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1、大足县国家税务局2010年税收专项检查自查辅导,大足县国家税务局税政科 2010.04,2010年税收专项检查自查辅导,房地产企业状况： 房地产业，一直位于国家宏观调控的核心位置，2007、2008、2009、2010年房地产业均被国家税务总局列为税务稽查重点行业。 房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。 在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等环节涉及的税种多达12个。 从近期公布的房地产涉税案件调查结果显示，约有90%的房地产企业存在涉税问题，大部分企业的会计核算失真，且有涉税环节复杂化、涉
2、税数额增大化的趋势。,2010年税收专项检查自查辅导,收入： 房地产企业收入的概念和结转收入的时间在“税法”上和“会计”上是不同的。根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200931号）规定，房地产企业应按以下规定确认收入： 1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3.采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认
3、收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 4.采取委托方式销售开发产品的，应按不同的委托方式合理地确认收入的实现。,2010年税收专项检查自查辅导,除总局规定的自查项目外，主要对以下项目进行自查： 1.有无利用流动作业来隐匿收入和利润。房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，有没有把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，导致账面亏损； 2.有无将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等未按规定计收入或长期挂往来账户； 3.有无将包销代销商品房等手续费支出直接抵减销售款收入； 4.有无将预收的售房款收入存放于企业之外的其他账户上，或将其长期
4、挂在往来账上不结转收入； 5.有无减少合同金额，不按规定向购房人开具发票，通过少开具金额隐瞒收入；有无用房屋抵材料款、工程款及借款、利息而不作收入或少计收入；,2010年税收专项检查自查辅导,6.有无将部分收入混入其他往来账户偷逃税款；有无将收取的价外费用，有无将代收的水电初装费、燃（煤）气费、维修基金等各种配套设施费，转移到物业公司收取并向业主开具发票。 7.有无不及时结转自用房、出租房开发成本，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”；有无未按规定核算出租房出租收入，有无将出租房、动迁周转房销售后未按规定计收入或直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修复费，拆迁补助直接冲减房价
5、等。,2010年税收专项检查自查辅导,房地产企业准予扣除的项目：包括开发、经营过程中发生的、与取得收入相关的成本、费用、税金和损失。 1.是否按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限； 2.是否按规定对支付的属于多个成本核算对象的开发费用进行合理分配； 3.有无通过虚列建安项目、虚列所得税税前扣除额、动迁支出、工资、办公费等支出项目虚增建安成本，如编制虚假的建筑合同，填开虚高的建筑发票等； 4.有无将限额扣除项目挤入开发间接费或开发成本里扣除； 5.有无将建筑商的费用支出记入本企业账导致重复记账； 6.有无未按规定取得和使用发票的情况； 7.有无其他违反现行税收规定的情况。,
6、2010年税收专项检查自查辅导,增值税的自查 增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务销售，以及进口货物金额计算税款，并实行税款抵扣制度的一种流转税。增值税是对商品生产和流通中各环节的新增价值或商品附加值进行征税，所以叫做“增值”税。现行的增值税法已经作了重大变革，更趋于公平和规范，体现的是一种主体税制与市场机制相协调的原则。,2010年税收专项检查自查辅导,销项税额的自查 销项税额指纳税人销售货物或应税劳务，就销售额依照规定的税率计算所销货物或应税劳务的税额。销项税额在价外向购买方收取，其计算公式如下： 销项税额销售额税率 自
7、查项目： 1.销售收入是否完整及时入账：是否存在以物易物交易未记收入的情况：是否存在以货抵债收入的情况：是否存在销售产品不开发票，取得的收入不按规定入账的情况；是否存在销售收入长期挂账不转收入的情况；是否存在将收取的销售款项，先支付费用（如购货方的回扣、推销奖、营业费用、委托代销商品的手续费等），再将余款入账作收入的情况。,2010年税收专项检查自查辅导,2.有无对已实现销售，采用特殊的结算方式，拖延入账时间，延续税款缴纳； 3.有无将随同货物销售的包装物，单独处理，不记入销售收入；逾期未收回的包装物押金是否按规定计提销项税额。 4.收取的各种价外费用（例如手续费、补贴、集资费、返还利润、奖励
8、费、违约金、运输装卸费等等）是否按规定纳税； 5.有无将销售货物后加价收入或价外补贴收入，不记入收入的情况； 6.有无直接坐支收入款，账外核算不记收入； 7.采取隐匿收入方式资金账外周转。,2010年税收专项检查自查辅导,8.有无将商品性货物用于本企业专项工程或福利设施等项目，不视同对外销售处理，或采取低估价、次品折扣方式降低销售额； 9.有无将合格品降低为残次品，降价销售给对方或送给对方； 10.是否存在开具不符合规定的红字发票冲减应税收入的情况；,2010年税收专项检查自查辅导,进项税额的自查: 进项税额是指购进货物或应税劳务已纳的增值税额。准予从销项税额中抵扣的进项税额，限于增值税税款抵
