{财务管理税务规划}税法其他各小税

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1、第七章 其他税法 第一节 房产税 一、纳税义务人 房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇 和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和 个人。 1.房产税纳税人的具体规定 （1）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人； （2）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人； （3）产权出典的，承典人为纳税人；,房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人的金钱，而不支付利息。但出

2、典人交付房屋须以承典人支付典价为前提，因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。,（4）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。 （5）产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。 （6）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。 （7)房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,二、征税对象 房产，它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套

3、设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 独立于房屋之外的建筑物,如围墙,烟囱,水塔,室外游泳池等,不属于房产。,三、征税范围 城市、县城、建制镇，工矿区（省，自治区，直辖市人民政府批准设立，符合国务院规定的镇建制标准的镇，税法规定的其他地区），但不包括农村的房屋。 四、房产税计算 按年计征 1、从价计征：为房产余值（即原值扣除10%30%后的余额）为计税依据。 税率1.2% （省、自治区、直辖市人民政府确定） 2、从租计征：以租金收入为的计税依据。税率12% 。 （出租）,对个人按市场价格出租的居民住房，

4、用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。 注意的特殊问题： 1、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待： （1）以房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。 2、融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。,【例题1单选题】某企业有原值为2500万元的房产，2009年1月1日将其中的30用于对外投资联营，投资期限为10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规

5、定的扣除比例为20，该企业2009年度应纳房产税（ ）。 A、24万元 B、22.80万元 C、30万元 D、16.80万元 【答案】B 2500*70%*(1-20%)*1.2%+50*12%,【例题2单选题】某企业2009年1月1日的房产原值为3000万元，3月31日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）万元。 A、4.8 B、24 C、27 D、28.8 【答案】C,六、房产税的税收优惠 1、国家机关、人民团体、军队“自用”的房产免征房产税。 2、由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）

6、的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位， 4、个人所有非营业用的房产（居民住房）免征房产税。,5、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。 6、对高校后勤实体免征房产税。 7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。 8、老年服务机构自用的房产免征房产税。 9、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。,七、房产

7、税的纳税义务发生时间 1、纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 2、纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。 3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。 4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。,5、纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。 6、纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。 7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。 8、自2009年1月1日起，纳税

8、人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。,【案例1】某企业2009年的上半年企业共有房产原值4000万元，6月30日起企业将原值200万元、占地面积400平方米的一栋仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金收入1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。(房产税计算余值的扣除比例20%) 要求：计算该企业2009年应缴纳的房产税。,经营自用房产应缴纳的房产税： 3800(1-20)1.2 +200(1-20)1.25037.44(万元) 出租房产应缴纳的

9、房产税： 1.56121.08(万元) 在建工程转入房产应缴纳房产税： 500(1-20)1.21241.6(万元) 2009年应缴纳房产税 36.480.961.081.640.12(万元),思考1.某企业拥有房产原值l000万元，2009年6月19日将其中的30%用于对外投资，不承担经营风险，投资期限3年，当年取得固定利润分红20万元；2009年8月31日将其中10%按政府规定价格租给本企业职工居住，每月取得租金5万元。已知当地政府规定的扣除比例为20%，计算该企业2009年度应缴纳房产税。 该企业2009年度应缴纳房产税 100060%(1-20%)1.2%+100030%(1-20%)

10、1.2%612+2012%+100010%(1-20%)1.2%81210.24（万元） （10%租给本企业职工的免税）,思考2. 王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2008年底，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税，计算王某2009年应纳房产税。 （1）开餐馆的房产应纳房产税 =20（1-20%）1.2%=0.192（万元）； （2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税； （3）出租房屋应纳房产税=11212%=1.4

11、4（万元）； 4% （4）三项合计，应纳房产税=0.192+1.44=1.632万元。,思考3.农民王某，2009年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元，是否正确。 （1）上述观点是错误的。 （2）房产税的征税范围不包括农村房屋，因此，王某不要缴纳房产税。,【思考4单选题】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2009年1月1日时原值分别为1200万元和1000万元，2009年4月底B栋房产租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业

12、出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府规定按房产原值减除20的余值计税。该企业2009年应缴纳房产税（ ）万元。 A、15.04 B、16.32 C、18.24 D、22.72 【答案】A A栋 1200*80%*1.2%*4/12=3.84 B栋 10*4*12%+1000*80%*1.2%*8/12=11.2,第二节 契税法律制度 一、契税的纳税人和征税范围 1、纳税人 在我国境内“承受”“土地、房屋权属”的单位和个人。（不包括农村集体土地承包经营权） 2、征税范围 （1）国有土地使用权出让 （2）土地使用权转让（包括出售、赠与、交换） （3）房屋买卖、赠与、交换 视同转移应当缴纳契税的

13、特殊情况： （1）以土地、房屋权属作价投资、入股； （2）以土地、房屋权属抵债； （3）以获奖方式承受土地、房屋权属； （4）以预购方式承受土地、房屋权属。,土地、房屋权属的典当、继承、分割、出租、抵押，不属于契税的征税范围。 二、契税的计税依据 1、只有一个价格的情况 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。 2、无价格的情况 土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。 3、有两个价格的情况 土地使用权交换、房屋交换，为所交换土地使用权、房屋的“价格差额”；交换价格不相等的，由多交付货币的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契

14、税。,【例单选题】张某共有2套房屋，2009年4月将第一套市价为80万元的房产与王某交换，并支付给王某15万元，2009年6月将第二套市价为60万元的房产折价给李某抵偿了50万元的债务。已知当地确定的契税税率为3，张某应缴纳契税（ ）万元。 A、0.45 B、1.95 C、2.25 D、2.85 【答案】A,【例单选题】周某原有两套住房，2009年8月，出售其中一套，成交价格为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。根据契税法律制度的规定，周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的是（ ）。（2010年） A100

15、3%=3（万元） B（100+60）3%=4.8（万元） C（100+70）3%=5.1（万元） D（100+70+60）3%=6.9（万元） 【答案】A,【例题单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万元。已知契税税率为3。关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（ ）。（2011年） A.周某应缴纳契税3万元 B.周某应缴纳契税2.4万元 C.谢某应缴纳契税2.7万元 D.谢某应缴纳契税0.3万元 【答案】C 9032.7 （交换与抵债区别）,三、契税的税收减免 1、国家机关、事业单位、

16、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。 2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。 3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。 4、纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。,第三节 城镇土地使用税 一、纳税义务人 在税法规定的范围内使用土地的单位和个人。 国家对城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同分别情况确定：（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或者个人缴纳； （2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳； （3）土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税； （4）土地使用权共有的，由共有各方分别缴纳。,二、征税范围 凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土 地，不论是国家所有的土地，还是集体所有的土