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1、安置房成本会计核算,一起学习，共同进步,陈春琳,主要内容,一、安置房的概念及分类 二、开发成本核算策略 三、开发成本核算实务 四、销售成本结转,一：安置房的概念及分类,安置房概念,安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府
2、相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。,安置房分类,按其土地使用权性质的不同，拆迁安置房可以分为农村集体土地上的拆迁安置房和城市拆迁安置房。一般来说农村拆迁安置房属于征地拆迁中的安置房，其土地属于农村集体所有，不能随便买卖。而在城市中的拆迁安置房，根据政策的不同又可以分为两种：一种是因重大市政工程动迁居民，而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品
3、房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。所以，在进行拆迁安置房交易时，首先要明确拆迁安置房的性质。,二：开发成本核算策略,房地产开发成本核算策略,房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。 一、房地产开发成本的组成 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所
4、支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分： 1.土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。 2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多
5、项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%15%.,3.管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。 二、加强房地产开发企业的成本核算策略 1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。 房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强
6、和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。 2.确定成本核
7、算对象。 对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。一般来说，,房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大
8、、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。 3.设立合理的成本核算项目。 正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算
9、。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。 4.准确的进行成本的归集、分配与转结。 对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工
10、程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；,土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分配程序同土地征用
11、及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。 5.重视项目竣工成本结转核算。 已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许
12、可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。,补：编制会计分录要点,一、摘要必须全
13、面准确地描述所记录的交易事项 1 摘要内容反映的记账事项要详实全面 比如报销凭证，摘要应注明是谁报销、什么时间用于什么事项什么性质的费用。比如“张三报销4月份巡店交通费”，“李四报销招待某某公司业务人员招待费”。 2 摘要用语要严谨规范 报销人一般要写明实际报销人（也就是真正花钱的是谁，而不是代办报销手续的人-比如领导的秘书代领导履行报销手续时，实际报销人是领导本人），另外，会计凭证中的人名都应当使用全名，而不能用职务代替（比如不能使用“李总”、“王经理”之类的用词）。 以此类推，有往来关系的单位名称要尽量使用全称，不得使用地名代替当地的子公司、代理商、供应商或者客户。凡是涉及债权债务确认的，
14、都必须使用对方的全称或全名，以免多个类似名称出现时，混淆不清。 3 摘要要尽量反映会计人员进行交易事项的确认或会计估计的思路，尤其是调账凭证 比如补提摊销费用，除了要制作能反映整个补提摊销费用来龙去脉的附件以外，在录入凭证摘要时，要说明主要的补提原因、补提的期间等信息。比如“因房租合同延迟签订，补提2012年1月租金摊销”，“因预估金额低于实际金额，补提2013年6-8月办公室装修费摊销”，“因摊销期限由3年改为2年，补提2013年1-6月份转让费摊销”。,二、会计凭证借贷方科目数量的使用限制 在录入会计凭证时，会计人员往往图当时之便，加快会计凭证录入速度，采取一个凭证里面多借多贷的方法做账。
15、需要注意几点： 1、允许一借多贷或者多借一贷的会计分录，不允许多借多贷会计分录 这里的借贷科目都是指“末级科目”。一借多贷或者多借一贷，“一”是指在借方或者贷方，只允许出现一个“末级科目”（并不是指只允许出现一行分录）；“多”是指在借方或贷方，可以出现多个“末级科目”。比如下面的会计分录属于“多借一贷”： 借：管理费用-市内交通费 100 贷：库存现金 100 借：销售费用-业务招待费 200 贷：库存现金 200 上面的分录记录了两笔报销业务，可以做在一个会计凭证里面，有两个借方末级科目，一个贷方末级科目。如果上述业务是同一个人报销，还可以将贷方科目合并处理： 借：管理费用-市内交通费 10
16、0 借：销售费用-业务招待费 200 贷：库存现金 300 一般而言，在处理不同性质的交易事项时，录入凭证分录，一借一贷的金额最好保持一致，即使只有一个借方或者贷方科目，也不用合并；现金和银行凭证的分录也不要合并。比如下面的银行收款凭证属于“一借多贷”，借方科目最好不要合并，以保持与银行对账单的流水一致： 借：银行存款-1088账户 200 贷：应收账款-A客户 200 借：银行存款-1088账户 500 贷：应收账款-B客户 500 2、过渡科目，不允许在一个凭证内进行结转 比如下面的分录在同一个凭证是不允许的： 借：库存商品 200 贷：生产成本 200 借：主营业务成本 200 贷：库存商品 200 这个凭证里面，“库存商品”是过渡科目，这个结转过程必须分两个会计凭证处理。同时，这样的做法也违反了上面第1项关于“多借多贷”的限制，借方和贷方都存在两个末级科目。,另外也要注意，下面这样的凭证同样违反“多借多贷”限制：假设张三借了200元备用金，并在当月偿还，会计人员为图方便在一个凭证里面处理： 借：其他应收款-张三 200 贷：库存现金 200 借：库存现金
