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1、1,永川房地产市场环境分析,2,房地产市场概要,永川房地产市场进入快速上升通道，市场呈现供不应求态势，市场成熟度逐步增高； 市场供应主要分布于新城的兴龙湖和体育公园板块，并开始向凤凰湖区域发展； 针对老城，新城区域市场认可度高，市场形象好，吸纳力强 项目所属凤凰湖板块房地产开发处于起步阶段，市场成熟度低、吸纳力弱 市场供应以高层为主，高层和洋房主力供应户型均为三房 高层产品热销户型：二房：75-90平方米，三房：100-120平方米 洋房产品热销户型：二房：80-95平方米，三房：110-130平方米 新城市场客群多数来自老城，以首置和首改为主，自住比例较大，投资比例较小 从市场环境来看，高层
2、与洋房均有空间 区域市场竞争较为激烈，潜在供应高层体量较大，相对高层洋房竞争较小； 高层单个项目年去化速度在6-8万平方米，洋房单项目年去化4-6万平方米,永川新城市场环境良好、但竞争环境不容乐观,3,永川区房地产市场需求旺盛，市场进入快速上升期,永川房地产市场 市场供求,市场保持高速的存量去化。,永川近5年商品房销售面积（万平方米）,永川近5年商品房供需走势（万平方米）,年去化近100万方,年去化100万以上,09年永川商品房销售面积已突破100万方，需求旺盛。,4,永川房地产市场由老城和新城构成，新城市场分为兴龙湖、体育公园、凤凰湖、神女湖四大板块。,永川房地产市场 分布特征,老城区,兴龙
3、湖板块,体育公园板块,凤凰湖板块,永川新城区,5,永川老城在售项目6个，新城在售项目15个，在售项目多集中于新城区的兴龙湖板块，项目所属区域市场仍处于起步期，市场影响力和凝聚力较低,永川房地产市场 分布特征,老城区,兴龙湖板块,体育公园板块,凤凰湖板块,在售,未售,永川新城区,6,永川房地产市场 产品特征,新城兴龙湖和体育公园从供应量来看，均以高层为主,7,新城兴龙湖板块以高层为主，体育公园以高层为主，凤凰湖板块以洋房为主,永川房地产市场 产品特征,8,永川房地产市场 产品特征,永川在售洋房产品建筑风格主要以意大利托斯卡纳风格为主，而高层产品则更多的选择现代中式或现代简约风格。,9,2010年
4、高层与洋房市场表现优异,永川房地产市场 产品供求,经过初步统计，2010年1-11月永川市高层供应约98万平方米，实际销售约88万平方米，洋房供应量约40万平方米，实际销售约36万平方米。,10,永川房地产市场 高层楼盘详情,11,永川市高层市场主力户型以三房为主二房为辅助，三房面积区间104-140，两房面积区间70-100,永川房地产市场 高层户型特征,从2010年供应数据可以看出，三房仍然是市场的主力，面积为110-120平方米；二房次之，主力面积为80-90平方米。,12,热销户型：二房面积为75-90平方米，三房面积为：100-120平方米,永川房地产市场 高层热销户型,高层典型楼盘
5、配比：,注释： 热销：销售比例达70%以上；一般：销售比例在40-69%；差：39%以下,13,区域市场客群主要来源于老城，客群以首改为主,永川房地产市场 客群特征,14,高层市场老城区价格在3600-3800元/平方米，而兴龙湖板块和体育公园板块更多的在4300元/平方米,永川房地产市场 高层价格特征,各板块典型楼盘：,老城区3600-3800元/平方米,兴龙湖板块4000-4400元/平方米,体育板块3800-4300元/平方米,15,洋房市场主力仍然是三房户型，户型面积区间为90-138平方米。,永川房地产市场 洋房户型特征,洋房市场主力仍然是三房，面积区间为90-138占市场比例约为5
