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1、第八章 收益性物业管理,第一节 收益性物业管理概述 第二节 写字楼物业管理 第三节 商业场所物业管理 第四节 大型智能商厦物业管理,第一节 收益性物业管理概述,一、收益性物业及其分类 二、收益性物业管理的内容 三、收益性物业管理资金来源与使用,一、收益性物业及其分类,收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、酒店、零售商业中心等。 （一） 写字楼 （二） 商业场所 （三） 宾馆饭店,二收益性物业管理的内容,（一）制定管理计划并提出预算方案 1、确定具体目标 2、确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用 3、制订租金方案和出租策略 （1）制订租金方案。 （2）制定出租策略。,、,二收益性
2、物业管理的内容,（一）制定管理计划并提出预算方案（续） 4、提出预算方案 (1)预算收益的估计。 (2)预期经营管理的估计。 (3)允许的空置率水平的估计。,二 收益性物业管理的内容,（二）签订物业管理合同 （三）制定市场宣传策略 （四）制定租金收取办法 （五）实施维修管理和其他管理服务 1、收益性物业的维修管理 2、收益性物业的其他管理与服务 （六）建立业主、物业管理企业和租客的联系渠道 （七）对收益性物业管理进行记录、组织和控制,三、收益性物业管理资金来源与使用,（一）收益性物业经营管理的收入 1.收益性物业的租金收入 （1）租金收入的确定。 （2）调查租金的方法。 （3）收益性物业租金收
3、入的收取方式。 2.其他附属业务收入,三、收益性物业管理资金来源与使用,（二）收益性物业经营管理的费用 1.房屋建筑物的维修费用 2.设备设施及其服务费用 3.有关税费,第二节 写字楼物业管理,一、写字楼物业的类型 二、写字楼物业管理的特点与要求 三、写字楼物业管理的模式 四、写字楼物业管理的内容与组织实施,一、写字楼物业的类型,1.按建筑面积的大小分 (1)小型写字楼，一般为1万平方米以下。 (2)中型写字楼，一般为1万至3万平方米。 (3)大型写字楼，一般为3万平方米以上。,一、写字楼物业的类型（续）,2.按写字楼功能分 (1)单纯型写字楼。 (2)商住型写字楼。 (3)综合型写字楼。,一
4、、写字楼物业的类型（续）,3.按大楼现代化程度分 (1)非智能型写字楼。 (2)智能型写字楼。,一、写字楼物业的类型（续）,4.按建造等级、所处位置和物业管理的档次分 (1)甲级写字楼。 (2)乙级写字楼。 (3)丙级写字楼。,二、写字楼物业管理的特点与要求,（一）写字楼管理的特点 1.智能化管理 2.人性化的管理,二、写字楼物业管理的特点与要求（续）,（二）写字楼管理的要求 1.高起点、高要求 2.加强治安防范，特别重视消防管理 3.对写字楼的清洁保养要求特别高 4.强化设备管理工作 5.完善配套服务，强化服务质量,三、写字楼物业管理的模式,（一）自管型 自管型即开发商或业主自己组织力量进行
5、管理。 （1）自建自管模式。 （2）自管与专业公司相结合的模式。 （3）自管与顾问公司相结合的模式。,三、写字楼物业管理的模式（续）,（二）委托型 所谓委托型管理就是写字楼建造完成后，通过签订委托协议书将其委托给专业的物业管理公司管理。 （1）委托管理型。 （2）租赁经营型。,四、写字楼物业管理的内容与组织实施,（一）写字楼管理的基本内容 1.日常管理 （1）设备管理。 （2）安全管理。 （3）清洁卫生管理。 （4）前台服务。,四、写字楼物业管理的内容与组织实施（续）,2.租赁管理 租赁业务主要工作包括： 接待来访的潜在承租客，介绍写字楼的情况，做好促销宣传，做好与客户的联系； 处理写字楼的具
6、体租赁工作； 定期对长租客进行访问，联络感情等。,四、写字楼物业管理的内容与组织实施（续）,3.委托服务 委托服务是物业管理公司受租客委托进行的日常管理服务项目以外的特约服务，是属于有偿服务的范围。,四、写字楼物业管理的内容与组织实施（续）,(二)写字楼的服务管理 1.前台接待服务 2.委托代办服务 3.特约专项服务 4.综合配套服务 (三)写字楼的营销管理,第三节 商业场所物业管理,一、商业物业的类型与特点 二、商业物业管理机构 三、商业物业管理的内容及组织实施,一、商业物业的类型与特点,（一）商业物业的类型 1.从建筑结构上分 （1）敞开型。 （2）封闭型。,一、商业物业的类型与特点（续）
7、,（一）商业物业的类型（续） 2.从建筑功能上分 （1）综合性的商业购物中心。 （2）商业场所、住户两用楼房。,一、商业物业的类型与特点（续）,（一）商业物业的类型（续） 3.从建筑规模上分 （1）市级购物中心。3-10万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 （2）地区购物商场。1-3万m2之间，其商业辐射区域以城市某一部分为主，服务人口在10-30万人，年营业额在1-5亿元之间。 （3）居住区商场。 3000-10000m2之间，其商业辐射区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人以上，年营业额在3000-1亿元以上。,一、商业物业
