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1、 编号：_本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载2013年9月份考试房地产项目合同管理第三次作业 甲 方：_乙 方：_日 期：_说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。一、名词解释题（本大题共20分，共5小题，每小题4分）1. 毛地2. 土地使用权转让3. 土地使用权划拨4. 保证5. 合同生效二、简答题（本大题共40分，共5小题，每小题8分）1. 简述房屋拆迁安置补偿合同的特征。2. 简述国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利。3. 简述建设工程勘察设计合
2、同的法律特征。4. 简述国有土地使用权租赁的特征。5. 简述国有土地使用权抵押合同的特点。三、论述题（本大题共40分，共4小题，每小题10分）1. “合同成立即生效”，你认为这种说法正确吗？为什么？试阐述你的观点。2. 简述房地产开发商在招标过程中应避免哪些缔约过失行为。3. 论述房地产开发商在采用总包方式时应注意哪些问题。4. 试述无效合同、效力待定合同、可撤销合同的概念，以及它们各自的类型, 并阐述三者之间的异同。答案:一、名词解释题（20分，共5题，每小题4分）1.毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农 村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。解题
3、方案：毛地即从非城市建设用地转化为城市建设用地，在这个转化过程中需要征用农 村土地，或是旧城区未经旧房屋拆迁、土地平整的土地。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分2.土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换 和赠与。解题方案：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换 和赠与。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分3.参考答案：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安 置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。解题方案：土地使用权划拨是指县级以上人
4、民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安 置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分4.参考答案：第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，由该第三人按照约定履行债务 或者承担责任的担保形式。解题方案：第三人和债权人约定，当债务人不履行债务时，由该第三人按照约定履行债务 或者承担责任的担保形式。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不得分5.参考答案：合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。解题方案：合同开始具有受法律保护的约束力（对当事人双方）。评分标准：回答正确完整得2分不完整1分否则不
5、得分 二、简答题（40分，共5题，每小题8分）1.房屋拆迁安置补偿合同的补偿方式包括（1）产权调换（2）作价补偿（3）产权 调换与作价补偿相结合解题方案：房屋拆迁安置补偿合同的补偿方式包括产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合评分标准：每条1分，共3分。2.国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：（1）对抵押标的物享有优先受 偿权，这是主要权利（2）对抵押物行使保全权利（3）物上代位权（4）处分抵 押权。解题方案：国有土地使用权抵押合同中抵押权人的权利有：对抵押标的物享有优先受偿权、行使保全权利、物上代位权及处分抵押权评分标准：每条1分，共4分。3.参考答案：建设工程勘察设计合同的法律
6、特征包括：（1）勘察设计合同的当事人双方必须 是由民事权利能力和民事行为能力的特定的法人组织，且承包人的主体资格受 到严格限制（2）勘察设计合同具有计划性和程序性（3）勘察设计合同是要式 合同解题方案：建设工程勘察设计合同的法律特征包括：当事人双方必须是由民事权利能力和 民事行为能力的特定的法人组织、勘察设计合同具有计划性和程序性、要式合 同评分标准：1条2分，2.3条每条1分，共4分。4.参考答案：土地使用权租赁合同的特性包括：（1）根据土地使用权与地上建筑物及附着物 出租与所有权主体同一原则，地上建筑物及附着物随土地使用权亦同时出租（2）承租人非出租人同意，不得将租赁权转让或土地使用权转租
