《{营销策略}宁夏中宁骏峰财富广场营销策略报告104PPT某某某》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{营销策略}宁夏中宁骏峰财富广场营销策略报告104PPT某某某（104页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、骏峰财富广场营销策略报告,谨呈:骏峰房地产开发有限公司,报告目录,第一部分： 项目目标 第二部分： 面临问题 第三部分： 解决问题的关键思考 第四部分： 战略形成 第五部分： 市场营销 1、市场定位； 2、销售执行； 第六部分：重点问题的专项沟通,第一部分: 项目目标,项目概况,项目地块东靠新南家 园，南临平安西街， 西依宁安镇政府，北 面富民创业步行街， 地块共分为ABCD 四块地，AB为商业地 块，CD为住宅地块。 骏峰财富广场占地约 52.85亩， 商业部分 建面约66340， 建 筑层数：地上二层， 局部三层。,项目四至分析 东至爱家超市、新南家园； 南至平安西街及其街铺； 西至旧住宅
2、区及新建住宅区； 北至富民创业步行街、百隆商场；,地块分析项目四至,北,南,西,东,A、B地块商业面积：30880+ 35460=66340,地块分析项目地块关系,A、B地块的实际 占地情况 建筑层数：1-3层 2层以上无回廊,非A、B地块,地块分析周边概况,1、西面及南面以约40万 的未来住宅为依托； 2、东南面成型的餐饮一 条街已延伸至地块附近； 3、东面成型的建材一条 街已初具规模； 4、东北面为大型百货、 商场、超市； 5、北面为步行街及商城。,本项目所处地段是 以40万的未来住宅为依托，与各类城市级商业发展的未来交汇，商业价值地位尤为凸现。,项目工程进度预估,项目投入资金达到总建设资
3、金35%以上时可以拿到预售许可证，预计本项目于今年6月份左右可以预售。,以上工程进度预估是以A、B地块同时动工作为假设前提的，具体工程进度可以据甲方资金安排做相应调整，商业项目建议同时开工。,项目开发目标梳理,销售目标,资金回笼,本项目以售为主，并期望于2011年1月30日前达到整体50%的销售率，2011年5月前达到整体70%的销售率。12个月销售完毕46438商铺，月均销售3869，约96套/月（40/套）。,2010年春节前实现1亿元的销售回款。 2011年5月底实现1.4亿元的销售回款。 采用整体销售则均价不低于3000元/，整体销售利润约6634万元（利润约1000元/）。,第二部分
4、: 面临问题,项目经营面临残酷的市场竞争！,中宁现有 2大商圈/3大街区简析,平安西街,平安东街,广场 商圈,商城 商圈,建材一条街,富民步行街,休闲餐饮街,2大商圈 1、广场商圈 2、商城商圈 3大街区 1、建材一条街 2、休闲餐饮街 3、富民步行街,本案,项目经营面临残酷的市场竞争！,项目经营面临残酷的市场竞争！,项目经营面临残酷的市场竞争！,中宁商业当前还处快速发展阶段，商业格局主要以街铺、专业市场、百货超市为主，业态混乱、零散经营且档次较低，用东街买鞋西街买衣来形容当前中宁商业格局较为贴切，缺乏集中型商业体。但当前正处在开发阶段的时代万象、卓然怡居两个项目联手打造的中宁新型商业街凭借优
5、越的地理位置将会颠覆中宁当前的商业格局。中宁目前商业格局具有如下竞争特点：,1、中宁商圈竞争主要以广场商圈、商城商圈为代表，辐射宁安东街 、西街、北街，主要业态为百货商场、零售超市、品牌鞋帽、电子电器等，档次参差不齐、业态混乱，由于其扼守中宁最佳商业地段，其经营情况普遍较为良好，同类业态若想更换区域后同其竞争，难度较大。,2、中宁街区商业竞争主要为近几年城市新兴区域南区房地产开发所带来的发展。以餐饮休闲新南街、建材装饰平安东街为典型代表，其业态分布集中且形成一定规模效益，尤其是自然形成的建材一条街凭借其强大的正街优势、区域需求集中等优势，同类业态若想更换区域后同其竞争，难度较大。,项目销售面临
