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1、广裕通绿色产品（东莞）展贸中心,深圳盛大联商 华丽呈现,整体招商推广方案,目 录,悦读指南 User Guide,click the pic to reach every chapter,第一部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略,第二部分 本项目STOW分析,第三部分 本项目整体定位,第四部分 本项目招商推广策略,第五部分 深圳市盛大百货商业管理机构简介,第1部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略,项目背景简介,项目当前需要解决的瓶颈,项目瓶颈应对策略,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略 项目背景简介,1,地块背景,本项目地块位于东莞市企石镇湖滨北路东面，地块呈三角形，规
2、划总用地面积64651.714平方米，容积率为1.6，总建筑面积为103440平方米，其中商业规划建筑面积为51069.728平方米，宿舍建筑面积为：52350.710平方米。广场道路面积为12400平方米，总绿地面积为12900平方米。已建2栋，建筑面积为：13183.69平方米，基底面积为：9804.57平方米,企石镇位于广东省东莞市东北部，北临东江，总面积58.29平方公里，辖19个行政村和1个社区，2009年末总人口124948人，其中户籍人口41346人，常住人口83602人。,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略 项目背景简介,1,交通背景,本项目地理位置
3、得天独厚，地处穗、深、港经济黄金走廊，毗邻京九线、广九线交汇的东莞火车站，距广州机场、深圳机场均约60公里。东部快速路和东江大道分别从南、北部横穿过境，境内的东平大道和湖滨路纵连两路，与企桥路、宝石路、振华路等构成了四通八达的交通网络。一小时经济圈内还有广惠高速、莞深高速、常虎高速及正在规划中的增从高速、博深高速、环莞快速等，交通网络发达。,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略 项目背景简介,1,产业 背 景,中国是个多民族国家，每个民族和地域都有自己的独特农副土特产品，土特产品市场有极大的潜力，中国的土特产品虽然在世界上很受欢迎，但是广东省至今还没有一个综合性的以农
4、副土特产品展示、贸易、加工以及流通的专业性批发市场。广东省也是多民族和全国各民族交汇的聚集地，尤其改革开放后全国各地人民集聚广州、深圳和东莞，成为各民族融汇地，“广裕通绿色产品（东莞）展贸中心”的出现必然会整合中国农副土特产品的资源，带动广东省以致全国的农副土特产品的交易和流通。,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略 项目背景简介,1,政策背景,2004年以来，国家对农业的支持和扶助倾向性逐年递增，每年的国务院1号文件都是有关农业、农民和农产品的问题，加快社会主义新农村建设和农副产品的流通是国家近年来重要的工作。 企石镇是东莞市未来三大经济支柱之一的东部工业园的重要组
5、成镇区，占有东部工业园面积的50%。围绕东莞市委“推动经济社会双转型，构建富强和谐新东莞”的发展策略，企石镇立足于山水生态优势，确立了“生态新兴工业重镇”的发展定位，制定了“生态立镇、工业强镇、商贸兴镇”的发展战略和构建“生态、活力、效益、和谐”新企石的发展目标。 作为定位于全国农副土特产品专业市场的广裕通绿色产品（东莞）展贸中心”的形成，作为华南沿海的展示窗口，必将引领全国的农副土特产品的流通和贸易的发展，前景广阔。,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略 项目当前需要解决的瓶颈,1,本项目在整个全国农副产品中如何整合资源，将全国的农副土特产品的展示、加工、流通和贸易
