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1、第五节 直接资本化法,直接资本化法概述 资本化率和收益乘数的求取方法 资本化率与报酬率的区别和关系 直接资本化法与报酬资本化法的比较,1,2,一、直接资本化法概述,（一）直接资本化法的概念和基本公式 1、概念： 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以相应的收益乘数转换为价值的方法。,收益法,报酬资本化法,直接资本化法,报酬率,资本化率,收益乘数(收益乘数法),3,一、直接资本化法概述,资本化率：(capitalization rate，R)是房地产的某种年收益与其价格的比率，即 收益乘数：是房地产价格除以其某种年收益所得的倍数，即,其中，将未来第一年的收益乘以合
2、适的收益乘数来求取估价对象价值的方法，具体称为收益乘数法。 预测的未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。可用于直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益等。,潜在毛收入（PGI）：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。 有效毛收入（EGI）：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。 净收益(NOI)：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。,5,2、公式：,式中 V房地产价值； NOI房地产未来第一年的净收益； R资本化率。,房地产价值=年收益收益乘数,(2),(1),（二）几种收益乘数法 对应着不同的收益类型，收益乘
3、数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。,7,（二）几种收益乘数法 1、毛租金乘数法(gross rent-multiplier，GRM) ： 毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数转换为价值的方法，即: 房地产价值=毛租金毛租金乘数 毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即 :,8,优点： 方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料； 由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
4、； 避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。 缺点：忽略了房地产租金以外的收入； 忽略不同房地产空置率和运营费用的差异。 适用：用于土地或出租型住宅(特别是公寓)的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个部分。,9,2、潜在毛收入的乘数法(potential gross income multiplier，PGIM) 潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入(PGI)乘以潜在毛收入乘数(PGlM)转换为价值的方法，即： V=PGI x PGIM 潜在毛收入乘数(PGIM)是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即毛租金乘数是市场上房地产的价格除以
5、其毛租金所得的倍数，即 :,10,优点： 考虑了房地产租金以外的收入。 缺点： 没考虑空置率和运营费的差异。 适用： 如果估价对象与可比实例房地产的空置率差异是暂时的，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说，该方法也比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。,11,3、有效毛收入乘数法(effective gross income multiplier，EGIM) 有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘数(EGIM)转换为价值的方法，即 ： V=EGI x EGIM 有效毛收人乘数是房地产的价格除以其年有效毛
6、收入所得的倍数，即 :,12,优点： 考虑了租金以外的收入、空置率。 缺点： 没考虑运营费用差异，因而也只用于做粗略的估价。 适用： 估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，且这种差异预计还将继续下去时。,13,4、净收益乘数法(net income multiplier，NIM) ： 净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益(NOI)乘以净收益乘数(NIM)转换为价值的方法（能提供更可靠的价值测算），即：V=NOI x NIM 净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： 由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值
7、的形式，即：,资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。 综合资本化率(R)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系及投资组合技术求取。,二、资本化率和收益乘数的求取方法,通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式 为： RNIR/EGIM 由于 NIR1-OER 所以 R(1-OER)/EGIM 上述公式的来源是： 因为 RNOI/V,将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGI)，
8、即： NOI/EGI R= V/EGI,又因为 NOI/EGI=NIR V/EGI=EGIM,将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入(EGI)，即： NOI/EGI R= V/EGI,又因为 NOI/EGI=NIR V/EGI=EGIM,所以 R=NIR/EGIM 如果可比实例与估价对象的净收益流模式等相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估 价对象的综合资本化率。,资本化率的类型,1、综合资本化率 应用于评估复合房地产时所采用的资本化率。所对应的净收益是土地和建筑物产生的年净收益之和。,2、建筑物资本化率 运用收益还原法评估建筑物时所采用的资本化率。所
