《{营销方案}济宁缗国未来城项目年度整合营销方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《{营销方案}济宁缗国未来城项目年度整合营销方案（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、渠道突破 自创市场,2014年7月-2015年7月缗国未来城项目年度整合营销方案,营销执行要点 MARKETING EXECUTIVE Part Six,计划执行 Plan of implementation,营销难点及关键点 THE PROBLEM Part Four,目标解读 THE PORBLEM Part One,商业思考 Commerce Part Seven,未来城面临的营销目标与问题初判 目标关键词: 2014年2015年需完成3亿元销售额；2015年一二期售罄；,目标缗国未来城 突破当前市场，完成销售目标，实现一二期工程资金的良性运转； 创新销售渠道, 开拓行销、分销模式，彻底
2、改变现有座销的被动； 注重实效逆势推广，依托老客户、直销客户、企业客户建立销售网络；,达到目标我们需要解决？,问题初判缗国未来城 城市新兴地产开发板块，面临放量巨大，需求量有限及市政配套滞后等难题； 来自区域内的项目竞争、客户分流以及当前市场观望情绪的影响； 当地市场购买力有限，认知度有限，而工程时间紧迫，销售压力大；,未来城目标&影响 目标解读: 提升项目气质，拔高立意，是实现项目价值的兑现点；,&目标 金乡唯一标志性高端产品代表-居住与投资的趋势 金乡新城规划区域的标杆力作-强化项目依托方向 服务体验、景观体验、产品体验的交融地产项目；,营销的概念外衣-需要传达的大方向支撑，,产品宣传落地
3、-需要这种具备影响力,目标和计划落地的关键点在于实效包装、现场执行、渠道拓宽与销售业绩的对比；,1、项目区位研判 2、对产品梳理 3、价值点罗列,CONTENTS,目录,营销执行要点 MARKETING EXECUTIVE Part Six,计划执行 ANNEX Part Eight,营销难点及关键点 THE PROBLEM Part Four,营销环境研判 外部环境研判 SUMMARY Part Three,项目/产品解读 内部环境研判 INTERNAL ENVIRONMENT Part Two,目标解读 THE PORBLEM Part One,商业思考 Commerce Part Sev
4、en,未来城区位属性研判 项目所属城市属性：项目位于新城区的中心地段，该区的功能规划定义为行政、文化、居住、商贸功能的新兴聚集区域，大力发展高端居住为主与行政办公功能。,功能定位： （1） 核心功能行政、文化、商贸 规划区的主体是新城区政务。居住、办公、景观休闲应是其核心与主导职能。 （2） 基本职能居住 以休闲文化为核心，开拓发展相关的商贸产业化职能； （3） 服务辅助功能 作为综合性的城市区域，综合生活服务等城市职能也是规划区所必不可少的，如：居住、服务、文化、休闲等。,未来城区位解读 地块指标及项目四至：规划为约52万平米，房源973套；,项目占地：296亩 用地面积：197343平方米
5、(东区:122608平米 西区:74700平米) 容积率：东区:2.50% -总建面348724平米 西区:1.95% -总建面168028平米 总建面: 516753平米；总户数：住宅约973套(东区:596套、西区377套)，商业:东区: 158357平；西区:26256平 物业形态：高层住宅/小高层住宅/多层洋房/联排别墅/主题商业/沿街商业/独立商业,文峰路-北侧-县政府广场 城市级道路，项目通行主干道，宽约24米，双向4车道。是本项目通往区域内各个板块的主干道。 山阳路-东侧-新城外沿路 项目通行主干道，宽约24米，双向4车道，是本项目内部交通和连接外区的主要干道。 春秋路-西侧 项
