《{营销策略}物流商贸港营销总纲与执行策略》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{营销策略}物流商贸港营销总纲与执行策略（200页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、内外兼修 立体营销 怡天物流商贸港营销总纲与执行策略,报告的思路,项 目 解 读,市场 机会 与威胁,创 意 表 现,核 心 定 位,营销推广 与 执行,S W O T 分 析,销 售 策 略,项 目 解 读 地块/产品,地块价值分析,位置：新城边缘，山水大道北侧，宁宿徐盱眙马坝出口，交通四通八达； 城市价值： 距新长途汽车站4公里； 距国贸商圈6公里； 距盱城镇镇政府7公里； 距商贸商圈8公里； 距新行政办公中心2.5公里； 属于规划中的未来商贸与生态居住中心。,区位价值：盱眙新城门户，政府东扩重点打造区域，商贸物流与生态住区交织，投资价值看涨。,地块价值分析,地块四至：盱眙县城区东侧，西至
2、宁宿徐高速公路，东至高压线，南至山水大道，北至331省道；,*南临山水大道与凯盛家居,*西至宁宿徐高速路,*农民房及农田,本案,*北边盱马路,地块价值分析,沿城市景观大道山水大道，直通城区； S331、S248与镇区及外界相连通； 宁宿徐高速马坝出口，近在咫尺，可快速到南京与淮安； 未来强化盱马路城市发展中轴线的东向推进作用；,交通动线价值分析:通过山水大道联动新城与老城，依托宁宿徐高速，接轨南京一小时经济圈。,地块价值分析,周边配套价值分析：近享龙虾大厦中澳生态城盱眙县政府中央生态公园等市政配套,区域日渐成熟。,配套价值：项目区域目前正在大力开发，县政府、中央公园、盱眙技师学院、盱眙小学、龙
3、虾大厦、远方物流、中澳生态城、总裁大道等，城市生活、行政配套不断跟进，住宅楼盘遍地开花，区域日趋成熟。,远方物流,周边配套资源,本项目出现，既可尽享周边的配套资源，更可填补该区域大型商业的空缺，让整个区域更加的完善和丰富。,产品价值分析,整体规划概述： 项目总规划占地1488亩，总建120万，初步规划有品牌家居建材卖场、凹土科技创业园、中科院凹土博览园、 、五金机电城、工业刀具城、模具商贸城、精品住宅及公寓、星级商务写字楼等八大片区，集销售展示、洽谈、电子商务、办公、信息、现代物流、仓储、综合配套等一体化的服务功能于一体，项目通过规模平台打造，实现一站式的国际化服务。其中一期261亩，一期总建
4、筑面积239840平方米，主业态为家居建材。,总体规划分析：1488亩超级大盘，提供展示、交易、仓储配送等服务的大型综合商贸物流平台。,产品价值分析,一期地块规划：以2层街铺为主，包括一栋18层综合楼，4栋6层商务楼、5栋11层商务楼，1栋三层展厅，总建面约24万平米集家居建材城、五金汽配城、小商品城、时尚购物中心等于一体 。,一期2.1万平米展厅：共为3层，面积分割：20-30之间，1F：5.6米，23F：5米； 展厅拟引进一线主力家居品牌，带旺全场，创造商场化的购物体验，增加市场档次，提供更为宽大的财富大舞台；主力面积20-30，真正低门槛。,一期7.4万平米商务公寓：共有9栋，面积分割：
5、30-70之间； 面积小，总价低，投资风险小；可作为个人居住、商务办公或休闲度假实用，充分满足对空间的不同需求；无论是自住、办公还是投资，绝对物超所值！,一期12万平米沿街商铺：46栋街铺，楼层为2层；面积分割在30-45之间，1、2层分开售，层高分别为4.6米、4.2米; 框架式建筑，自由组合，尽可能实现商户全面展示产品，市场内规划19-46米的主辅通道，快捷实现物流交易；在整体规划上形成了“六轴” “四区”“两带”“一点”的空间结构，实现商场化体验式购物需求；面积小，低总价，低门槛，圈定全客层投资者。,产品价值分析,一期1.3万平米综合楼，面积分割：40左右，层高3.3米。 奢华商务配套，
