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1、1,纳爱斯集团雨花亭项目 市场调查报告,2007年12月,2,报告纲要,房地产中观市场,房地产宏观政策,房地产宏观市场,房地产竞争市场,3,一、房地产宏观市场分析 4 1、中国房地产长期发展的原因 2、中国房地产发展的一般周期规律 3、07年10月前中国房地产市场情况 4、07年10月后三年内中国房地产市场预测 二、房地产宏观政策分析 21 1、 07年10月前调控政策 2、07年10月后长沙房地产发展情况 三、房地产中观市场分析 38 1、 06年长沙房地产发展情况 2、07年上半年长沙房地产发展情况 3、07年10月后长沙房地产发展情况 四、竞争市场分析 56 1、板块竞争 2、高档住宅竞
2、争市场 3、商业竞争市场 4、商务（商住楼）竞争市场,目 录,4,房地产宏观市场,07年10月前中国房地产市场情况,中国房地产发展的一般周期规律,中国房地产长期发展的原因,07年10月后三年内中国房地产市场预测,5,经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境,中国每年新增就业人口近千万,GDP每上涨1，增加新工作岗位8090万个,为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7,经济持续增长,就业增加,政治稳定,保证,中国房地产长期发展的原因,1、经济高速发展带动房地产行业高速发展,6,经济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨,未来10年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房
3、地产行业长期发展的坚实基石,国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP均增长率将达到8左右 高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%,中国房地产长期发展的原因,7,2、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展,1981年至2006年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43.9%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。,中国房地产长期发展的原因,8,3、中国人口红利带来新增住宅需
4、要，维持房地产增长态势,中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。 2060岁人口为财富创造期，目前我国平均年龄在27岁，2060岁人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变，年轻人成家立业对住宅的需求是保证中国房地产长期发展的内在驱动力之一。 而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。,中国房地产长期发展的原因,9,4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证,中国是一个人
5、口众多，而国土辽阔的国家，但是，相比于大多数发达国家，中国的人口密度太大，人均占有的土地资源非常稀少 中国人对地产和房产的依赖程度超过世界上任何一个国家和地区，中国人比大多数民族和国家的人民有更强的欲望占有地产和房产,中国房地产长期发展的原因,10,5、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显,中国房地产长期发展的原因,受中国人传统置业理念的影响，大量资金进入房地产市场； 社会保障体制的不健全使得购房成为人们降低社会风险的一种方式； 成为抵制通货膨胀主要工具之一（中国2006年9月居民消费价格指数(CPI)同比上涨6.2% ，1-9月CPI则同比上涨4.1% ，而一年期存款利息
6、仅为3.87 ）；,11,6、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响沿海大城市的住房供求关系,中国房地产长期发展的原因,2007年10月29日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.4718元。自汇改以来，人民币兑美元累计升值10.45%。 今年1-9月份我国外贸顺差为1856.5亿美元，同比增长了69.2%，巨大的贸易顺差也给人民币升值带来了持续的动力。 对人民币升值的预期已经让大量的海外游资以各种正常和非正常的渠道进入我国，大量海外游资进入我国的股票和房地产市场。,12,房地产宏观市场,07年10月前中国房地产市场情况,中国房地产发
7、展的一般周期规律,中国房地产长期发展的原因,07年10月后三年内中国房地产市场预测,13,我国房地产的发展规律： 我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展5年，调整2年的发展趋势。 1、第一个阶段（1989-1993年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）； 2、第二个阶段（1998-2004） ：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期； 3、第三个阶段（2006-2010）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计20
8、11-2012 （历时2年）将成为第3个小型调整期。,中国房地产发展的一般周期规律,这是2007年10月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由于07年中国房地产的疯狂发展，导致政府在2007年10月后出台了严厉的宏观调控政策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。,14,房地产宏观市场,07年10月前中国房地产市场情况,中国房地产发展的一般周期规律,中国房地产长期发展的原因,07年10月后三年内中国房地产市场预测,15,07年10月前的房地产市场,1、房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。 2、房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价
9、囤积土地资源。 3、大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。 4、大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。 5、银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。,07年10月前房地产市场主要呈现以下几个特点：,16,房地产宏观市场,07年10月前中国房地产市场情况,中国房地产发展的一般周期规律,中国房地产长期发展的原因,07年10月后及未来三年内中国房地产市场预测,17,1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击
10、 在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高位的一线城市受到较大冲击。,07年10月后房地产市场分析,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,18,上海：11月份商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。 深圳：11月以来，深圳销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格从本月初开始即出现下滑的趋势，楼市低迷状况仍旧未改。 北京：在10月量跌价涨的基础上，期房住宅签约量继续下滑、房价继续上升。11月北京期房住宅平均日签约套数大幅下跌，环比10月下跌了9.7
11、8%，同比去年11月下跌了24.22%。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,19,2、多米诺效应：整体楼市进入观望期,11月，全市各项楼市交易指标在10月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再度出现有价无市现象。 在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整，二线城市必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,20,3、未来房地产发展趋势预测,虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产的持续增长期至少将持续10年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年内（20082
12、010年），房地产行业不可能再出现07年10月前的剧烈增长局面，而会保持一种相对平稳和健康的增长。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,21,报告纲要,房地产中观市场,房地产宏观政策,房地产宏观市场,房地产竞争市场,22,房地产宏观政策,07年10月后调控政策,07年10月前调控政策,23,07年10月前调控政策,1. 2006年房地产调控政策一览,人民币贷款基准利率上调0.27%（06.4.28实施） 关于促进房地产业健康发展的六点意见（国六条）（06.5.17） 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（十五条细则）（06.5.29） 关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（06
13、.5.30） 人民币存、贷款基准利率上调0.27%（06.8.19实施） 三次上调存款准备金率累计1.5%据专家估算，三次上调累计将会冻结银行资金4500亿元。（06.7.5、8.15、11.15）,24,2005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，使得投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系有所改善，房地产市场逐渐趋于理性。而2006年的调控重点则是调整住宅供应结构。 政府在细则出台上也迅速行动起来，加大了执行力度，要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经
14、济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这里，在加强管理房产土地管理力度的同时，也以此标准作为衡量的标尺，加大大对过去房产开发施工许可的检查与监督，切实保证“十一五”时期，重点发展普通商品住房的政策贯彻。,2006年政策影响分析,07年10月前调控政策,25,国家税务总局发布国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切
15、实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。 九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 “套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”这一规定，将使得城市住宅的供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。不过，相信政府在日后的实际操作过程中会不断的监控市场，根据市场的变化相应地做出调整，这样才能真正达到合理优化城市住宅供应结构的目标。,07年10月前调控政策,26,2、2007上半年房地产新政一览,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（07年2月正式开始征收） 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（07年1月1日起实施
16、） 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （07年1月正式实施） 央行的再次加息 征收物业税传闻已久，有可能在08年落实实施,07年10月前调控政策,27,土地增值税是针对房地产企业的。虽然征收的对象是开发商，但是开发商会将该成本部分转嫁给消费者助涨房价。房地产市场整体价格的增长会在所难免。 新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。政策调整内容涉及三个方面：首先，从2007 年1 月1 日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。其次，新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方3070 分成体制。此外，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，收入仍然全部用于土地。这一政策对土地开发能力强、资金实力雄厚的优质房地产公司更为有利。,2007上半年房地产新政影响分析,07年10月前调控政策,28,修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。修改后的土地使用税条例，不但提
