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1、二手房交易流程及相关手续,基础知识（房产分类）,按房产建造性质分类： 1.商品房 2.经济适用房 3.安置房（拆迁安置.劳力安置.贫困安置）,按房产使用性质分类： 1.住宅（普通住宅(144以下)和非普通住宅（144含以上） 2.非住宅（写字楼.店面.车库.仓库）,权证,契证,产权证,土地证,主要的几种交易方式,产权过户 按揭贷款 委托公证 直过户 民间契约,一、产权过户,A、产权过户所需材料 卖方：产权证.土地证.夫妻双方身份证.户口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明） 买方：夫妻双方身份证.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）,B、产权交易流程,
2、双方携带证件到交易所（复印）签买卖合同递件审核拿收件单去银行打款缴纳营业税.交易税.个税.契税（大约15个工作日） 领取产权（大约15个工作日）,其它政策,从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税,C、交易税费,其他政策,关于缴纳20%个税的规定 1：夫妻之间因离婚或死亡之后出售房产的缴纳1%个税。 2：因长辈死亡遗留给下辈的房产在出售时需缴纳20%的个税 3：别人赠送的房产在出售时需缴纳20%的个税 4：以上房产在新产权人得到该房产5年后而且是夫妻唯一一套的，在出售时免征个
3、税。,课堂练习一,一：小王购买了一套位于大南门华盛大厦2202的房子。该房产产权面积144平方，单价15000，产权不到2年。小王选择直接产权过户。该处房产的基准地价为11000元/平方 问：1.该房产办理产权过户双方需带什么手续。2.该房需缴纳哪些税费，分别是多少。,答案：,1、卖方：产权证.土地证.夫妻双方身份证.户口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明） 买方：夫妻双方身份证. 结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明） 2、营业税5.6% *11000*144 =88704 个税1% * 11000*144 = 15840 契税3% * 11000*
4、144 = 47520 交易税6元/平方 工本费85元/本,二、按揭贷款,商业贷款 公积金贷款 组合贷款,A、商业贷款（一站式）,按揭贷款所需带材料 卖方：同产权过户一样. 买方：夫妻双方身份证.户口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）.收入证明（每个月还贷额的一倍以上）.,一站式交易流程,双方携带证件到指定银行 银行验证签订买卖合同做委托公证给银行代办缴纳由银行代缴的相关费用买方支付首付款30个工作日内放款领证。,贷款年限,最高可贷年限为30年。下面两种情况哪个数额少以哪个为可贷年限。 1.最高可贷年限减去房产已建造年数 2.国家规定退休年纪（男65周岁.女60周岁）
5、减去借款人年纪,其他政策,土地划拨贷7成，出让贷8成。享受首付2成，利率下浮30%的条件：房产面积50平方以上。土地性质为出让。夫妻双方首次申请贷款。（如果是第二次申请贷款，在第一次贷款全部还清并且第一次贷款房产面积在200平方以下的，也可享受首付2成，利率下浮30%的优惠。）,商业贷款利率表,课题练习2,二：小王购买了一套位于新世纪大厦310的房子。该房产产权面积144平方，单价15000，土地性质为出让，小王选择一站式商业贷款。银行贷款评估价13000 问：1该房产办理商业贷款需带什么手续，该房可贷多少成，首付是多少。2.分别算出5年.10年.20年按揭年限的每月还款额。,答案,1.卖方：
6、同产权过户一样 买方：夫妻双方身份证.户口本.结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）.收入证明（每个月还贷额的一倍以上）。可贷8成，贷1497600。首付662400。 2：5年184.31*149.76=27602.2656。 10年102*149.76=15275.52。 20年61.43*149.76=9199.7568,B、公积金贷款,公积金贷款所需材料 公积金缴费卡（公积金缴存需满一年） 其他材料同商业贷款一样，收入证明不用。,公积金一站式交易流程,买方带产权证复印件到产权交易中心打贷款联系单到公积金办打合同买卖双方到产权交易中心担保公司验件公证处验件产权过户到银行