6、三部电梯直达顶层；主力面积40平方米左右，小面积，低总价，高回报；宽敞入户大堂，茶吧，提供休闲娱乐场地。,展厅,商务公寓,沿街商铺,综合楼,项目解读小结,项目属性：苏中区域超级大盘/新城区未来最大规模商贸区/新城生态居住区集中配套区域,地块： 盱眙新城门户，政府东扩区域，商贸物流发达 依托宁宿徐高速，接轨南京一小时经济圈 区域开发火热，高标准市政配套日渐完善 未来规划前景看好,产品： 1488亩综合商贸物流平台，展示、交易、仓储配送一体 展厅拟引进一线主力品牌 大型多变的商务公寓，自住、办公两不误 街铺主力面积30-45平米，低总价，实现全客层投资 奢华商务配套，商贸区唯一商务地标 中央景观布
7、局，提供多元化绿化，购物休闲融合,市场机会与威胁 新政/城市/区域/竞争/客户,新政简析,国政：新政密集出台，打击高房价，坚决遏制炒房过热的投机性行为，力促房地产市场健康平稳,新国10条出台，二套房首付提高至50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷。,4.17新政,4.17新政影响：一线城市和二线高房价城市楼市速冻，直到8、9月份才逐渐回暖。,住建部发布二套房认定标准：遵循“以家庭为单位，认房又认贷”原则。,6.4新政,6.4新政影响：市场观望情绪浓重，新房成交量维持在低位水平，价格方面整体水平未出现明显松动，但新盘已开始打折促销。,三部门发布二套房贷认定标准 ，认房认贷认调查，二套房贷 一刀
8、切。,7.14新政,增首付比例首套30%，二套50%，三套暂停；房产税加快推出；支持保障房，打击囤地，捂售。,9.29新政,7.14新政影响：对置换型买家的购房需求有了进一步的抑制作用，但影响范围相对较小；高总价住宅成交稍显滞缓，但并未重创市场。,9.29新政影响：短期内对刚性需求造成影响，但不会是致命伤。观望过后，随着房价的再度调整，累积需求仍要集中释放。,1.26新政,新国8条出台，二套房首付提高至60%，全面限购，实施差别化住房信贷政策。,1.26新政影响：市场进入新一轮观望期，房价过高城市成交量下跌态势或持续，但房价短期内未见大幅下跌，房价若不降，更严厉调控还会陆续出台。,新政简析,限
9、购令：违反限购令或将无法办房产证；限购令引发恐慌性退房,2011年限购城市预计达70余个！,“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。 2010，全国限购城市达到16个，为北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、大连、兰州。 2011年初，又增加了7个城市，分别为太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华和郑州。 2011年“新国八条”颁
10、布后，青岛、上海和济南三地出台限购细化政策。 2011年1月15日，成都首次出台限购政策。 根据“新国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。,按照“新国八条”规定的“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”限购范围，本轮还剩下有以下城市2011年必须限购，它们是：3个直辖市：北京、天津、重庆。13个省会城市：西安、南宁、石家庄、沈阳、长春、哈尔滨、长沙、贵阳、西宁、呼和浩特、拉萨、银川、乌鲁木齐。4个计划单列市：大连、宁波、厦门、深圳。 盱眙地方政策为单身
11、首套房置业者需支付40%的首付； 限购方面：淮安尚未出台相关地方性限购令，将实行国家最新的房地产限购令政策。,商业地产形势：商业地产不限贷、不限购，受近期严厉政策影响小，成为投资的新宠。,商业地产大环境： 受国家政策影响，住宅市场受重压，商业地产迎来新的发展机遇。各大品牌地产商纷纷转向商业地产，预示着商业地产将成为投资新方向。资金只能进入商业地产。,从“国四条”到“国十一条”再到今年的新国8条，政府加强对房产市场的调控，一方面加大对捂盘惜售、囤积房源、囤积土地等投机行为的打击力度；另一方面，鼓励市场投资拉动经济发展，商业地产是一种理性投资行为，得到了各级政府的大力支持。 新政对商业地产不限贷、