6、目通行主干道，宽约16米，双向2车道，是城市道路； 荷香路-南侧 青年路-组团中间-分割一二期城市道路,曙 光 路,纬 十一 路,未来城产品梳理 针对项目一二期住宅产品进行销售方向梳理；,住宅产品划分： （1） 现金流产品: 二期高层产品1#、2#、3#、5#、15#、16#号作为项目现金流产品，拉低价格，快速回现；按照当前传递价格，附加400元/平米装修，对外传递550-600元/平的精装修标准，以3500元/平米进行开盘销售，实现市场产品差异，便利装修贷款；该类产品少推快跑，保持平缓。 （2） 附加值产品: 目前一期滞销的电梯洋房产品，价格略微拉低，重新包装认筹；与现场推售的高层精装产品形
7、成比较，按照当前洋房的景观样板区体验，与洋房工程进度形成双重优势，至10月份多层现房为噱头促进房源销售； （3） 商业部分: 一二期项目商业沿街部分，根据美凯龙招商情况，制定投资回报比例，外沿街与内街区分定价: 内外街按照: 3年返租(6、7、8)、5年回购(130%)的方式进行销售；,多层洋房: 房源19098平米，房源套数160套左右，销售价格:未推售、为预约 剩余房源19098平米 剩余套数160套左右， 剩余标的:6870万元,7,8,11,12,6,9,10,13,一、二期: 总推房源面积42265平米，总推房源380套；总可售标的:1.5亿元； 未推房源66795平米；未推房源47
8、6套， 剩余可售标的2.4亿元； 一二期商业: 商业外沿街及内街商铺面积约计49000平米， 预期销售单价6800元/平，可销售标的3.3亿元； 项目一二期总可售面积91200平米左右，总销售标的7.2亿元； 已售住宅1.5亿元标的，剩余可售标的5.7亿元；,未来城项目价值点梳理 项目价值点：地块位置紧要，是通往外界的交通枢纽；可塑性强；便捷交通将有力提升地块价值。有利条件在一定程度上抵消了配套缺失的不利抗性，且提升的了项目的投资属性。,CONTENTS,目录,营销执行要点 MARKETING EXECUTIVE Part Six,商业思考 Commerce Part Seven,示范区执行
9、ANNEX Part Eight,营销难点及关键点 THE PROBLEM Part Four,营销环境研判 外部环境研判 SUMMARY Part Three,项目/产品解读 内部环境研判 INTERNAL ENVIRONMENT Part Two,目标解读 THE PORBLEM Part One,未来城 竞争市场部分(后期提供产品建议),CONTENTS,目录,营销执行要点 MARKETING EXECUTIVE Part Six,商业思考 Commerce Part Seven,示范区执行 ANNEX Part Eight,营销难点及关键点 THE PROBLEM Part Four,
10、营销环境研判 外部环境研判 SUMMARY Part Three,项目/产品解读 内部环境研判 INTERNAL ENVIRONMENT Part Two,目标解读 THE PORBLEM Part One,未来城营销问题、难点 任务: 至2015年需完成3亿元销售额；2016年整体售罄一二期；,宏观市场遇冷,市场购买力低,区域成熟度低,近距离对手竞争激烈,周边配套暂时缺乏,媒体渠道乏力,销售周期短,客源辐射力弱,双重目标限制,客户观望情绪严重,投资信息不足,未来城关键点 关键词: 渠道突破、价值重塑、超越竞争,所有这些问题都需要营销来解决！ 那么何谓营销？,渠道体系,案场销售 The mar
11、ket sales,行销拓展 Marketingdevelopment,直销合作 Direct sales,分销合作 Distributioncooperation,日常客户接待-置业顾问2- -3人 电话约客到访-电销小组1015人 企业客户拓展- 大客户公关35人 市区行销人员 -置业顾问3人-兼职销使15人 乡镇行销人员-置业顾问2人-兼职销使10人 小区业务人员-置业顾问1人-兼职销使3人 保险行业业务员12人 直销产品业务员1-2人 二手房合作销售 兼职销售人员管理 网络、微信、QQ群维护 九星业主会客户专员2人,客户维护 Customermaintenance,人员配置: 1618