9、扣凭证上注明的增值 税额和购进免税农产品的价格中所含增值税额。 1.是否购买行为已实际发生并按规定取得、保管增值税扣税凭证； 2.有无取得虚开的进项抵扣凭证扣税；,2010年税收专项检查自查辅导,3.固定资产的抵扣是否符合规定，是否有将不得抵扣的固定资产发票认证抵扣； 4.有无将非应税和免税项目购进的货物和劳务与应税项目购进的货物与劳务混同购进，并取得发票抵扣税； 5.发生不予抵扣的情形是否按规定做进项税额转出； 6.是否存在净返利挂入其他应付款、其他应收款等往来账或冲减营业费用，甚至不记账而不作进项税额转出的情况；,2010年税收专项检查自查辅导,7.收购农副产品自行填开收购发票，是否加大数
10、量、单价和金额多申报进项税额抵扣，有无自行扩大农副产品范围，有无虚开农产品收购统一发票的情况； 8.免税货物是否依法核算：增值税纳税人免征增值税的货物或应税劳务，是否符合税法的有关规定；有无擅自扩大免税范围的问题；免税的企业、货物和劳务范围是事符合税法的规定；兼营免税项目的增值税一般纳税人，其免税额、不予抵扣的进项税额计算是否准确； 9.减免税资格是否已发生变化未及时向税务机关报告而继续享受减免税；,2010年税收专项检查自查辅导,企业所得税自查 应纳税所得额计算的基本原则 实施条例规定（除有些特殊交易）企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。 权责发生制要求，属于当期的收入和费用，不论款
11、项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。新企业所得税法与会计采用同一原则确认当期收入或费用，有利于减少两者的差异，减轻纳税人税收遵从成本。,2010年税收专项检查自查辅导,收入: 纳税人的收入总额包括不征税收入、免税收入。 亏损: 是指收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额（也就是负数值，零不能归为负数，因此在确定弥补亏损年限或税收优惠有一定的意义）。,2010年税收专项检查自查辅导,税前扣除 按照企业所得税的国际惯例，一般对税前扣除进行总体上的肯定性概括处理（一般扣除规则），辅之以特定的禁止扣除的规定（禁
12、止扣除规则），同时又规定了允许税前扣除的特别规则（特殊扣除规则）。 在具体运用上，一般扣除规则服从于禁止扣除规则，同时禁止扣除规则又让位于特殊扣除规则。,2010年税收专项检查自查辅导,工资薪金支出 企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。 条例规定，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。即每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。 “工资薪金总额”，是指企业按照本通知第一条
13、规定实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。 国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函20093号）,2010年税收专项检查自查辅导,职工福利费 条例规定，企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14的部分，准予扣除。这与原内、外资企业所得税对职工福利费的处理做法一致。基于保护税基考虑。 不再提取，而是按实际发生总
14、比例控制（08年初尚未使用的余额，应先冲，然后再在14%部分据实扣除，发放现金不能列支，因为现金算工资薪金的范畴） 工会经费 企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。 取消计提，按实际拨缴金额限额扣除（取得工会经费专用收据）。,2010年税收专项检查自查辅导,职工教育经费 企业职工教育经费：取消了计提规定，按实际发生，不超过工资总额2.5%，超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除（可以只做报表调整，不做账务调整） 补充养老保险费 补充医疗保险费 自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过
15、职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。 财政部 国家税务总局关于补充养老保险费 补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知（财税 200927号）,2010年税收专项检查自查辅导,业务招待费 在许多情况下，无法将商业招待与个人消费区分开。因此，参照国际做法，条例规定，将企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按照发生额的60扣除，且扣除总额全年最高不得超过当年销售（营业）收入的5。因此，只要有发生额，年终一定有调整。 （如意大利规定业务招待费的30%，加拿大为80%，美国、新西兰为50%可税前扣除。）,2010年税收专项检查自查辅导,广告费和业务宣
16、传费 实施条例第四十四条规定，企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出合并计算，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 现行规定对业务宣传费与广告费进行了统一，同时鉴于有的广告费较大，受益时间长，将超过15%的部分递延到以后年度限额扣除，符合该支出与收入的配比原则。 扣除项目中被检查出的收入不作为提取各项费用的基数（也不能作为比照的基数），营业外收入不能做提取的基数。,2010年税收专项检查自查辅导,固定资产折旧 税法规定最低年限：房屋建筑20年、机器机械10年、有关器具工具家具5年、汽车4年、电子设备3年，净残值率不
