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1、基于房地产估价报告评审标准的房地产估价技术报告专题讲座,房地产估价师继续教育,高炳华 华中师范大学经济学院 MBA教育中心 教授 博士 住建部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员 英国皇家特许测量师学会、香港产业测量师学会会员 中国房地产估价师与房地产经纪人学会资深会员,1,基于房地产估价报告评审标准的房地产估价技术报告专题讲座,主要内容: 估价技术报告的构成 估价技术报告的评审标准和写作要求 一、估价对象实物状况描述与分析 二、估价对象权益状况描述与分析 三、估价对象区域状况描述与分析 四、市场背景描述与分析 五、估价对象最高最佳利用分析 六、估价方法适用性分析 七、估价测算过程 八、估价结
2、果确定,房地产估价师继续教育,房地产估价报告评审标准,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,2,房地产估价规范 (一)个别因素分析 (二)区域因素分析 (三)市场背景分析 (四)最高最佳使用分析 (五)估价方法选用 (六)估价测算过程 (七)估价结果确定,房地产估价师继续教育,房地产估价技术报告的构成,房地产估价报告评审标准(试行) (一)估价对象实物状况描述与分析 (二)估价对象权益状况描述与分析 (三)估价对象区域状况描述与分析 (四)市场背景描述与分析 (五)估价对象最高最佳利用分析 (六)估价方法适用性分析 (七)估价测算过程 (八)估价结果确定,3,房地产估价技术报告评审标准和写作要求
3、一、估价对象实物状况描述与分析,(一) “实物状况描述与分析”的评审项目和评审标准 1.“实物状况描述与分析”评审项目 (1)土地实物状况描述与分析 (2)建筑物实物状况描述与分析 2.“实物状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分),房地产估价师继续教育,(二) “实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 1.“土地实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)描述内容包括：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。每缺少一项，扣0.5分。 (2)缺少分析的，扣2分。 (3)分析针对性不强的，扣0.51分。 ,4,一、估价对象实物状况描述与分析,2.“
4、建筑物实物状况描述与分析”的扣分项目分值及说明,房地产估价师继续教育,(1)描述内容包括：名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。每缺少一项，扣0.5分。 (2)缺少分析的，扣2分。 (3)分析针对性不强的，扣0.51分。 ,5,一、估价对象实物状况描述与分析,房地产估价师继续教育,(三)“实物状况描述与分析”的写作要求,1.“土地实物状况描述”的要求：完整、翔实、具体、不缺项、针对性强、表述规范。具体内容包括： (1)土地的名称、用途、级类别的描述； (2)土地的面积、四至、形状状况的描述； (3)土地的、地势、地质水文状况
5、的描述； (4)土地平整程度、开发程度状况的描述； (5)土地的规划限制条件等描述。,6,2.“土地实物状况分析”的要求：客观、透彻、具有针对性。具体内容包括： (1)土地面积、形状不同对土地的利用及价值的影响分析； (2)基础设施完备程度不同对房地产价值的影响分析； (3)平整程度、地势、地质不同对房地产价值的影响分析； (4)土地的可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析； (5)临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析； (6)不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。,一、估价对象实物状况描述与分析,房地产估价师继续教育,7,3.“建筑物实物状况描述”的要求：全面、翔实、具体、不缺
6、项、针对性强、表述规范。具体内容包括： (1)建筑物名称、规模、用途、层数、层高、建成时间的描述； (2)建筑结构、设施设备(水、电、气等)状况的描述； (3)建筑物装饰装修状况、档次的描述； (4)建筑物平面布置、空间布局、交通状况、功能效果方面的描述； (5)建筑物使用及维护状况、完损状况的描述； (6)室外公共配套设施完备程度状况等描述。,房地产估价师继续教育,一、估价对象实物状况描述与分析,8,4.“建筑物实物状况分析”的要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括： (1)结构类型不同对建筑物造价高低、利用效果及价值影响分析：如结构类型不同造价的关系，结构不同其耐久性、可改造性与价
7、值的关系； (2)房屋设备档次与性能不同对建筑物功能与价值的关系; (3)平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析； (4)不同装饰装修风格、档次利用及价值影响分析； (5)维护使用状况（结构、装修、设备）现状分析； (6)物质折旧分析要与结构、装修、设备实际状况、寿命、价值比重紧密结合； (7)要进行功能折旧分析的尝试； (8)进行必要的外部性分析。,一、估价对象实物状况描述与分析,房地产估价师继续教育,9,(一)“权益状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) (二)“权益状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)土地权益状况描述内容包括：土地所有权状况、土
8、地使用权状况、他项权利设立情况、土地使用管制、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 (2)建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。每缺少一项，扣0.5分。 (3)在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。 (4)缺少分析的，扣2分。 (5)分析针对性不强的，扣0.51分。,房地产估价师继续教育,二、估价对象权益状况描述与分析,10,(三) “估价对象权益状况分析”的写作要求 1.“估价对象权益状况分析”的总体要求： (1)结合法律与法规、规划、合同等，分析估价对象使用的合法性