6、进行有机的结合,瓶颈一,在没有任何土特产品的地方，如何能够将中国各地土特农副产品在这里聚散，使之在较短的时间之成为在全国有影响力的农副土特产品的展示、加工、仓储和流通的现代贸易中心,瓶颈二,本项目所在周边市县也有多个农产品批发市场，作为新兴的农副土特产品中心如何在市场上与之展开差异化竞争？寻找自己的独特的核心竞争力？,瓶颈三,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略 项目当前需要解决的瓶颈,1,最初的项目定位是农贸市场，为什么要从单纯的贸易项目发展商向专业市场的商业物业管理经营者角色转换？,瓶颈四,本项本项目曾经做过一次开业和一些推广活动，但是没有积累下商户，项目要二次启
7、动，如何寻找一个新的支撑点，重新打造品牌和特色平台，并将单纯的市场像专业市场转型。,瓶颈五,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略 项目瓶颈应对策略,1,应对策略一：立足珠三角，面向全国，接轨国际,作为一个定位广东和华南沿海的全国农副土特产品流通、加工、贸易的大型专业综合性市场，广裕通的就是中国农副土特产品集散地、中国农副土特产品走向华南沿海的窗口、中国农副土特产品品牌创意产业基地。只有跳出东莞面向广东和华南沿海以至于全国，将项目概念最大化，形成品牌效益，才能使本项目市场的营销获得最后的成功,应对策略二：承上启下，继往开来,中国农副土特产品市场由于多种原因很多还停留在小
8、作坊阶段，各地的特色土特产品在初加工、包装、和品牌打造上没有形成产业化模式经营，在存储和流通领域还不能大规模的操作，无法走出故土走向全国甚至国际市场，广裕通就是要作为这个承上启下的桥梁和纽带，成为中国农副土特产品的广东和华南沿海以至于的推广平台，只有这样才能使本项目真正的获得成功。,应对策略三：政府政策的支持策略,本项目立项初就得到当地多个政府部门、行业组织和高层领导的重视和支持，现在将项目定位为专门经营中国农副土特产品的现代化、智能化、国际化的新型专业批发市场，更加需要政府的支持，全国各地的农副土特产品批发市场很多，只有在当地政府的优惠政策和战略倾向性的大力扶持下才会成功。,深圳盛大联商 华
9、丽呈现,第 部分 本项目背景和瓶颈以及相对策略 项目瓶颈应对策略,1,应对策略四：返祖回购策略,本项目作为新型的专业市场和商业物业，需要一定的培育期来树立市场美誉度、知名度，同时也解决商铺产权、经营权、收益权三权统一的问题，项目建议采取免租招商以及返租回购等策略，2年到3年免租期、3到5年返租策略、以及无理由投资回购计划，保证投资者的利益，增加消费者和投资者的信心。,应对策略五：承上启下，继往开来,为中国农副土特产品批发市场，广裕通得到政府和社会各个方面的支持和赞许，但是项目还没有作为一个地产项目向外进行正式宣传；作为一个综合性商业地产项目（后续酒店、宾馆等）要综上所诉，必须整合上述多方面的资
10、源，充分放大项目知名度、感染力和辐射力，开展各种全国性的农副土特产品交易和推广活动，墙内开花墙外香，打响“广裕通中国农副土特产品中心”这块品牌，取得项目的巨大成功。,深圳盛大联商 华丽呈现,第2部分 项目SWOT分析,项目优势定位,项目劣势定位,项目机会定位,项目威胁定位,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 项目SWOT分析 项目优势定位（S）,2,项 / 目 / 优 / 势,交通便捷，政府主导，政策支持 项目的规模大，档次高，符合市场需要和发展潮流 项目的投资和经营对资金实力的要求可高可低，选择性大 是广东省乃至华南沿海最大的农副土特产品展示、加工、物流中心，把民族特色的农副产品和 民族文化传
11、承紧密结合一起，打造出项目浓郁的中国农副土特产品的创意文化产业中心 盛大联商企业顾问有限公司的全程策划和代理，是项目二次定位和启动的关键，盛大联商是长期从事商业地产和专业市场的策划管理公司，具有丰富的商业物业管理和专业市场策划、招商和营销经验，拥有自己的策划、招商、营销的精英团队，盛大联商的加入势必将项目的运作和实施带到一个新的起点和高度,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 项目SWOT分析 项目优势定位（W）,2,项 / 目 / 劣 / 势,本项目处于企石镇的东侧郊区，目前交通状况不是很理想， 位置属于未来新城区，项目周边没有形成有效的商圈 项目前期招商业态定位不准确，曾经做过一次开业和推广活