7、缴纳由担保公司代缴的税费做委托公正 担保公司盖章买方拿公证书和其他有关材料到公积金办公室签订贷款合同40个工作日内放款领证,公积金贷款额度,不得超过抵押物的80%（按纳税价计算.纳税价不得超过基准地价的1.44倍且不得超过12960元/） 最高不得超过60万,公积金贷款利率表,组合贷款（公积金加商业）,应带材料 同公积金贷款一样，另需要收入证明 手续方面比公积金贷款多一步去银行签订借款合同。 贷款金额虽然也是也纳税价为准，但不得太高，因为银行方面会做评估，如果纳税价太高，会导致商业贷款部分没办法贷下来，但公积金部分没影响。,三、委托公证,是针对没有产权的房产所做的一种交易方式，其中包括； 经济
8、适用房 商品房 安置房,委托公证,到场人员：买方、卖方、第三方（买方找的一个自己信任的人，但不能是自己的配偶） 卖方把关于这套房产的一些权力委托给第三方，其中包括去房开结算、领钥匙、领产权、缴纳税费、以及把产权、土地过户到买方名下等权力委托给第三方，直到所有手续办完为止。,委托公证所需的材料,经济适用期房、商品期房：购房合同、房款收据（经济适用房需出卖人去工作单位打一张个人出资购买的证明） 安置期房：摸文定位单附公证书、拆迁协议书附公证书、房款收据、结算单（可有可无） 卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明） 买方：身份证 受托人：身份证,直过户,
9、买方还没和房开签订正式买卖合同，没去房管登记备案的房产 买卖双方准备身份证，如已缴款带上缴款凭证， 交易方式为买方直接和房开签订购房合同 个别房开直过户需要一定金额的更名费,结束,安置房税费(卖方),一：面积144m2（普通住宅） 1.自拆迁之日起满2年且拆迁时有产权（私有房）无需缴纳营业税。如有增购的，也无需缴纳营业税，但需缴纳契税，契税计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额1.5%。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积出售价5.65%，契税：全部面积房开价1.5%。 2.自拆迁之日起未满2年或无产权需缴纳全额营业税，原拆迁面积出售价5.65%，如有增购的加上增购部分
10、一起计税，增购面积出售价5.65%。增购部分需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额1.5%。如果是无产权，需全部面积计算契税，全部面积房开价1.5%。 二：面积144m2 （非普通住宅） 1.自拆迁之日起满2年且拆迁时有产权（私有房），缴纳差额营业税，计税方式为：（出售总价原拆迁房总价）5.65%。如果有增购的，缴纳差额营业税的方式为：（出售总价原拆迁房总价增购总价）5.65% 。增购需缴纳契税，契税计算方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额1.5%。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积出售价5.65%，契税：全部面积房开价1.5%。 2.自拆迁之日起未满2
11、年或无产权房需缴纳全额营业税，原拆迁面积出售价5.65%，如有增购的需加上增购面积一起计税，增购面积出售价5.65%。增购需缴纳契税，计税方式为：增购面积（以拆迁办为准）总金额1.5%。如果是无产权的，需缴纳全额营业税和契税，营业税：全部面积出售价5.65%，契税：全部面积房开价1.5%。 注：1.增购部分营业税：不管什么时候增购，计税时间都以拆迁日为准。2.增购部分契税：不管面积多大，除原有产权面积外，其余增购部分一律以1.5%计算。3.无产权房不管多大或拆迁几年都需缴纳全额营业税（5.65%）和契税（1.5%）。,练习三,三：小王购买了一套信河街的安置房，现在还没产权。该房面积是130平方
12、，出售价是18000元/平方，该房是在2000年拆迁的，拆迁之前是有产权的，不过原有产权面积为100平方，拆迁办出售价格为6000元/平方。该房基准价为10000元/平方。 问：1.该房需要用什么方式交易，双方需带什么证件和手续。2.该房产需要缴纳哪些税费，分别是多少。,答案,1：委托公证，卖方：摸文定位单附公证书、拆迁协议书附公证书、房款收据、结算单、夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚出示未婚证明，离婚出示离婚证明和未再婚证明）。买方：身份证 受托人：身份证 2.卖方：契税3060001.5%2700 印花税3060000.05% 90 印花税130100000.05% 650 买方：契税130100001.5% 19500 印花税130100000.05% 650 交易费1306780 工本费85元,谢 谢！,
