七大开发商第一，其次为保利和蓝光，均参展楼盘8个和7个。,3、成交情况分析,2012年春交会期间主城区备案情况,备案成交量大幅回升 春交会期间
7、，主城区备案成交760套，面积7.17万平米。环比去年秋交会大幅上升。,2010-2012年各界房交会的认购情况,认购成交量大幅下降，开发商谨慎推盘 春交会期间，主城区认购9.73万平米。认购量环比去年秋交会出现一定下降。而与去年同期春交会相比，本届春交会认购量也大幅下降，目前整体市场处于谨慎入市态势。,2012年春交会主城区各区域认购成交比例情况,高新区继续为热点供应区域 本届春交会上，高新区占认购总量27.54%的成交水平位于榜首，其次分别为青羊区的21.87%和武侯区的16.60%。,3、成交情况分析,房交会期间认购量较去年秋交会大幅回升。延续今年第一季度策略，本届房交会上，开发商降价举
8、措比较多，拉动了销售量。这一点抓住了购房者的心理。目前而言，客户更多关心的是价格和优惠力度，因此很多楼盘包括市区内配套好的产品也采取了降价措施，促进了楼市成交的回暖。 本届房交会各展位每天的到访量都达到了数百人，部分楼盘每天访问量最高可达1000余组客户。从成交情况来看，首套房贷利好政策以及开发商降价等因素拉动了销售量。业内人士认为，春交会后，大的开发商营销手段上基本不会有太大的变化，中小企业就很难说。整体市场看来，春交会后，仍是刚需客户为主，改善客户为辅。,中舆观点：,4、优惠措施分析,受政府对房地产调控的态度从去年年底的“全面从紧”转变到“有保有压”，又从今年二季度开始转变为“适度微调”和
9、“定向宽松”的影响， 本届春交会上各大开发商纷纷在优惠措施和优惠幅度上做足了文章，寄希望于房交会上能实现良好的销售业绩。 根据现场实际统计，本届房交会上，开发商们主要采取了三种优惠措施，依次为特价房、付款优惠、购房返现。,特价房优惠（例如：万科海悦汇城、新里柏仕公馆、香榭国际、索尔龙舟等） 政策优惠（例如：华宜铂仕公馆、四海逸家、金沙云庭、沙河壹号等） 付款方式优惠（基本上所有参展的在售楼盘都推出了不同程度的付款方式的优惠） 购房返现金（卡）优惠（例如：中德英伦联邦、保利康桥等）,4、优惠措施分析,手段一：特价房（限价房）的优惠 本届春季房交会上，万科海悦汇城、新里柏仕公馆、城都后花园国宾红叶
10、、绿地圣路易名邸、香榭国际、索尔龙舟等均推出特价（限价）房。,通过将滞销的房源以及品质不高的房源作为特价房推向市场，使得项目在快速消化上述房源同时，也吸引到了购房者注意，聚集人气。,4、优惠措施分析,通过付款方式的优惠，一是降低了购房的总价，二是开发商应对国家房地产调控政策的一种应变措施，从而在稳定整体房价的基础上，加快了消化速率。,手段二：付款方式的优惠 在付款方式的优惠中，按揭付款的优惠幅度主要集中在1%10%之间，一次性付款的优惠幅度在2%11%之间,4、优惠措施分析,秋交会上重点开发商楼盘优惠一览表,4、优惠措施分析,从优惠措施上来看：本届春交会的参展项目更多采取了价格上的优惠方式，如
11、特价房的大量推出。 从优惠幅度上来看：本届春交会参展楼盘绝大多数为刚需盘，优惠幅度大，大多数楼盘的优惠幅度在5%-10%，个别楼盘达到15%-18%。 电子商务、轨道交通、天府新区的加入也成为此次春交会的一大亮点。 后市，为抢占市场份额和完成本年销售计划，预计将有更多项目加大优惠幅度，甚至直接采取降价。,中舆观点：,5、购房群体分析,在本届春交会期间，通过网上人群进行抽样调研，得出目前购房者的购房意向和对后市的态度如下所示。（抽样人数为4240人）,房价走势分析,60%消费者认为房价会下跌 房价一直是购房者们的最大纠结因素，超过一半的消费者认为房价会下跌，约三成的消费者认为今后房价几乎持平。此