8、的类型与特点（续）,（一）商业物业的类型（续） 4.按照产权性质分类 （1）临时转移产权型（也称投资保本型）。 （2）统一产权型。 （3）分散产权型。,一、商业物业的类型与特点（续,（二）商业物业的特点 1.服务对象的双重性 2.使用时间的相对固定性 3.人员活动的集中与杂乱 4.人流物流同时流进流出 5. 建筑开间大,二、商业物业管理机构,（一）内部管理运作方式 1.若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安)应由同一机构负责。对商场的管理可以由商场管理处进行统筹和调度。 运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理
9、特点及要求安排人员负责完成。 2.若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的。在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。,二、商业物业管理机构（续）,（二）外部管理运作方式 1.成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理 2.引进工商管理部门,三、商业物业管理的内容及组织实施,（一）营销性管理 1市场推广 2选配承租客商 3确定合理租金,三、商业物业管理的内容及组织实施（续）,（二）日常性管理 1对租户的管理 2安全保卫工作 3消防工作 4服务性设备的管理,三、商业物业管理的内容及组织实施（续）,（二）日常性管理（续） 5交通组织管理 6清洁卫生
10、管理 7绿化美化管理 8停车场的管理,第四节 大型智能商厦物业管理,一、智能大厦的概念与特点 二、智能大厦系统构成 三、大型智能商厦物业管理的内容与实施,一、智能大厦的概念与特点,(一)智能大厦的概念 1990年第一个世界性的智能大厦协会“世界智能建筑协会”在美国华盛顿成立。成立大会上提出了一个对智能大厦的综合性的定义：“通过对建筑物的四个基本要素，即 结构 (建筑环境结构)、 系统 (智能化系统)、 服务 (用户需求服务)、 管理(物业运行管理)以及它们之间的内在联系，以最优化的设计，来提供一个投资合理同时又拥有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。”,一、智能大厦的概念与特点（续
11、）,(二)智能大厦的特点和优点 1.智能大厦是建筑与其他高新技术统一的系统工程 2.智能大厦能够自动节能 3.智能大厦提供了最现代化的楼宇使用功能 4.智能大厦极大地简便了楼宇的管理,二、智能大厦系统构成,智能大厦有三大系统（3A） 楼宇自动化系统 办公自动化系统 通讯自动化系统。,二、智能大厦系统构成（续）,(一)楼宇自动化系统 1、环境能源管理系统 。 2、安保管理系统 3、物业管理系统,二、智能大厦系统构成（续）,(二)通讯自动化系统 程控交换机电话系统 计算机系统 监控报警系统 闭路电视监视系统 卫星通信系统 网络管理系统。,二、智能大厦系统构成（续）,(三)办公自动化系统 四大功能
12、文字处理功能 数据处理与分析功能 多媒体功能 全方位的通信功能。,二、智能大厦系统构成（续）,(四)结构化综合布线系统 结构化综合布线系统又称PDS，或开放式布线系统，它把智能大厦三大系统有机联系在一起，实现信息、数据、图像等的快速传递，是智能大厦三大支柱之间不可缺少的传输网络。,三、大型智能商厦物业管理的内容与实施,(一)智能大厦物业管理的含义 所谓智能大厦物业管理，一般是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在智能大厦综合管理系统综合管理平台的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对己竣工验收并投入使用的大厦建筑、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理。,三、大型智能商厦物业管理的
13、内容与实施（续）,（二）大型智能商厦物业管理的内容与实施 1.日常管理 （1）设备、设施的养护及维修管理。 （2）环境卫生及绿化管理。 （3）安全保卫管理。 （4）广告管理。 （5）装修管理。 （6）租赁管理及合同管理。,三、大型智能商厦物业管理的内容与实施（续）,（二）大型智能商厦物业管理的内容与实施（续） 2、特殊管理 （1）系统的运行管理。 （2）制度管理。 （3）技术资料管理。,复习思考题,1.收益性物业管理的内容有哪些？ 2.简述收益性物业管理的资金来源于使用。 3.简述写字楼物业管理的特点与要求。 4.简述写字楼物业管理的内容与组织实施。 5.简述商业物业管理的内容与组织实施。 6.简述大型智能商厦物业管理的内容及其实施。,
