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1、关于楼宇经济的思考分享,2011.10.25,利风行地产 特别提供,2,探索新兴商务区快速成长的有效模式 分享企业需求 如何系统制定高标准的楼宇经济发展方案，推动商务区开发建设、产业招商与项目落地？ 如何快速打造集群型产业、商务发展的平台，尽快形成产业集聚、品牌效应和规模效应？ 研究借力民营资本介入园区开发建设的投资、运营管理适宜路径，探索“政府支持、市场机制、企业主导”的园区开发建设、产业培育模式。,交流目标,上海商务区经验分享,企业发展趋势,1,3,现在流行什么？,2,企业需求分析与互动,4,5,6,实践与考察,关于效应的思考,交流内容大纲,关于上海商务区域描述,虹桥商务区,嘉定,张江,金
2、桥,市北,长风,临空,漕河泾,本案,世博,内环内主力商务区,闵行,建议： 地区型商务中心(R-CBD)及新增的总部经济园区， 获得更多关注及优质客户群体支持,工业园区,关于上海商务区域分布描述,完整的“内循环系统”，带动会展、广告、媒体、商业、旅游、贸易、金融、电子商务等数十个领域高速发展，形成多行业联动,商务区（CBD构成）,核心企业,服务业,生活配套,综合体（CBD构成）,HOPSCA Hotel(酒店)、 Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)。,S 购物中心,H 酒店,C 会
3、展,O 办公楼,A 公寓,P 停车,近郊大型产业园区,区域商务中心,中心型商务区,2003年,2008年,商务区演进及升级方式,金融、贸易、服务 企业众多/面积灵活 高标准企业带动,规模科技、贸易、物流企 业众多/面积偏大，规模企 业带动,研发中心、地区总部、大型服务业企业/面积更大，大规模企业带动,通达 规划 提升,轨道交通成就上海商圈快速成熟,轨道交通1号线形成人民广场、淮海中路、徐家汇等三大核心商圈 轨交2号线，连通南京西路、静安寺、陆家嘴三个主力商务区，后逐步延展出张江、临空两大商圈。 轨道交通1号线为上海纵贯线，连接宝山和闵行两大居住区；2号线联通浦东、虹桥双机场具有更便捷交通优势。
4、 3/4/10/9/11带动宝山、南汇、松江、嘉定、花桥等多商圈的兴起与成熟。,虹桥 商务区,虹桥 机场,浦东 机场,花桥,上海总部园区分布,虹桥 机场,浦东 机场,嘉定 汽车城,虹桥商务区,嘉定,张江,金桥,市北,长风,临空,漕河泾,总领馆,世博,签证处,文化处,德商会,德国中心,碧云国际社区,西郊国际社区,德国学校,本案,迪 斯 尼,几类优质产品的范例,16,随着丰台园区二期开发项目“高级商务花园”正式改名为“总部基地”。总部基地建设取得巨大成功。2009年丰台科技园完成总收入1560亿元，是2004年（300亿元）的5倍；在占丰台区1.3%的土地上，实现增加值占全区的24.3%，实现区级
5、财政收入占全区的23%。,优质项目 之 北京总部基地,不定产业，定规模 的园区发展定位，成就很多规模企业的入驻，但由于行业分散未能真正实现企业发展助力。,优质案例 之 上海.张江药谷,园区累计注册企业近6000家，其中累计批准外商投资企业近47，吸引外商投资总额162.91亿美元，集聚了近300家生物医药领域的规模创新企业，以及近百个国内外知名企业的研发中心、地区总部项目；完成固定资产投资达819.05亿元。,不限规模，定产业 的园区发展定位，使得入驻企业获得更多行业专项支持，并形成良好的产业生态系统，但专业定位引起社会互动性的缺失。,优质案例 之 上海卢湾区创意产业集群,区域面积仅8.03平
6、方公里的卢湾有27万平方米老厂房，目前近一半发展为创意园区，吸引中外企业594家、从业人员7035名，09年贡献税收8943万元。2010年两个税收超2000万元的骨干园区、三个税收增长50%以上的成长型园区，园区整体税收贡献力争增幅30%以上，达1.2亿元左右。,时尚氛围，自由发展 的园区发展定位，形成创意及创新企业的集聚，但往往缺少高能级企业，受规模所限，很难形成大企业基础。,案例分享,园区简介,虹桥.总部1号,基础数据,目前可租赁物业状况： 5号楼整幢8700平米， 建筑层高： 3.75-5.4米 租赁报价： ￥2.3/平米/天 物 业 费： ￥12元/平米/月 交通状况： 轨道交通9、
