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1、房地产企业涉税业务,依据高金平教授青岛讲座整理,概论,关于税收筹划的存在基础 1、税收筹划是高税负下税收环境的必然(1.8:1) 2、税收筹划不是为了少缴税,而是为了不多缴税 3、税收筹划是决策艺术,而不是技术 技术可以复制,而艺术不能复制。税收筹划只能事先决策,一旦产生法定纳税义务,就只能依法纳税。 合同是决策的载体,税收筹划决策必须体现在合同中:因此,本讲座以房地产相关合同为主线,论述房地产企业的投资、经营中决策的涉税问题 案例:A公司房产100万元租赁给B公司,B公司120万元转租C公司。 A公司按100万元缴营业税、房产税;B公司按120万元缴营业税、房产税。 改变一下:A公司委托B公
2、司100万元租给C公司,付B公司20万元中介费: A公司按100万元缴房产税、按100万元缴营业税;B公司按20万元缴营业税。 再改变一下:C公司委托B公司100万元承租A公司房产,付20万元中介费给B公司。 故事:美国兰德公司如何名扬天下,第一讲 招商引资合同,合同中不能涉及税收优惠 1、税法明确的优惠不用写 2、与税法抵触的优惠,税务机关不会履行 3、应将税收优惠转化为财政扶持,在合同中注明,如:凭完税凭证复印件,金额按#公式计算,约定具体的日期和财政局#处办理财政补贴手续。 注:1、财政扶持款需要缴纳企业所得税,若免税必须有财税字文件列举; 2、财政扶持分期缴税有前提:文件明确用途(国税
3、函【2009】018号),根据用途情况可以分期计入所得额(文件依据细则第九条:权责发生制原则)。关注:财税200987号 ,国税发2008151号,第二讲 投资合同,一、投资的方式选择: 新设 增资 购买股权 三种方式各有利弊。 案例:江苏某公司到新疆投资,西部大开发优惠政策三免三减半。由于 采取了增资的形式,无法享受该优惠政策。,第二讲 投资合同,二、股东的选择,即股东身份的选择 原则:有利于管理、股权要清晰 1、长期持有,还是短期内转让 案例:张先生出资1600万,李先生出资400万设立甲公司,甲公司出资2000万元设立100%控股乙公司。乙公司净资产2000万元,资产2000万元(土地)
4、,无负债。甲公司将乙公司6000万元,卖给丙公司。 甲公司企业所得税:(6000-2000)*25%=1000万元 张先生、李先生个人所得税(5000-2000=)3000*20%=600万元 合计:1600万元 税负:1600/4000=40%,第二讲 投资合同,若张先生、李先生设立公司时目的明确,就是为了转让土地,并不准备开发,那末应该以自然人身份直接设立乙公司,转让股权时就不需要缴纳1000万元的企业所得税。(6000-2000=)4000*20%=800万,少交800万元-筹划要事先做 2、股权结构的选择 案例:母公司在浦西,33%税率;子公司在浦东,15%税率;孙公司在各地,33%税
5、率。那末母公司的实际税负会超过51%: 33%+18%+纳税调整 3、国内个人不得以自然人身份与其他股东出资设立公司 案例:甲乙丙三人共同出资1000万元设立一公司。经过多年经营,净资产达到8000万元。为了不缴个人所得税,坚持不分配。可是有一天,甲看中了一个项目,需要钱,没办法需要分配。每个人都要交20%个人所得税。 改变一下:甲与自己的妻子注册成立一个公司,由这个公司向上述公司投资,分配计入该公司,不需要缴个人所得税和企业所得税。设立一个自己100%控股的公司,做钱包用。,第二讲 投资合同,4、境外股东不可以法人身份与境内股东合资设立公司:境外投资者个人从所投资企业取得的利润分配暂免缴纳企