9、； (2)结合估价对象法定用途、使用年限进行价值影响分析； (3)权益状况不同时，估价方法运用中的分析； (4)估价目的不同（如抵押估价），权益状况对估价结果的影响分析。,二、估价对象权益状况描述与分析,房地产估价师继续教育,11,2.“土地权益状况分析”的具体内容包括： (1)土地所有权状况价值影响分析； (2)土地使用权状况价值影响分析； (3)土地他项权利设立情况价值影响分析； (4)土地使用管制的价值影响分析； (5)其他特殊情况的价值影响分析； 3.“建筑物权益状况分析”的具体内容包括： (1)房屋所有权状况价值影响分析； (2)他项权利设立情况价值影响分析； (3)出租、占用情况及
10、其他特殊情况对价值的影响分析。,二、估价对象权益状况描述与分析,房地产估价师继续教育,12,(一)“区位状况描述与分析”评审标准 描述内容完整，分析客观，具有针对性。(3分) (二)“区位状况描述与分析”的扣分项目分值及说明 (1)位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，每缺少一项，扣0.5分。 (2)交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，每缺少一项，扣0.5分。 (3)环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观 等，每缺少一项，扣0.5分。 (4)外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务
11、设施，每缺少一项，扣0.5分。 (5)未分析区位状况优劣的，扣1分。 (6)分析针对性不强的，扣1分。,房地产估价师继续教育,三、估价对象区位状况描述与分析,13,(三)“区位状况描述与分析”的写作要求 1.“估价对象区位状况分析”的总体要求：全面、客观、透彻、针对性强。具体内容包括： (1)区位状况各因素的分析均应有针对性； (2)区位分析要为估价方法测算做出必要的数据判断； (3)区位未来变化趋势的分析：如经济地理位置的变化、城乡规划对估价对象位置的影响、周边建设与改造对估价对象位置的影响； (4)区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。,房地产估价师继续教育,三、估价对象区位状况描述
12、与分析,14,2.“估价对象区位状况分析”的具体内容包括： (1)位置状况中坐落、方位、距离、朝向、楼层不同的价值影响分析；， (2)不同用途房地产交通状况对价值的影响分析； (3)周围环境中自然环境、人文环境、景观对价值的影响分析； (4)外部配套设施中基础设施、公共服务设施状况对价值的影响分析； (5)区位状况的优势和劣势分析。优势：优于其他区域的因素，如教育、生态、地区文化特色等。,房地产估价师继续教育,三、估价对象区位状况描述与分析,15,四、市场背景描述与分析,（一）“市场背景描述与分析”的评审标准 描述内容完整，分析客观，定性和定量相结合，具有针对性。（3分） （二）“市场背景描述
13、与分析”的扣分项目分值及说明 (1)描述内容包括：宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况，每缺少一项，扣1分。 (2)缺少分析或者分析结论与描述不符的，扣2分。 (3)分析针对性不强，如分析结论不能为估价测算及估价参数取值提供支持的，扣1分。,房地产估价师继续教育,16,四、市场背景描述与分析,房地产估价师继续教育,(三)“市场背景描述与分析”的写作要求 1.“房地产市场背景描述”的写作要求 (1)宏观房地产市场、当地整体房地产市场及相关影响因素的描述要简明、准确； (2)本地本类房地产及细分的房地产市场的过去、现在和未来状况描述要具体、明确； (3)国家及
14、本地宏观经济政策因素描述要抓住重点，与当地情况结合紧密； (4)要利用文字、数据、图表说明房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。,17,四、市场背景描述与分析,房地产估价师继续教育,2.“国家和本地房地产市场宏观分析”的写作要求 (1)国家和本地房地产市场宏观分析中要以供需规模是否基本均衡、供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行; (2)国家和本地房地产市场宏观分析中有关房地产市场分析、相关参数取值、估价参数取值要有客观具体的市场数据作为支撑。,18,以住宅为例： (1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比价格指数或者环比价格
15、指数； (2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积；住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等；。,房地产估价师继续教育,四、市场背景描述与分析,19,四、市场背景描述与分析,房地产估价师继续教育,(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅价格、二手房价格、经济适用房价的同比价格指数或环比价格指数； (4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、重大发展战略、经济结构调整、重大基础设施建设、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅
16、建筑面积；当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、旧房拆迁改造、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等。,20,3.“本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来)”的写作要求 本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。 以普通商品住宅为例： (1)本地本类房地产市场价格描述。新建普通住宅不同月、季、年均价，同比价格指数、环比价格指数，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘价格变化状况，其他类型住宅价格变化等；二手房价格变化、住房出租价格变化、租售价格之间关系等；,房地产估价师继续教育,四、市场背景描述与分析,21,四、市场背景描述与分析,房地产估价师继续教育,(2)本地本类住宅市场供给分析。本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年度施工面积、本年度开工面积、本年度竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。 (3)本类房地产市场需求分析。所在城市