6、同样的市场竞争！,中宁现有 3大规模商业待租/待售,平安西街,平安东街,广场 商圈,商城 商圈,建材一条街,富民步行街,休闲餐饮街,3大商业项目 1、时代万象 2、杞乡经典 3、卓然怡居 4、华诚首府 5、盛世花园 6、世纪春天 商业部分,本案,杞乡经典,时代万象,卓然怡居,华诚首府,盛世花园,世纪春天,2010年第二季度是楼盘商业部分推出的密集期，市场销售的供应量合计约4万，待租面积约4万 ，竞争态势激烈。,杞乡经典,世纪春天,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,5月,4月,3月,2010年,2011年,卓然怡居,时代
7、万象,盛世花园,华诚首府,1.5万待租,1万待租、待售,1万待租待售,6000待租待售,2000待租待售,2000待租待售,项目销售面临同样的市场竞争！,6.6万的商业体量使项目陷入窘境,窘境一：高价拿地导致开发成本较高，地价因素及住宅市场竞争激烈导致在项目定位上的抗风 险能力较低，只有做商业才能有客观的利润预期；,窘境二：地块进入拆迁阶段，本项目须尽快启动，且开发时间必须先于或同步于住宅项目的开 发，这与本地块商业价值兑现缺乏实体住宅群的依托；,窘境三：项目离主街较远，虽然两面临街，但真正临街面（北面）仅有一面，而且临的还不是 主街，南面虽临正街缺仅有进出口一个，这对本项目商业价值的兑现（定
8、位、招商、经营、销售） 来说更是雪上加霜；,窘境四：体量 6.6 万， 相当于4个时代万象， 6 个红宝商贸城，且 2 层无回廊的销售面积约 占4成以上，按目前规划所示，开间8米进深12米1层96，1拖2销售则192，均价3000元，销 售总价约60万，华诚首府街铺60万/套销售10个月至今仅售3套。另外，体量较大使得商业定位难 以下手。,只能做商业必须尽快启动定位不好做销售怎么卖？,6.6万的商业体量使项目陷入窘境？,面临的问题,杞乡 经典,时代 万象,前有狼，后又虎，自身武器又不足，奈何？,要做 商业,必须 启动,不临 主街,体量 较大,定位 困难,招商 困难,经营 困难,销售 困难,目标
9、： 2010年底销售70% ！ 2010年底销售回款1.4亿！,卓然 怡居,财富 广场,建材 街区,餐饮 街区,商城 商圈,广场 商圈,富民 步行街,危机浮现，战略形成,？,怎么办？,解决问题的关键思考,第三部分: 解决问题的关键思考,思考：寻求突破从哪里入手？,例如：业态定位、经营商家、回报率、租金、售价等等。,思考：寻求突破从哪里入手？,思考：寻求突破从哪里入手？,常识1商铺是财富积累的载体，客户购买商铺的最基本目的就是为了赚钱！,思考：寻求突破从哪里入手？,常识2客户最终是根据经营前景来判断投资的可行性，其最直观的决定因素是租金和售价！,购铺用途,判断基础,投资,投资回报,经营,经营前景
10、,租金或转销售价格,营业额收入,内在经 济转化,投资研判决定因素,收益用途,思考：寻求突破从哪里入手？,常识3投资回报的安全稳定性是客户购买商铺时最关注的因素，投资越大，越关注资金的安全和稳定性！,思考：寻求突破从哪里入手？,思考：寻求突破从哪里入手？,给我一个买铺的 理由！,第四部分: 战略形成,战略形成,一切都是为了 卖铺！,战略形成,战略形成战略1,战略1建立拥有广泛客户基础的市场定位！,广泛的投资客基础，最好人人都能买得起！,广泛的经营者基础，各种业态都要有，商家都能进来做！,广泛的消费群基础，人人都需要的商业群！,广泛的客户基础是指：,低门槛投资/经营，广纳投资客/经营者，拥有广泛消
11、费群， 商机无限，钱景无限！,战略形成战略2,战略2采用委托经营销售模式，革新售卖方式！,委托经营销售模式是指：,战略形成战略2,战略2采用委托经营销售模式，革新售卖方式！,委托经营销售模式是指：,在商业尚未开始运营的时候，给客户提供一个可以看得见的及时回报，即解决客户投资决策时所关心的未来租金和售价的问题，促使其下定。,战略形成战略2,委托经营销售模式的优点： +项目采取经营委托的销售模式，可以达到以下优点； 1、经营权集中，有利于统一规划、统一招商、统一推广、统一管理，有利于项目的 后续经营，并可向客户呈现看得见摸得着的经营前景； 2、市场需要一定的培育期，经营权集中后项目操作空间大，运作
