{财务资产管理}资产评估专业

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1、资产评估,1,课程简介,房地产评估政策性较强。,房地产评估实务性较强。,房地产评估应用性较广。,2,课程内容,第1章 总论 第2章 房地产评估基本理论 第3章 房地产评估程序 第4章 市场法 第5章 成本法 第6章 收益法,3,课程内容,第7章 假设开发法 第8章 路线价法 第9章 城镇土地分等定级与基准地价评估 第10章 不同评估目的房地产的评估 第11章 房地产评估报告,4,教学目的与要求,学习和掌握房地产评估的基本理论,学习和掌握房地产评估的基本方法,掌握房地产评估的应用技能,5,第1章 总 论,1.1 房地产及其特征,1.2 房地产价值与价格,1.3 房地产价值的影响因素,6,学习目标

2、,本章学习目标是使同学们掌握房地产的基本概念、特性和分类；掌握房地产评估的基本概念及相关事项；掌握价值类型基本概念与分类，及在评估中如何正确选择价值类型。,7,1.1 房地产及其特征,1.1.1房地产的定义及其存在形态,1）房地产的定义,房地产是土地和房屋财产的合称，通常又称不动产。一般房地产的定义有广义和狭义两种。,8,1.1 房地产及其特征,狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。,广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。,1）房地产的定义,9,1.1 房地产及其特征,土地是指地球陆地表面上下一定范围内的空间。,建筑物是指

3、人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。,1）房地产的定义,10,1.1 房地产及其特征,其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。,1）房地产的定义,11,1.1 房地产及其特征,房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度等。,1）房地产的定义,12,1.1 房地产及其特

4、征,房地产的权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。,1）房地产的定义,13,1.1 房地产及其特征,房地产的权益是以房地产权利为基础的，包括房地产的各种权利，受到其他房地产权利限制的房地产权利，受到其他各种限制的房地产权利，以及房地产的额外利益或收益等。,1）房地产的定义,14,1.1 房地产及其特征,在中国，房地产权利主要包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等。,1）房地产的定义,15,1.1 房地产及其特征,（1）土地,2）房地产存在的形态,（2）建筑物,（3）房地,16,1.1 房地产及其特征,（1）对于土地来说，主要有坐落位置，面积大小，

5、土地形状，四周边界，地形、地势，周围环境与景观，利用状况产权状况，水文与地质状况，基础设施完备程度，土地使用管制，其他。,3）反映房地产基本情况的因素,17,1.1 房地产及其特征,（2）对于建筑物来说，主要有坐落位置，面积大小，层数与高度，主体结构，设备设施状况，装修状况，平面布置，外观，建成年月，维修保养情况及完损程度，利用现状，产权状况，其他。,3）反映房地产基本情况的因素,18,1.1 房地产及其特征,1）位置的固定性,1.1.2 房地产的特征,2）寿命耐久性,3）土地价值的双重性,4）价值高大性,19,1.1 房地产及其特征,1.1.2 房地产的特征,6）产权分割性与权益的流动性,7

6、）保值增值性,5）需求的普遍性,20,1.1 房地产及其特征,1）按房地产用途分类,1.1.3 房地产的分类,（1）居住房地产； （2）商业房地产； （3）旅馆房地产； （4）餐用房地产； （5）金融用房地产；,21,1.1 房地产及其特征,1）按房地产用途分类,1.1.3 房地产的分类,（6）信息用房地产； （7）办公房地产； （8）娱乐房地产； （9）工业和仓储房地产； （10）农业房地产；,22,1.1 房地产及其特征,1）按房地产用途分类,1.1.3 房地产的分类,（11）特殊用地房地产； （12）军用房地产； （13）综合房地产。,23,1.1 房地产及其特征,2）按房地产实物状态分

7、类,1.1.3 房地产的分类,（1）按处于不同区位、地段划分，可分为城市中心、城市边缘、城市郊区、农村等房地产；,24,1.1 房地产及其特征,2）按房地产实物状态分类,1.1.3 房地产的分类,（2）按建筑结构可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖（或石）结构、木结构和其他结构的房屋建筑；,25,1.1 房地产及其特征,2）按房地产实物状态分类,1.1.3 房地产的分类,（3）按建筑层数（以住宅为例）可划分为低层（1-3层），多层（4-6层），中高层（7-9层），高层(住宅10层,公共建筑24米)，超高层（住宅 30层、公共建筑100米）；,26,1.1 房地产及其特征,2）按房地产实物

8、状态分类,1.1.3 房地产的分类,（4）按建设和建筑标准可分为高级豪华、中等、普通标准的房地产；,27,1.1 房地产及其特征,2）按房地产实物状态分类,1.1.3 房地产的分类,（5）按建筑物的新旧程度可分为新建造的房地产、旧有房地产和危险用房等。,28,1.1 房地产及其特征,3）按房地产开发程度分类,1.1.3 房地产的分类,（1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；,（2）毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的旧房屋的土地；,29,1.1 房地产及其特征,3）按房地产开发程度分类,（3）熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建造的

9、土地；,（4）在建工程：是指地上建筑物尚未全部建成，没有达到交付使用条件的房地产。,30,1.1 房地产及其特征,3）按房地产开发程度分类,（5）现房（含土地）：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的。,31,1.2 房地产价值与价格,1.2.1 房地产价值与价格的含义,1）房地产价值,房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。 房地产价值属于交换价值范畴,32,1.2 房地产价值与价格,1.2.1 房地产价值与价格的含义,2）房地产价格,房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实

