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1、第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法,这一章都是小税种，题型基本是选择题和判断题,第一节 房产税法,一、房产税基本原理 （一）房产税的概念 了解,（二）房产税的特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋； 2、征收范围限于城镇的经营性房屋； 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。 （三）房产税的作用 了解,二、纳税义务人与征税对象,（一）纳税义务人 房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类,1、产权属国家的经营管理单位纳
2、税 2、产权属集体和个人所有集体单位和个人纳税 3、产权出典承典人纳税 4、产权所有人、承典人不在房屋所在地，产权未确定或租典纠纷未解决代管人或实际使用人纳税 5、无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位房产使用人代为缴纳房产税,举例 下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（）（2001） A产权属于集体的由承典人缴纳 B房屋产权出典的由出典人缴纳 C产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳 D产权属于国家所有的不缴纳,（二）征税对象 征税对象是房产。 对房地产开发企业建造的商品房，出售前（未投入使用）不征收房产税； 但对外出售前已使用或出租、出借的要按规定征收房产税。,三、征税范围,征税范围：
3、 城市、县城、建制镇、工矿区 注意： 1.上述的口径与城镇土地使用税的口径一致 2.不包括农村。,举例： 1.下列房产不属于房产税征收范围的是（） A.非生产企业经营用房 B.农村的居住用房 C.某公司无租使用学校的房屋 D.工矿区的企业用房,四、计税依据与税率,（一）计税依据 计税依据有两种：从价（房产的计税价值）计征和从租（房产的租金）计征 1、从价计征 计税依据是房产原值一次减除10%-30%的扣除比例后的余值。,对房产原值需要说明的是： 1.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。 对纳
4、税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 2.房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、卫生、照明等 3.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。,4、对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。,需要注意的特殊问题： 1.以房产联营投资的，计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税； （2）以房产
5、联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，出租方按租金收入计征房产税。,2.融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内的纳税人的确定，由当地税务机关根据实际情况确定。 3.房屋附属设备和配套设施 （1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 (2)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。,4
6、、对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中： 自营的，依照房产原值减除10至30后的余值计征。没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值； 出租的，依照租金收入计征。 5、对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。,举例： 融资租赁的房屋，以该房产的余值计算征收房产税。（ ）（2000） 下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有( )。 A.融资租赁的房产 B.产权出典的房产 C.无租使用其他单位的房产 D.用
7、于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产,2、从租计征 按照租金收入征税 如果租金是以劳务或其他形式的，应根据当地同类房产的租金水平，确定租金的标准金额计征,房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。（ ）（2007）,（二）税率 1、从价计征的：余值1.2%； 2、从租计征：租金收入12% 3、对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。,举例： 对个人按市场价格出租居民住房，可暂按其租金收入征收税4%的房产税（ ）（2001）,五、应纳税额计算,1、从价计征：全年应纳税额 = 应税房产原值(1-扣除比例)1.2% 2
8、、从租计征：全年应纳税额 = 租金收入12% （4%）,举例： 1.某企业有原值为2500万元的房产，1月1日将其中的30用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20，该企业当年应纳房产税（）。A24万元 B228万元C30万元 D168万元 2500（1-30）（1-20）1.2+5012%22.8,2.某企业共计拥有土地65，000平方米，其中子弟学校占地3，000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。2000年度的上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起企业将原值200万元、占地面积400平
9、方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。（城镇土地使用税4元/平方米：房产税计算余值的扣除比例20%） 要求： （1） 计算该企业当年应缴纳的城镇土地使用税。 （2） 计算该企业当年应缴纳的房产税。 解析：,(1)应缴纳的城镇土地使用税: (65000-3000-1200)4=243200(元) (2)应缴纳的房产税: (4000-200)(1-20%)1.2%=36.48(元) 200(1-20%)1.2%126=0.96(元) 或4000(1-20%)1.2%-200(1-2
10、0%)1.2%50% =37.44(元) 出租房产1.5612%=1.08(万元) 在建工程500(1-20%)1.2%124=1.6(万元) 应缴纳房产税=36.48+0.96+1.08+1.6=40.12(万元),3.某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。（2003）A4.8万元 B24万元C27万元 D28.8万元 （3000-1000）（1-20）1.2+1000（1-20）1.212321.6 59125.4 21.6+5.4
11、27,4.某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20。该企业2003年应缴纳房产税（）（2004）A、6.0万元 B、9.6万元 C、10.8万元 D、15.6万元 5.赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收人1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）（2005） A.288元 B. 576元 C. 840元D. 864元,6.某国企业在其所在城市有房屋三幢，其中
12、二幢用于本企业生产经营，两幢房产账面原值共为400万元，年初对这两幢房屋进行了改建装修，支付费用50万元（当地政府规定允许按房产原值一次扣除30%）；另外一幢房屋租给某私营企业，年租金收入为20万元。该企业生产、经营自用房应缴纳的房产税为（）。 A.4.8万元 B.3.36万元 C.5.4万元 D.3.78万元 应纳税额=（400+50）（1-30%）1.2%=3.78（万元）,某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产
13、税为( )。 A.21.2万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元 160*12%+3000*(1-30%)*1.2%*4/12 =19.2+8.4=27.6(万元)。,六、税收优惠,能够做选择和判断就可以 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税，但上述单位的出租房以及非自身业务使用的生产、营业用房要纳税。 注意：不享受行政事业费的人民团体要纳税。 二、由国家财政拨付事业经费的单位，实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免房产税 附设营业单位的用房，应纳税。 自收自支事业单位，从自收自支之日起，免征3年。,三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的
14、房产免税，附设营业单位的用房，应纳税。 （上述三点跟土地使用税一致） 四、个人所有非营业用房，免征； 营业用、出租用房，征。 五、人民银行总行（外管局）的分支机构，免。 六、经财政部批准免税的其它情况： 1.损坏房和危房，停止使用后，免征。 2.企业停产、撤销而闲置不用的房产； 房屋大修停用半年以上的，经审核，在大修期间可免征房产税；,3.基建工地的临时性建筑，施工期间，免税；施工单位将临建转让给基建单位的，应从接受次月起纳税。 4.人防设施，不征； 5.房管部门经租的居民住房，房租调整改革前收取的租金偏低的，暂免；非营业用房，由省级政府确定是否减免。 6.高校后勤实体，免。 7.非营利性医疗
15、及保健性机构，免。 8.老年服务性机构自用房，免。 9.2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉价出租房，暂免。,10.邮政部门坐落在城县镇工矿区范围内的，纳税；以上范围以外的，在单位帐中能分清的，从2001年1月1日起免。 11.向居民供热并向居民收取采暖费的企业，包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及为小区居民供热的物业公司等,不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。 对于免征房产税和城镇土地使用税的“生产用房”和“生产占地”，是指上述企业为居民供热所使用的厂房及土地。对既向居民供热、又向非居民供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限
16、；对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。,某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税()(2008) A13.44万元 B.28.56万元 C.42万元 D.60万元 某供热企业2008年度拥有生产用房原值3 000万元，当年取得供热总收入2 000万元，其中直接向居民供热的收入500万元，房产所在地规定计算房产余值的扣除比例为20。该企业2008年应缴纳的房产税为( )。(2009) A.7.2万元 B.21.6万元 C.27万元 D.28.8万元,12.对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。 对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤实体自用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。,举例： 1.下列各项中，暂免征收房产税的有（）（2002） A、房管部门向居民出租的公有住房 B、文化体育单位出租的公有住