6、业所得税。但是法人取得的投资收益,10%预提所得税。 注:国税发2008115号,评估增值的个人所得税;财税2003158号,个人消费品、个人借款的个人所得税。,第二讲 投资合同,三、出资方式的选择: 1、任何东西都可以出资,要变通: 劳务可以出资吗?先用现金出资,再以薪金的形式发给他; 房屋使用权可以出资吗?先用现金出资,再用现金租房子; 2、现金出资:首次注资30%现金,增资时无限制。 3、存货出资:分期出资,先用现金出资,办好税务登记和一般纳税人后,用存货出资,可以抵进项税。 4、房屋、土地出资:先借钱设立全资公司,再合资,减少现金投入。 财税【2008】175号文:用房屋、土地成立全资
7、子公司,免契税。 5、免税进口设备投资:未过监管期(5年)怎么办?先委托加工或分立后再增资、股权转让。,第三讲 收购合同,案例:江苏某供电局三产公司,因行业整顿,需要注销。下属一房地产公司转让给北京一房地产开发公司。转让合同存在诸多问题,主要问题如下: 1、合同中注明,转让前的纳税义务由转让人承担:都要注销了,怎么承担? 2、土地增值收益的所得税由转让方承担,怎么承担:从股价中扣除(股权成本与土地成本、股权转让所得与土地增值所得) 3、未弥补亏损3520万元抵税额,并入股价中:经过税务机关审核了吗?出具书面确认文件 结果:修改合同,减少付款8000万元,第三讲 收购合同,收购合同签订前,必须做
8、如下工作: 1、委托水平较高的事务所进行审计,弄清资产、负债、净资产情况; 2、聘请税务师对收购前的纳税情况进行审查,清税;(案例:广东某老板将股权卖掉,马上去了国外,税务检查发现偷税漏税,买方老板补税2亿,判刑4年); 3、对收购年度前亏损由主管税务机关出具确认书; 4、向个人收购股权,转让方应交纳的个人所得税,应由受让方代扣代缴,应写入合同。案例:先分配,再转让,避免重复缴税; 5、由税务师对合同的涉税条款进行审查。,第四讲 土地受让合同,案例1:江苏宿县某开发公司受让政府一块土地,面积1800亩,合同约定*年*月政府将拆迁完成,将土地交付开发公司.结果政府在约定时间内只将100亩土地交付
9、,其余土地尚未拆迁完毕.税务检查要求其按1800亩缴纳土地使用税. 案例2:某公司购置土地3000亩进行高尔夫球场开发,中间有一大块水面600亩.,第四讲 土地受让合同,案例1中,税务局依据财税2006186号文件,合同未注明具体交付日期的,土地使用税以签订合同之日起计算.因此,合同签订时,土地的交付日期应明确,对于不能按时交付土地的情况,约定不视同违约,要约定以实际取得土地和变更合同为准,尤其涉及拆迁土地,必须注意此点. 案例2中,水面部分应单独设立渔业养殖公司,以取得免征土地使用税的优惠政策.直接用于农林牧的土地,免土地使用税. 考试再好是技术,养鱼是艺术; 高管做艺术,岗位不可替代; 没
10、有查不出来的假账:投入与产出、材料与产品、包装箱与销量、工资、老板增资的资金来源等 异地拿项目,要先签框架协议,在最短时间内注册具有独立法人资格的项目,由项目公司与政府签订土地出让合同,不能由在外地的公司直接签订合同,否则会有很多麻烦。 整体受让,分别定价:土地、房价定低,维护费租金化,第五讲 融资,1、关联借款,一定要收取利息,否则有被纳税调整的风险(“不能重复缴税” 是句空话) 2、税负不同时,可少交所得税 3、统借统还,不征营业税(记帐依据:借款复印件、委托贷款协议、收据,不需要发票)财税2007 4、避免重复交营业税:付款委托(减少环节)、合同 5、借款变增资,还款减资,可以不涉税 6
11、、商业信用(预付款),不缴税,但必须有合同和真实交易,第五讲 融资,7、借款变股权,回购,既避免风险,又不涉及营业税(不可滥用) 8、个人借款:财税2003158号:年末、国税发2005120号-补充规定:1年 9、高管借款:财税200883号年末一定要换,否则作为工资薪金 10、超银行利息:把超过部分利息变为其他费用 11、职工集资,利息税、营业税:把利息降到6%,其余变为奖金 12、房产公司假按揭:注意税收成本 13、抽逃资本风险:股东不能拿钱、委托银行放贷 14、境外借款:扣缴义务 15、发票、结算方式等,第六讲 租赁合同,一、整体出租,分别订价:房租、场地使用费、设备使用费 合同把关,