9、对应的净收益也是建筑物的年净收益。 3、土地资本化率 运用收益还原法评估土地时所采用的资本化率。所对应的净收益是土地的年净收益，这个净收益不应包括其他方面带来的部分。,在房地产估价中应用最广泛的三种资本化率是：综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。,18,二、资本化率和收益乘数的求取方法,（一）市场提取法 通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。 （二）公式法求综合资本化率R0 通过净收益率NIR与有效毛收入乘数EGIM求取： 通过报酬率Y求取综合资本化率R0（见本节第三部分） 运用投资组合关系求取综合资本化率R0（见本章第七节）,19,三、资本
10、化率R0与报酬率Y的区别和关系,（一）区别 1、适用方法不同： R0：直接资本化法； Y：报酬资本化法。 2、作用机理不同 R0：一步就将房地产的未来预期收益转化价值。 Y：通过折现方式将房地产未来预期收益转换为价值。 3、性质不同 R0：是房地产的某种年收益与其价格的比率（通常用未来第一年的净收益除以价格来计算），仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力； Y：是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。,20,（二）联系 1、净收益每年不变并收益期限为无限年的情况下,在上述报酬资本化法公式中， Y即报酬率。资本化率R0为未来第一年的净收益与价格的比率(AV)
11、。此时，资本化率正好等于报酬率，即 R=Y,21,2、净收益每年不变但收益期限为有限年的情况下,在上述报酬资本化法公式中， Y即报酬率。R0=AV 。此时，R0与 Y 的关系如下式所示：,22,3、净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下,在上述报酬资本化法公式中， Y即报酬率。R0=AV 。此时，R0与 Y 的关系如下式所示： R=Y-g,23,4、预知未来若干年后的价格相对变动的情况下,在上述报酬资本化法公式中， Y即报酬率。R0=AV 。此时，R0与 Y 的关系如下式所示：,24,【例823】某宗房地产的未来净收益流见表84。假定报酬率为10，试求其资本化率。 表8-4 某宗房地
12、产的未来净收益流,25,【解】先求取该宗房地产的价值。该宗房地产的价值为其未来每年净收益的现值之和，计算结果见表8-5： 表8一5 某宗房地产来来净收益的现值,求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即,26,（一）直接资本化法的优缺点 1、优点： (1)不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益； (2)资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系； (3)计算过程较为简单。 2、缺点： 要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖性很强。,四、直接资本化法与报酬资本化法的比较,27
13、,（二）报酬资本化法的优缺点 1、优点： (1) 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值； (2) 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解； (3) 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。 2、缺点： 需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。,28,当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时，直接资本化法会是相当可靠的。当市场可比信息缺乏时，报酬资本化法则能提供一个相
14、对可靠的评估价值。,29,第八节 收益法总结和运用举例,30,收益法根据资本化方式的不同，分为直接资本化法(含收益乘数法)和报酬资本化法(即现金流量折现法)。 公式总结：（1）估价中的公式转换： 房地产价值=房地产净收益/资本化率资本化率=房地产净收益/房地产价值房地产净收益=房地产价值资本化率房地产价值=房地产收益收益乘数收益乘数=房地产价值/房地产价值净收益乘数=1/资本化率,31,（2）净收益与资本化率的匹配由土地收益求取土地价值： 土地价值=土地净收益/土地资本化率由建筑物收益求取建筑物价值： 建筑物价值=建筑物净收益/建筑物资本化率由房地收益求取房地价值： 房地价值=房地净收益/综合
15、资本化率由房地收益单独求取土地价值：土地价值=（房地净收益-建筑物净收益）/土地资本化率土地价值=（房地净收益-建筑物价值建筑物资本化率）/土地资本化率由房地收益单独求取建筑物价值：与上述公式类似。,32,【例828】 某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。试选用所给资料测算该旅馆的价值。,【解】该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价得
16、问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下： 年有效毛收入=30045365(t一20) =394.20(万元) 年运营费用=394.2 x 30=118.26(万元) 年净收益=394.2118.26=275.94(万元) 旅馆价值=275.9410=2759.4(万元),33,【例829】某宗房地产建成于2001年底，此后收益期限为48年；2002年底至2005年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2006年底至2008年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2009年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9。试利用上述资料测算该宗房地产2005年底的收益价格。,【解】该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来