7、10号线，园区配有班车,虹桥.总部1号定位为规模企业总部花园，园区由风格统一，各具特色的5幢万方级独幢建筑组成。各幢物业独立进出，共享优质环境。,生活配套,古北国际生活区 龙柏国际社区 德国学校 虹桥领馆区,周边名企,Philips tyco 3M Rockwell,轨道交通9号线（直连松江与浦东）合川路站路面距离2公里、直线距离1.5公里 轨交10号线（直连江湾至虹桥）龙柏新村站直线1.2公里，路面1.8公里， 轨交10号线紫藤路2公里,M,合川路站,虹井路站,紫藤路站,轨道交通,M,本案,虹桥.总部1号-地图,虹桥.总部1号实景图,5号楼实景图,5号楼屋顶天台实景图,虹桥.总部1号周边知名
8、企业,园区简介,漕河泾.现代服务业集聚区,漕河泾现代服务业集聚区漕河泾现代服务业集聚区商贸区总占地面积5.3万平方米，拟建总建筑面积32.1万平方米。其主要功能为甲级写字楼、商业、星级酒店及其配套设施。依托地铁12号线漕宝路站带来的巨大商业机会。园区入驻企业均为知名跨国企业，如：研祥科技、泰科电子等。,漕河泾.现代服务业集聚区地图,本案,漕河泾现代服务业集聚区地图,漕河泾.现代服务业集聚区-建筑实景图,5号楼实景图,5号楼屋顶天台实景图,园区简介,虹桥临空经济园区,虹桥.临空经济园区坚持高起点的“园林式、高科技、总部型”的发展目标，凭借特有的虹桥涉外商务区的区位优势、世界最大的虹桥综合交通枢纽
9、的交通优势、一流的服务与支持创新的环境优势、集聚众多著名企业总部的产业优势，已经成为上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，成为连接整个泛长三角地区、长江流域地区一个最具活力和辐射力的现代服务业集聚区。,轨道交通2号线淞虹路（直连虹桥、浦东双机场） 虹桥机场10分钟车程，快速联通江苏、浙江 园区入驻联合利华、Bosch、等十余家世界五百强企业,轨道交通,虹桥临空经济园区-地图,虹桥.临空经济园区实景图,建筑实景图,建筑实景图,虹桥.临空经济园区知名企业,园区简介,长风生态商务区,长风生态商务区列入上海加速发展现代服务业实施纲要和上海市“十一五”规划纲要，是全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之
10、一，将在2010年建成，呼应世博会，服务“长三角”，辐射国内外。区域内现已入驻索迪斯、美国纳尔科、兴达集团、劲霸男装等境内外知名企业。,轨道交通2号线北新泾站（直连虹桥、浦东双机场） 轨道交通15号线大渡河路站 轨交13号线金沙江路站 园区入驻索迪斯、纳尔科、隧道股份等十余家世界知名企业,轨道交通,长风生态商务区地图,旭辉 世纪,汇银 铭尊,北岸 长风,国浩,长风生态商务区实景图,汇银铭尊建筑实景图,长风总部楼建筑实景图,园区简介,闸北区现有最大规模的国家级经济园区， 包括总部园区、都市信息园区、创新聚集园区等多种优质形式。临近轨道交通汶水路站，规划中面积将达1.26平方公里,市北高新技术园区
11、,基础数据,目前可租赁物业状况： 1栋20000平米， 6栋每栋15000平米物业 建筑层高： 3.5-4.0米 租赁报价： ￥2.7-3.5/平米/天 物 业 费： ￥8元/平米/月 交通状况： 轨道交通1号线汶水路站，园区配有班车,周边知名企业,科勒洁具 中华英才网 MITAC 环达电脑 住友化学 SAES,Eurofins SYKES（赛克斯） 中铁上海分公司,市北高新技术园区-实景图,园区简介,浦东新区现有最大规模的国家级高科技主题经济园区， 包括：张江集电港、张江药谷、创新园、浦东软件园、银行卡园等多种主题业态形式。临近轨道交通2号线张江高科站。,张江高科技园区,参考数据,租赁报价：