12、弹性大，对进场商 户可给予一定的免租期，使招商能得到圆满成功； 3、在销售上，短期委托经营有利于降低投资者的首期款，降低投资门槛的同时，不仅扩大项目投资客群，并且使客户看到了一个逐年增长的投资回报率已经拿到手。,传统销售模式的弊病： +项目体量较大，铺位众多，内铺占到70%以上，计划分布在3个楼层，若采用传统而 普通的销售模式，项目将存在两大弊病： 其一，经营无主题，投资者不知道买此铺位作何用处，在此情况下，最理想的销售无 非就是外街铺和首层内铺实现其销售价值，而其它楼层势必碰上“死结”。 其二，后续经营方面，无统一业态规划，市场内将会出现经营混乱、出摊严重、商户 各自为政等现象，经营状况将会
13、迅速恶化，关门歇业无法避免。例如现今的商城。,战略形成战略3,战略3招商先行，销售跟进，租售同步！,招商先行：在项目开始销售前就以优惠政策即时启动招商工作， 为销售造势；,销售跟进：销售商铺带租约销售，尤其针对已招商成功的商铺；,租售同步：分不同的销售阶段定期公布招商成果，以刺激销售；,招商先行，销售跟进，租售同步是指：,兵马未动，粮草先行，一系列的招商成果让客户看到实实在在的 商家即将进驻，投资回报必然安全稳定！,战略形成一切都是为了卖铺！,战略1,战略2,有广泛客户基础的市场定位,革新并采用委托经营销售模式,战略3,招商先行/销售跟进/租售同步,广泛客户群！,低门槛经营！,低门槛投资！,招
14、商经营不担忧！,即时回报拿到手！,经营前景看得见！,商家进驻有保障！,给你一堆买铺的理由,第五部分: 市场营销,市场营销市场定位,1、项目整体经营定位,2、各楼层区域经营规划,3、产品定位,4、案名及形象定位,5、客户定位,市场营销项目整体经营定位,项目整体经营定位：小商品批零市场,目前，小商品市场经营最为火爆的为义乌市场群，该市场群主要由宾王市场、篁园 市场、福田市场、以及大大小小的专业街组成，日成交额近9亿元。只要一提起小商 品 ，人们便会自然而然地想起义乌，当然，一提起义乌，人们也会自然而然地想起 小商品，当今，义乌已经成了小商品的代名词，彼此之间，“你中有我”，“我中有你”， 密不可分
15、，牢不可破，以至于在小商品领域义乌能执全球“牛耳”，成为小商品价格的 主宰者。,小商品业态由来已久 ，但对于许多人而言 ，小商品这三个字还处于模糊状态 ，搞不清楚什么东西才属于小商品。其实很简单，小商品，即：只要是体积小的商品均属于小商品的范畴，如：服装、针织、鞋帽、皮具、箱包、珠宝、精品、饰品、家庭用品、副食品、美容化妆品、玩具、文具、小五金、小电器等几十万种商品。 小商品批零市场定位特点：业态多、铺位小、商户集群、经营/投资门槛低、消费群广泛之特点。,市场营销项目整体经营定位,小商品批零市场经营定位（内部）依据：,项目离主街较远，临街面昭示性差，内铺及二层铺较多，小商品 批零市场的经营定位
16、可较大程度上弱化这一弱势；,项目体量较大，铺位较多，其他业态无论是整理租售还是分割租 售都无法完成填充；,小商品批零市场经营门槛较低，投资成本较少，如果开业前期给予适当的优惠政策，经营成功率较高且经营变化性和更新速度也较快；,小商品批零市场有业态多、铺面小、经营成本低、投资金额少的 特点，拥有广泛的客户群（投资客、经营者、消费群）；,市场营销项目整体经营定位,小商品批零市场经营定位（外部）依据：,周边业态竞争激烈，零售超市、百货商场、品牌服饰、休闲餐饮 、建材装饰都已扼守正街核心，项目自身素质无法同外部抗衡， 定位上只能避重就轻；,广泛客户群体的支撑 、低门槛经营/投资将使得项目的招商可操 纵性强，销售触动性强，正所谓商家都能进得来，人人都能买得 起，个个商品都需要；,符合中宁目前商业市场发展格局的更新换代，周边类似经营小商 品性质的商业不是业态单一，就是规模小、档次低、无序经营状 态，缺乏一个规整