10、际支付或收到的货币数额。,33,1.2 价值与价格,1.2.1 价值构成理论,1）劳动价值论,2）效用价值论,3）新古典经济学派价值论,34,1.2 房地产价值与价格,1.2.2 房地产价值形成理论,1）劳动价值论,代表人物:大卫李嘉图、马克思，其主要内容：资产的价值由劳动所决定，即由生产该资产的社会必要劳动时间所决定，劳动是形成价值的决定因素。,35,1.2 房地产价值与价格,1.2.2 房地产价值形成理论,1）劳动价值论,生产某项资产的社会必要劳动时间会随着社会技术水平的进步和劳动条件的改善，以及劳动者技能的提高而不断变化，表现出下降趋势。,36,1.2 房地产价值与价格,1.2.2 房地

11、产价值形成理论,2）效用价值论,代表人物:门格尔、杰文斯、瓦尔拉斯，其基本思想：资产的价值由资产为其占有者带来的效用所决定，效用越大，资产的价值就越高。对资产占有者来说，效用意味着收益，收益决定着资产的价值，收益越高，资产的价值越大。,37,1.2 房地产价值与价格,1.2.2 房地产价值形成理论,3）新古典经济学派价值论,代表人物:马歇尔，该理论是将前两种价值理论结合起来，以亚当斯米的自由放任经济理论为基础建立的价值学说。,38,1.2 房地产价值与价格,1.2.2 房地产价值形成理论,3）新古典经济学派价值论,商品或资产的价值来源于生产（成本）和消费（效用）两个方面,市场经济条件下，商品或

12、资产的价格由供给和需求双方共同决定。,市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。,39,1.2 价值与价格,1.2.3均衡价格与市场价格,均衡是一种没有变动趋势的情况。,均衡情况下房地产供给者所愿意供给的房地产总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。,40,1.2 价值与价格,1.2.3均衡价格与市场价格,一个均衡价格就是使供求处于均衡状态的价格，它也是一个能保持下去的价格。,41,1.2 价值与价格,1.2.3均衡价格与市场价格,如图11所示，总供给曲线S和总需求曲线D的交点为供求均衡点。这时对应的价格P0，称为均衡价格，所对应的需求量或供给量Q0，称为均衡数量。,42,2.1

13、 价值与价格,1.2.3 均衡价格与市场价格,图11供给与需求的均衡,43,1.2 价值与价格,1.2.3 价格与成本,1）主要成本类型,（1）会计成本与评估成本,（2）个别成本与社会成本,（4）历史成本与重置成本,（3）客观成本与实际成本,44,1.2 价值与价格,1.2.3 价格与成本,2）成本在价格形成中的作用,（1）成本通过价格实现进行补偿,（2）成本是价格的最低界限,45,1.3 房地产价值的影响因素,1.3.1 社会因素,1）社会治安状况,2）人口状况,3）城市化水平,46,1.3 房地产价值的影响因素,1.3.2 经济因素,1）经济发展水平,2）物价水平,3）居民收入水平,47,

14、1.3 房地产价值的影响因素,1.3.2 经济因素,4）房地产投机状况,5）世界经济状况,6）国际竞争状况,48,1.3 房地产价值的影响因素,1.3.3 政治因素,1）政治安定状况,2）房地产制度,3）房地产政策和法规,49,1.3 房地产价值的影响因素,1.3.3 政治因素,4）政治安定状况,5）房地产制度,50,1.3 房地产价值的影响因素,1.3.4 环境因素,1）声觉环境,2）大气环境,3）水文环境,51,1.3 房地产价值的影响因素,1.3.4 环境因素,4）视觉环境,5）卫生环境,52,1.3 房地产价值的影响因素,除上述影响因素外，还有房地产自身因素、心理因素和其他因素等。,5

15、3,本章小结,房地产是土地和房屋财产的合称，通常又称不动产。一般房地产的定义有广义和狭义两种。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。,54,本章小结,房地产按房地产用途可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产和其他；按建筑结构可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖（或石）结构、木结构和其他结构的房屋建筑；按房地产开发程度可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房（含土地）。,55,本章小结,马克思主义认为价值是商品社会特有的历史范畴，价值的产生和存在是由商品社会的生产关系所决定的。效用

16、价值论的基本思想是经济物品的价值决定于由商品为其占有者带来的效用。新古典主义的价值理论认为商品的价值来源于生产和消费两个方面，商品的价格由供给和需求双方共同决定。,56,本章小结,在现实中，影响房地产价格的因素很多，房地产价格高低是这些因素综合作用的结果。这些影响因素主要包括房地产自身因素、社会因素、经济因素、行政因素和环境因素等五个方面。,57,思考题,1.房地产有哪些特性？ 2.反映房地产自身基本情况的因素哪些？ 3.成本有哪些主要类型？ 4.经济方面的影响因素包括哪些？ 5.社会方面的影响因素包括哪些？ 6.成本在价格的形成中起怎样的作用？ 7.正确理解房地产影响因素的特征对评估有什么意义?,58,本章结束,第一章 总论,59,