12、不限购，大量的资金涌入给了商业地产一个补涨的机会，给行业带来了活力也给开发商带来了动力。万科、中粮、绿地、华润、保利等名企纷纷加大了对商业地产的投入力度, 商业地产迎来新的发展春天。,新政简析,限购令不针对商业地产 商铺投资成焦点 限购令或将抑制住宅投资 商业地产机会来了 “限购令”开启商业地产一扇门 商业地产不限购 银行称异地购房放贷暂不设限 购买不限贷不限购不限套 商业地产变成硬通货 楼市限购令下资金转战商业地产 2011年投资者从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现,城市解读 城市定位,盱眙作为苏中门户，淮河明珠，苏北旅游第一县，南京一小时都市圈重要城市，也是南京的后花园。,盱眙县地处淮河
13、下游，洪泽湖南岸，总面积2483平方公里，人均国土面积列江苏省各县（市）之首。辖14镇5乡，257个行政村（居），总人口74万。 盱眙县位于江苏中西部，淮安南端，东临金湖、天长，南、西分别于来安、明光接壤，北连洪泽、泗洪。盱眙隶属于淮安市，地处淮河下游，洪泽湖南岸，距南京市106.1公里，距淮安市83.5公里，距宿迁市111.5公里，是苏北五市到省城南京的必经之地，距南京车程50分钟。 盱眙四周有淮安、徐州、宿迁、南京等大型城市。通过宁宿高速公路、国道、省道等公路交通可到达走遍各大城市。 盱眙作为南京一小时都市圈重要城市，也是南京的后花园。南京都市圈，也称“南京一小时都市圈”，是江苏省三大都市
14、圈之一。南京都市圈以南京为龙头，包含了周边100公里左右的区域，地跨苏皖两省，面积达43236平方公里，覆盖人口约2600万人。南京都市圈的成员城市有：南京市、马鞍山市、滁州市、镇江市、扬州市、芜湖市六市全部行政区域以及淮安市下辖的盱眙县、金湖县，巢湖市下辖的居巢区、和县、含山县。,城市解读 产业定位,盱眙以“旅游、餐饮、机械轴承、电子、凹土”为当地特色支柱产业；定位旅游第一县，大力发展第一山、明祖陵等旅游产业，充分利用特有资源凹土进行凹土产业开发，在开发区建立盱眙轴承产业园区、电子产业园区等特色产业园区。 国际龙虾节:抓住中国龙虾节和“五一”、“国庆”两个旅游黄金周，加大盱眙旅游的宣传和推介
15、力度，全年共接待游客110万人次，旅游收入4.38亿元。“无虾不成席，南京人一天至少要吃掉70吨龙虾，国际龙虾节有着深厚的南京情结。,以旅游资源丰富著称，着力打造“龙虾之都、凹土之都、轴承之都、休闲之都”。,区域解读 规划发展,整体规划：东扩北移,显山露水；区域发展：东扩经济开发区，组建现代化的物流中心和产业服务中心。,盱眙作为淮安城市规划的“一主、四副”市域次中心城市； 盱眙城市发展战略：东扩北移、显山露水、两区互融、彰显特色；东扩：以盱马路、金鹏大道为发展主轴，依托现状的产业基础，向东强化县经济开发区的发展工业、产业发展方向。北移：利用城市北部的生态景观环境，跨盱马路向北适度延伸，形成新的
16、城市发展重点区域景观旅游、生态住宅发展方向。 显山露水：从城市发展结构出发，在不同区域之间建立起良好的协同发展关系，强化盱眙城区中西部主城区与东部经济开发区之间的道路交通网络系统组织。东部经济开发区作为一个综合性的经济开发区，完善其内部居住、商业、办公以及其他服务设施的位置。 城市发展二阶段：东扩经济开发区，组建现代化的物流中心和产业服务中心。进一步做大作强盱眙经济开发区，开发区用地跨越宁宿徐高速公路，向东进一步推进，依托良好的区位优势，建立一个完善的现代化物流区。加强对经济开发区的内部空间整合，调整产业结构，加强配套服务设施建设，优化开发区的功能配置，在不断扩增产业发展规模的同时，强调空间紧凑布局，倡导土地资源的节约。,现供应面积超过130万方，整个市场有供大于求的倾向。购买需求以自住型刚需为主，投资客较少。,*2009年房地产市场迅速恢复，相较于前两年有了翻倍的增长，销售面积从2007年的37.7万方增长到09年的78.5万方，由此可见近年来盱眙正值大力开发房地产市场，加快城市建设。2007年年底商品房销售均价2392元/方，2010年商品房销售均价31