6、6%，二房户型次之， 面积区间为60-100平方米占市场比例约为20%。,16,洋房产品市场热销户型：二房：80-95平方米，三房：110-130平方米。,永川房地产市场 洋房热销户型,洋房典型楼盘配比：,注释： 热销：销售比例达70%以上；一般：销售比例在40-69%；差：39%以下,17,纯正洋房的价格在4600-6000元/平方米，而普通的多层洋房则在3600-4300元/平方米。,永川房地产市场 洋房价格特征,各板块典型楼盘：,纯正洋房：4600-6000元/平方米,普通：3600-4300元/平方米,18,从永川项目销售进度可以看出，单个项目高层年度去化量约6-8万平方米，洋房年度去
7、化约4-6万平方米,永川房地产市场 去化特征,典型项目年去化量分析：,金科中央公园项目概况,市场典型案例 洋房,19,核心价值： 区位优势兴龙板块湖核心 金科知名品牌 外部景观优势紧靠兴龙湖公园 优秀的建筑设计地中海风格 五重园林景观,20,金科中央公园户型,市场典型案例 洋房,2010年供应户型配比：,21,户型附赠面积大，已达极致，产品附加值高,永川房地产市场 案例,二房二厅单卫建筑面积100.25平方米 屋顶花园设计，增加项目的性价比。 主卧半圆形窗户，增加项目的舒适性。 阳台、入户花园、露台的设置，提升项目性价比和舒适性。,四房二厅两卫建筑面积133.63平方米 超大私家花园、露台等赠
8、送达到89平方米。 户型为三房变四房户型，户型功能够全。,22,市场典型案例 洋房,金科中央公园洋房底层户型,23,市场典型案例 洋房,金科中央公园洋房平层户型,24,市场典型案例 洋房,金科中央公园洋房顶层户型,25,市场典型案例 洋房,金科中央公园销售,销售进度： 9月22日首次开盘，推出160套洋房，月度销售150套。 10月19日推出128套洋房，至今已经销售80%。 11月27日推出23号楼约200套高层，高层均价4300元/平方米，至今已经销售90%。,洋房“金九银十”两度开盘，现场认购火爆，单月消化约2万平方米，预计2011年春交会即可去化洋房剩余体量约2.5万平方米。 高层首次
9、开盘推出1.8万平方米，单月去化约1.6万平方米，由于销售节奏的控制，预计2011年高层去化约8万平方米，2012年去化约10万平方米。,销售价格：,26,市场典型案例 高层,奥兰半岛项目概况,核心价值： 规模优势30万平方米，16栋高层 配套优势交通、奥体中心、重庆文理学院等 优秀的建筑设计现代中式风格 内部景观8万平方米大中庭景观,27,市场典型案例 高层,奥兰半岛户型,2010年供应户型配比：,28,市场典型案例 高层,奥兰半岛户型点评,二房二厅二卫建筑面积87.40平方米 二房带入户花园，增加户型舒适性； 主卧270度转角飘窗，景观效果较好。,二房二厅二卫带空中院馆建筑面积90.41平
10、方米 典型的二房变三房户型，可变空间为7.56平方米； 入户花园、转角的设计，体现居住舒适度。,29,市场典型案例 高层,奥兰半岛销售,已推出,奥兰半岛最早开盘日期在2008年，截止目前已经销售约13万平方米，2010年供应约5.5万平方米，至今已全部售罄，销售均价为4200元/平方米。,2010年6月22日，奥蘭半岛1、7号楼盛大开盘。开盘当天的成交率达到64.9%。,30,项目最大的竞争来自于凤凰湖板块项目和少量体育公园板块项目。,永川房地产市场 项目竞争市场,核心竞争圈,重要竞争圈,干扰竞争圈,核心竞争圈：主要以凤凰湖板块项目和少量体育公园板块项目。 重要竞争圈：主要由兴龙湖板块和体育公