12、￥2.56.5/平米/天 物 业 费：￥8-25元/平米/月 交通状况： 轨道交通2号线张江高科站/广兰路，各分园区均配有班车 周边配套： 张江国际生活区（筹建） 碧云国际社区,周边知名企业,罗氏 IBM 通用照明 诺华制药,中兴 中芯半导体 盛大网络 银联,张江高科技园区地图,张江,轨道交通2号线（直连浦东机场） 轨道交通7号线 中环线浦东段,交通配置,张江高科技园区实景图,润和国际建筑实景图,亚兰德总部基地建筑实景图,园区简介,上海市金桥出口加工区国家级开发区，位于上海市浦东新区中部，规划面积20平方公里，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。以金桥路为界，金桥出口加
13、工区分为东西两部。东部为工业区，1998年4月经国家科技部正式批准为“上海金桥现代科技园”。西部为生活区金桥国际社区。,金桥进出口加工园区,参考数据,租赁报价：￥2.34.5/平米/天 物 业 费：￥10-25元/平米/月 交通配套：轨道交通2号线及6号线,周边知名企业,柯达 华为 摩托罗拉 百思买,多美滋 Linde,张江高科技园区,金桥高科技园区,陆家嘴金融贸易区,张江、金桥两大国家级开发区中心； 20分钟车程辐射大浦东 轨交2号线6号线联通区域内 锦绣路联通后，直接对接陆家嘴,金桥出口加工区地图,张江高科技园区实景图,金领之都,金桥国际总部花园 建筑实景图,Office Park,企业需
14、求分析,关于楼宇经济 规模商务区为企业带来的贡献,楼宇经济的发展将带给企业更多便利及实际收益。 税收及其他优惠政策，降低企业成本 优质的人力资源储备及科研氛围 成熟的商务环境和配套服务 完善金融服务系统 更有效目标市场覆盖,税收及其他优惠,完善的金融服务系统,总部型企业,人力储备科研基础,成熟商务环境,企业迁址趋势,我们将可能产生总部地产需求的企业分成三类：,产业地产现状 规模企业对园区的需求,超常规大面积,对于大型跨国企业地区总部、大型国有企业及研发中心、大型高科技企业，通常需求面积很大，往往使用定制型地产。关注点： 价格 交通 环境 优惠政策,租赁型客户,对于部分跨国企业、地区总部、研发中
15、心、物流企业、现代服务业营销中心、高科技企业，通常需求大面积的租赁型地产。关注点： 价格 交通 优惠政策 商务配套,购买型客户,对于少部分跨国企业地区总部、大型国有企业以及众多的民营企业，通常在企业规模较为稳定后开始考虑购买房地产作为办公场地。关注 价格 环境 交通 优惠政策 投资性,目标企业关注,使用需求,资源 配给,提升效应,客户心态推进图示,企业心理推进探索,企业不是基于现状，而是结合自身提出对片区潜力 的预期！,利益获得,现状一：从市中心到郊区,驱动力：场地成本 优惠政策 部分跨国企业及研发型企业纷纷将总部由市中心核心商务区外迁至相对较远的大型经济园区；部分中等规模的企业由于企业发展需
16、要将公司规模扩大；部分外地企业，受产品升级需要，将上海分公司升级为总部。,驱动力：良好的公共关系，成熟的商务配套，优惠的政策 张江、虹桥临空、漕河泾、金桥等上海老牌经济区域优势明显，这些区域历经10余年发展及积累，软件上形成了较好的客户/产业基础和优惠政策，硬件上也具有较强的竞争优势。,这一概念本身就很抽象，加之过于流于形式，故没有给民众留下较深的印象。 缺少统一管理，没有专业机构进行认证和统一的规划，加之开发实力参差不齐，从而导致各园区条件差异巨大，使市场的印象更加模糊。,现状二：产业基础决定招商效率,现状三：对总部经济缺少认知,跨国企业、外地生产型企业将逐渐成为总部经济新的增长力量。 园区自身的综合功能 物流、金融、行政等多方面商业服务功能 人力资源，研发能力，对产业导向 房地产产品自身属性,趋势一：综合竞争力逐渐成为客户选择根本,趋势二：产业优势，园区个性成为重要竞争力,企业行业产业 行业链形成对招商引资的导向作用 符合园区产业定位的入驻企业将获得更充裕的发展空间。,企业迁址趋势,招商的感