12、时，约30%左右的购房者期待房价下跌20-30%会购买， 29% 的购房者期待房价下跌10-20%会购买。,房价下降消费者购买分析,5、购房群体分析,置业目的分析,刚需为主力 改善为辅 楼市调控延续到现在，炒房客已经大幅减少，市场逐渐指向有真正住房需求的人群。根据调查结果显示，仅有5%的人是出于投资的需求买房，而因刚性需求买房的人群比所占例较大，占64%。,面积区间分析,中小户型约占七成 在刚性需求和改善型需求突出的市场环境下，中小户型一直最受宠爱。从调查结果来看，70-100平米户型的选择比例已逾六成。但同时，100平米以上的大户型也达到了27%的支持率。仅有5%的少数人对600平米以下的小
13、户型有需求。,5、购房群体分析,心理总价分析,价格仍是影响购房者需求主力因素 约五成左右的购房者期待的总价位在30-50万，23%的人可以接受50-70万的总价位。仅有16%的购房者选择总价位30万元以下。,区位选择分析,40%购房者选择了城南 对住房条件，绝大部分人会首先考虑区位的因素， “住在哪”在很大程度上会影响到工作与生活的便利性。40%的购房者会选择在城南，26%的购房者选择在城西，22%的购房者则选择在了城东。,5、购房群体分析,中舆观点：,经过一年多的严厉调控，楼市从2011年下半年的寒冬逐渐过渡到2012年年初的小阳春，刚需成为了制造这个转变的主要因素。尽管如此，业内普遍仍认为
14、楼市尚未回暖，刚需的持续力也备受怀疑。 受政策和今年楼市的影响，在此次调查中，刚需性住宅仍是主力需求，选择中小户型约占七层。 对未来的房价走势，看跌的达到60%左右，同时在众多优惠刺激手段中，购房者更愿意选择购买直接降价的楼盘。,6、图说春交会,由于房交会期间是五一节假日，天气较好，前往展会现场看房的市民较多，人气较旺，每个展馆人气较足，但是目测三层以上均为工作人员和小蜜蜂，看房客户兴致较高。整体来看，服务品牌和刚需物业受追捧、部分小盘受冷。此外，提供的综合性配套服务也有了较高的完善和升级。,6、图说春交会,本次房交会众多开发商准备了丰富的活动，如超人服装、美女走秀、人体彩绘、芭蕾舞、戏剧变脸
15、等，还有开发商直接把车和车模搬进展厅，有歌曲、乐队、体操、模特等多样化的表演形式，以及买房意向登记送油卡、送小礼物等活动，大多数开发商还是惯用美女来吸引人气，活动方式过于丰富多彩。,6、图说春交会,2号馆：本次展会最大特色展馆之一，整个展馆共集结了30多个楼盘，其中包括中德英伦联邦、华都美林湾、中铁伊萨贝拉、青房天韵华庭、蒂凡尼TOWN等热销楼盘。,3号馆：地铁楼盘3号盘展示，1、2、3、4、7号线沿线项目都在此集中展示，其中参展楼盘中，地铁1号线楼盘有11个，2号线楼盘有13个，3，4号线楼盘也逐步登场。,4号馆：由保利、华侨城、中粮、圣沅等10余家大型开发商联合组成的“品牌馆”在4号展馆，
16、最大的亮点是开发商旗下的项目众多，无论从业态上还是在区位上都能够满足不同购房者的需求。,6、图说春交会,5号馆：此次房交会最大的一个亮点，有40多个精品楼盘在本馆集中展示，包括蓝光、花样年、人居置业等知名开放商携带旗下在售项目亮相。此外还有天府新区新盘也在此亮相。,6号馆：新都、大邑、蒲江、龙泉驿、邛崃、金堂、彭州等7个区市县均有项目参展。大邑和新都是组团参加，多达24个，与以往相比项目数量有所增加。此外还有二手房专区。,6、图说春交会,近日全国多地对公积金做了些调整引起关注。在本届春交会上，3、4号展馆连接的住房公积金馆，可以使用公积金贷款的楼盘达到80余个，是历年来最高的一次。,6、图说春交会,在3、4号展馆连接馆的住房保障展区，将通过36平方米的大型沙盘模型，让市民直观地了解成都市中心城区所有已建成、在建及拟建的38个保障性住房项目。这是历届房交会以来，保障房项目参与力度最强展示效果最大的一次。,总结,今年春交会参展房地产企业111家，楼盘项目达191个。在为期5天的房交会期间，“刚性需求”集中爆发，“天府新区”“轨道交通”和“北改”楼盘最受关注，市场需求来看，以自住