12、动，市场进驻客户群体业态混乱、区域划分不明，加上二期现在处于停工状况，降低了一些商户和投资客户的心里期望值， 本案又是一个全新的商业地产项目，市场需要一个培育过程，这就要求发展商在培育期内有一定的资金投入和耐心。,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 项目SWOT分析 项目优势定位（O）,2,项 / 目 / 机 / 会,广裕通产业中心主要经营的是全国的农副土特产品，我国的农副土特产品业态丰富、品种齐全、特色鲜明，在广东和华南沿海地区有较高的信誉和市场，具有明显的业态经营优势， 本项目是目前广东及华南沿海最大的农副土特产品交易窗口，可以得到政府的支持，符合中央1号文件的精神，符合沿海城市规划战略政策
13、，有利于项目的开展和建设。,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 项目SWOT分析 项目优势定位（T）,2,项 / 目 / 威 / 协,项目周边商业氛围不足，没有形成有影响力的商圈，项目孤军奋战，势必增加广告和推广的投入 项目是新兴的产业、贸易中心，需要有个培育和蓄水的过程，培育期长，对蓄水和目标客户吸引力不够 前期的整体招商定位不准，二期和一期的业态衔接不够，需要重新规划和洗牌，给二次招商带来很大的难度， 国家今年来对地产投资的政策出台了限制措施，增加了项目的运作成本，加大融资和贷款的难度。,深圳盛大联商 华丽呈现,第3部分 项目整体定位,总体定位,功能组合定位,产品分区定位,商户资质定位,经营
14、模式定位,租售价格定位,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 项目整体定位 总体定位,3, 广东农副土特产品展示中心 广东农副土特产品创新中心 广东农副土特产品交易中心 中国农副土特产品产业化示范基地 中国农副土特产品进出口贸易中心,项目总体定位,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 项目整体定位 功能组合定位,3,广东农副土特产品展示中心,广东农副土特产品交易中心,广东农副土特产品创新中心,这里是全国农副产品最集中的交易平台，全国的农副产品在这里聚集，华南沿海的农副产品交易商在此采购、嫁衣，中国农副产品从这里走向广东和华南沿海,科技是第一生产力，广裕通为中国农副产品的创新提供技术支持，。通过嫁接国际
15、上先进的农副土特产品生产、加工技术和科技创新，改良农副产品的生产工艺，提高农副产品的核心竞争力和附加值，为中国农副土特产品走向全国市场提供技术支持。,1,4,2,功能定位描述,中国农副产品进出口贸易中心,中国农副土特产品走向国际市场需要一个综合性的国家级平台，而目前由于种种原因，中国还没有这样一个国际化的农副土特产品贸易平台，“广裕通绿色产品（东莞）展贸中心”的出现正好可以填补这一空白，成为真正的中国农副土特产品出口贸易的桥头堡，也是中国农副土特产品走向国际化市场的必经之路。,5,广裕通绿色产品（东莞）展贸中心将成为中国农副土特产品产业化的领头羊，为中国农副土特产品的产业化起重要作用，通过现货交易、直销展销、包装加工、连锁配送、运输仓储、电子商务等带动和促进全国农副土特产品产业化的发展，真正做到“建一座市场、带活一类产业、造福民族地区、致富民族群众。”,中国农副土特产品集中展示的中心，中国所有的农副土特产品均在这里集中并展示，为中国农副土特产品走出广东以及华南沿海提供一个集中的形象展示平台.,3,中国农副土特产品产业化示范基地,深圳盛大联商 华丽呈现,第 部分 项目整体定位 功能组合定位,3,农产品与农副土特产品在经营、储存、运输等方面的比较,深圳盛大联商 华丽呈现,第