11、园板块项目组成。 干扰竞争圈：主要由老城区项目组成。,31,核心竞争圈内已经面市的项目高层剩余体量约32万平方米，洋房市场剩余体量约有7万平方米，高层产品竞争较为激烈,永川房地产市场 项目竞争市场,昕晖香缇漫城,凤凰育才苑,森望滟澜湖,32,重要竞争圈2011年-2013年高层年度供应量约在45万平方米左右，而洋房年度供应14万平方米，对本项目形成较大竞争。,永川房地产市场 项目竞争市场,重要竞争圈内高层剩余体量约为135万平方米，而洋房则有41万平方米。,33,干扰竞争圈高层年供应量在18万平方米左右，洋房年度供应量为8万平方米。,永川房地产市场 项目竞争市场,干扰竞争圈面市项目剩余体量约在
12、57万平方米左右，高层33万平方米，洋房24万平方米。,34,核心竞争项目 洋房,昕晖香缇漫城,产品特色：地中海建筑风格、简欧园林景观、附赠面积超大的户型。 客户构成：老城区客户为主，少量新城区客户，且都是首次善或再次改善性客户。,销售情况：昕晖香缇漫城已经在10月的23日和11月的23日两度开盘，都取得良好的销售效果，截止目前已经销售80%，共计去化量达到约3.5万平方米，成交均价为4600元/平方米。,竞争策略：根据香缇漫城的推销节奏，预计在2011年上半年洋房销售接近尾声，本项需要做的是在景观和建筑特色上有所突破给客户一种档次的提升。,35,核心竞争项目 洋房,时代国际,产品特色：地中海
13、建筑风格及园林景观、前厅后院+褪台式洋房设计（总体户型偏大）。 客户构成：老城区客户为主，少量新城区客户，改善性客户为主。 竞争策略：在建筑和园林景观有所突破的前提下，将户型面积适度做小，控制总价，以实现总价的竞争优势。,销售情况： 一期洋房分三次开发，2010年6月首次开发，已推出1号、2号、3号、4号、5号和17号楼栋；计划于2011年12月洋房开发完毕。 2010.9.30首次开盘，推出192套，当天售出100套。 截止2010.11.12，共售出150套 预计在2011年将推出剩余体量约7万平方米。,36,核心竞争项目 高层,森望滟澜湖,产品特色：简约欧式建筑和社区园林景观绿化、自然生
14、态水景以及较小的可变户型的配置。 竞争策略：该项目与本项目有很多的相似之处，距离也非常接近，所以本项目的竞争策略就是通过优势洋房景观区和建筑特色来从总体上提升项目附加值，另外丰富产品线吸引更为广泛的客户群。,两室两厅一卫；建筑面积约79.32 带院馆设计赠送面积约7.3 ,37,除单间以外所有户型均赠送院馆,永川房地产市场 案例,单间配套建筑面积35.06,E2户型一室两厅一卫 建筑面积约55.36 赠送面积约6.5 空中院馆（可一房变两房） 户型方正，采光通风好,空中院馆（一房变两房）,38,户型,永川房地产市场 案例,G户型两室两厅一卫；建筑面积约79.32 赠送面积约7.3 空中院馆可改成阳光书房或卧室 布局紧凑，无空间浪费,B户型两室两厅两卫；建筑面积约95.08 赠送面积约11.3 舒适两房，科学分区 空中院馆设置，可两房变三房,39,核心竞争项目 高层,渝西印象,区内配套：配套商业、地下车库、篮球场、羽毛球场、健身器材等,产品特色：新古典主义建筑手法塑造的板式高层设计，现代的园林景观，通透的户型（部分户型带可变空间）。 竞争策略：该项目区位优于本项目，会对本项目的客户形成截流，而本项目则可以通过洋房区优质的园林景观以及自然水景得以超越，而在户型设计上通过丰富产品线和赠送方式吸引消费群体。,