12、人 除职业顾问外，推广费用解决其余人员,人员配置: 1826人 除职业顾问外，推广费用解决其余人员,人员配置: 3-4人 除职业顾问外，推广费用解决其余人员,项目经理及总监完成,秘书与销售主管,未来城关键点 关键词: 渠道突破-改变原有座销渠道为主，变成外拓渠道为主；,未来城关键点 关键词: 渠道突破-案场销售的三条线,1、日常客户接待: 强化现场置业顾问的自我创客能力； 以来客任务与约客任务为销售小组考核每天考核目标； 以每天客户分类与每周转化为销售小组的每周考核目标； 2、电话约客到访: 扩大客户预约范围与项目传达目标； 搜集短信公司、银行、机关、企业、楼盘电话资源； 成立专职电销部门进行
13、电话约客，设定有效电话任务； 3、企业客户拓展: 针对商业、洋房进行定向产品宣传； 针对公司、金融、教育、大型企业、机关单位进行陌拜； 寻找定向客户资源组织小范围结对购房或定向看房团；,未来城关键点 关键词: 渠道突破-行销拓客的三个方向,1、市区行销形成机动灵活的行销带客队伍； 市区行销小组以置业顾问带队，自行车队行销为主， 以市区客户派单、电话报表、客户邀约车辆接送带客； 2、乡镇行销人员按周期、分重点对乡镇进行派单宣传； 乡镇行销以行销车为主，对重点乡镇逐步派单覆盖； 重点发展乡镇干部、周期组织乡镇客户看房团活动； 3、小区业务人员-针对成熟小区、重点广场进行展位宣传； 在城区内成熟小区
14、、重点广场、街道进行项目展位设置； 宣传项目信息、预留客户电话、发展业主会员登记；,未来城关键点 关键词: 渠道突破-直销合作的方向与设想,针对保险行业、直销产品等业务人员众多，客户资源丰富的特点，计划开辟保险行业、金融系统与完美、无限极、安利等直销产品行业的合作；,未来城关键点 关键词: 渠道突破-分销合作的计划,1、二手房合作销售:-拓展自建渠道以外的成交模式； 以部分特价房源(以工程款、团购倒房)名义进行房源委托，针对城区内二手房门店进行带客成交，保障销售速度； 2、兼职销售人员管理:-发展全员销售，全民销售概念； 制定项目带客看房礼品兑换政策、带客成交奖励政策，发展除老业主以外的社会兼
15、职人员，主要以机关人员家属、乡镇干部家属、房地产主管部门人员等为主的兼职销售；,未来城关键点 关键词: 渠道突破-客户维护的方向,1、在传统媒体效果乏力的情况下，强化项目的网络宣传、开辟网上看房、等级等功能； 2、建立项目微信宣传平台，增加客户关注度与项目信息便捷程度，为项目活动储备人气； 3、建立本项目官方QQ群与已交房入住项目QQ群维护老业主，制造话题方便宣传信息扩展； 4、成立九星业主俱乐部，定期组织客户联谊会、业主活动、带客兑奖与抽奖、成交奖金发放等活动,未来城关键点 关键词:价值重塑-定期的样板体验活动,价值体系,样板体验 The modelexperience,工程参观 Engin
16、eeringvisit,招商造势 Investmentpromotion,定向活动 Customer maintenance,景观区样板体验活动 住宅样板间体验活动 每周工程进度说明会 半月美凯龙装修讲堂 美凯龙招商造势 主力商家宣传 招商手册传播 举办行业联谊 客户联谊活动,有奖问答、来访礼品、会员发展,月度招商进度说明会、品牌推荐会、双选会,带客奖励兑现、客户互动活动,电话邀约、邀请函投递、活动组织、行销带客,未来城关键点 关键词:价值重塑,1、针对项目产品，定期举办景观区样板体验活动、住宅样板间体验活动，为客户聚集与产品造势提供噱头；,未来城关键点 关键词:价值重塑,2、针对项目工程进度，定期举办工地参观、项目进度说明会等活动，为客户聚集与产品造势提供噱头；,未来城关键点 关键词:价值重塑,3、与美凯龙、商家、装饰公司联