7、给第三人，亦 不能将土地使用权进行抵押（3）优先权（4）合同成立需要一定的前提 解题方案：土地使用权租赁合同的特性：地上附着物随土地使用权一起出租、不得擅自转租第三人、优先权、合同成立需要一定的前提评分标准：1.2条每条2分；3.4条每条一分,共6分。5.参考答案：国有土地使用权抵押合同的特点包括：（1）国有土地使用权抵押合同是一种不 能独立存在的从合同（2）国有土地使用权抵押合同的目的是以抵押物一国有土 地使用权来担保债务的履行，而不是以取得国有土地使用权为目的（3）国有土地使用权抵押合同的主体具有特殊性，即抵押人可以是第三人（4）国有土地使用权抵押合同受合同形式的限制，合同形式决定该抵押合
8、同是否成立。解题方案：国有土地使用权抵押合同的主体具有特殊性，即抵押人可以是第三人，合同形 式决定合同是否成立评分标准：每条2分，共8分。、论述题（40分，共4题，每小题10分）1.合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要件不同。 合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事 人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共 利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。解题方案：合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。合同成立与合同生效的要
9、件不同。合同成立的要件是：合同主体存在双方和多方当事人；订约当事 人对合同主要条款达成合意；合同成立具备要约和承诺两个阶段。合同生效的 要件有：行为人具有相应的缔约能力；意思表示真实；不违反法律和社会公共 利益；合同必须具备法律所要求的形式；标的具有实现的可能性。评分标准：合同成立不一定就生效，只有依法成立的合同才能生效。（4分）合同成立要件3分，生效要件5分。2.参考答案：招标人应避免的缔约过失行为主要有：（1）变更或者修改招标文件后未履行通 知义务；（2）泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；（ 3）违 反公平、公正和诚实信用原则拒绝所有投标；（4）采用不公平合理的招标方式 进行
10、招标；（5）由丁招标人的原因终止招标或者导致招标失败；（6）借故不 与中标人签订合同解题方案： 招标人应避免的缔约过失行为主要有：变更或者修改招标文件后未履行通知义 务；泄漏或者不正当使用非中标人的技术成果和经营信息；违反公平、公正和 诚实信用原则拒绝所有投标；采用不公平合理的招标方式进行招标；由丁招标 人的原因终止招标或者导致招标失败；借故不与中标人签订合同。评分标准：每条1分，共5分。3.参考答案：总包是指业主将工程项目的全部工作委托给一家承包商的发包方式。总包的特 点主要有：（1）业主只需进行一次招标工作，面对一个承包商，主要提出工程 的总体要求（如工程的功能要求、设计标准），作宏观控制
11、，不干涉承包商的 具体工作，管理任务较少；（2）整个工程项目形成一个统一的系统，避免多头 领导，方便协调和控制，有利丁提高建设效率，降低管理费用；（3）设计更合理，施工更方便，缩短工期，降低造价；（4）对总包与分包，以及各分包之间 的合同争议，业主不承担协调的责任；（5）工程出现问题，业主不易察觉；（6）承包商资信风险大。总包适用丁大型工程建设项目。采用总包方式应注 意的问题：业主应对承包商的资格、资信作严格的审查，确保承包商有较强的 综合实力；在工程施工过程中业主须加强对承包商的宏观控制。解题方案：总包的特点评分标准：总包特点每点1分，共6分房地产开发商在采用这两种方式时应分别注意问题 每个
12、2分，4.（1）无效合同指虽经当事人双方协商一致成立，但因其内容违反了法律、行政 法规的强制性规定和社会公共利益，因而从合同订立时起就不具备法律效力的 合同。无效合同的类型：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意申通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社 会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。（2）可撤销合同指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许撤销权人行使撤销权而使已经生 效的合同归丁消灭的法律行为。可撤销合同的类型：因重大误解而订立的合同；显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危使对方在违背真 实意思的情况下订立的合同。（3）效
13、力待定的合同是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合合同生效要件的有关规定，因此其效力是否产生，尚未确 定，一般须经有权人表示承认才能生效的合同。效力待定合同的类型：效力待定合同行为人并未违反国家法律的强制性规定及社会公共利益，也不存在因意 思表示不真实而导致合同被撤销的情况，而主要是因为合同当事人缔约资格有 缺陷，因无权代理行为及无权处分行为而产生的合同。（4）无效合同、效力待定合同、可撤销合同均为不满足或者不完全满足合同生效要件的合同，但各 自产生的原因不同，法律后果也不相同。无效合同自始无效；效力待定合同经 有权人确认后产生法律效力，否则为无效合同；有撤销权的合同当事人如果放 弃行使撤销权，则可撤销合同为有效合同，否则为无效合同，且自始无效。解题方案：无效合同、效力待定合同、可撤销合同的概念，以及它们各自的类型、三者之 间的异同 评分标准：无效合同概念1分，类型4分；可撤销合同概念1分，类型3分；效力待定合 同概念1分，类型2分；区另U 3分。