12、涉税条款把关 二、商铺出租:税负很高,怎么办? 成立经营管理公司:经营管理费,不缴房产税、营业税,提供管理服务:保安、物业、信息。款项不可代收(视为价外费用),合同分别签订。降低房租收入。 应付工资转其他应付款,也不能税前扣除,应该附原始凭证,扣个人所得税。 延期付款利息,签借款合同,转入其他应付款,不缴增值税,交营业税。 案例:地板砖的增值税:原材料黄土财税1994004号6%,自采的可以,与农民签劳动合同,第六讲 租赁合同,三、避免重复征税 甲租给乙100,乙租给丙120 乙介绍甲租给丙100,取得丙付的20的中介费 四、售后返租:促销、融资 A:三间商铺,1000万卖出,每年80万租回。
13、5年。税收由地产商承担。 成立一个经营管理公司对外出租。 经营管理公司按20万出租,巨额亏损;房地产公司巨额利润,土地增值税、所得税。地产公司剩余房产也由经营公司对外出租,税务局核定地产公司关联收益,纳税调整。 B:发票开760万,扣下3年房租,不行。按1000万缴税(国税函2008576号) 两个方案都不行。,第六讲 租赁合同,项目公司成立分公司-经营管理公司,与业主签订委托合同,固定回报80万/年。高出部分作为手续费,低于部分作为违约金,同时由分公司与承租方签订经营管理合同。 这样一种架构: 首先避免了经营管理公司亏损不能弥补的问题。 二是违约金可以税前扣除,并且购买方的房租收入也部分转化
14、成了违约金收入,降低了税负。 三是签订的经营管理合同可以转化一部分房租收入。 四是总公司的房产分公司直接对外出租。 五、案例:福建泉州一地产商,一地产对外出租,租给某上市公司,合同签订前三年的租金3000万在第三年末支付,以后每年1000万,每年支付。合同照此签订。此后,要求对方先支付,对方要求33%利息,签订补充协议。收回钱借给关联方。,第六讲 租赁合同,该合同涉税分析: 1、3000万租金提前收回,需要交房产税12%,营业税5%,企业所得税25%,共计42%; 2、支付的33%利息1000万元,纳税调增; 3、款项借给关联方需要交利息的企业所得税; 4、承租方收到利息缴5%营业税。 结果:
15、3000万所剩无几 修改:由需要款的关联方直接与上市公司签订6%的借款合同,利息差额部分,修改租赁合同,降低租金。以上问题都得到解决,且降低了、也延迟了各种税收额度。 六、租赁合同的转化: 租赁合同转化为仓储合同 代销合同转化为租赁柜台,不缴增值税 大商场的运作:租赁重复缴税,增值税、营业税、房产税,其实营业税房产税也来自于增值部分。改为委托代销合同。资源整合,品牌。 免租期合同的签订方法、发票的开具地点、税前费用的换算。,第七讲 建筑工程承包,工程承包的内容:土建、装修、设备安装、其他工程作业 一、土建:包工包料、甲供材料 转移订价: 1、包工包料:在合同中注明,按付款取得发票、开票地。质保
16、金也必须取得发票,质保金是款已付,对方又交回,作为质保金。所得税回注册地交。有些地方税务局要求施工单位在施工地点预交所得税。遇到这种情况,要顶,问他要依据,要文件。包工头、施工单位的个人所得税,税总是默认的,可以回原地抵免。国税函2001505号 2、甲供材:不含设备。土建业务甲供材施工材料要交营业税,因此预算时要含甲供材料测算营业税。工程承包款,不含甲供材,但是含甲供材的营业税。 如果甲供材料1000万元。地产公司甲方做, 借:开发成本-施工成本-材料1000 贷:工程物资1000,第七讲 建筑工程承包,借:预付帐款33 贷:应缴税费-扣缴33万 摘要:扣缴甲供材营业税金及附加 借:应缴税金33 贷:银行存款33(附完税凭证复印件,原件给施工单位,抬头也是施工单位) 取得施工单位开具的施工业发票时, 借:开发成本施工成本-材料34.13(施工单位收到相当于预付款的税票时,开具发票,需要交营业税金及附加) 贷:预付账款33 银行存款1.13 地产公司以发票入成本 施工