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1、北京方糖顶层项目营销执行方案,北京方糖“空中号”私家会所园,目录纲要,项目概况 营销目标 筹备期 储客及内部认购 公开发售期 营销费用预算,项目概况,北京方糖开发商所经营的春晖园温泉度假酒店伴随着中央别墅区已经有十多年的发展历史，而北京方糖就是开发商进军房地产领域的开山之作。,项目优居战略要地，融汇中西风情，以四合四围的传统中式格调及精美浪漫的西式风情，为精英阶层打造低调贵雅生活。项目位于后沙峪中心，这里有传统富人区的优雅沉静，有区域规划的非凡潜力，享受便利快捷的交通，在坐拥城市的同时，与中央别墅、新国展及空港快速连接，共享发展的机遇与,方糖建立企业及个人私家会所园区，打造了北京乃至全国首个私
2、家会所园区-空中1号。 特邀设计香港兰桂坊酒店的世界著名室内设计师陈志毅先生担纲设计，禀持传承贵雅，创塑非凡的理念，引领空间趋势，由地面、园林、商业配套等各个方面，营造出一个充满贵族气息和艺术气质的高雅社区。,美好的未来。,项目概况,项目定位,项目名称,建立企业及个人私家会所园区，打造北京乃至全国首个私家会所园区,北京方糖“空中号”私家会所园,项目规模,总建筑面积约平方米，共栋,功能定位,商务创作空间、私享生活空间 艺术鉴藏空间、影视享乐空间,营销目标,项目品牌推广 认识,理念环境诉求 认知,产品介绍 认同,服务诉求 认可,阶段性目标,营销目标,目标客户媒体接收渠道,他们一天可能接触到的信息来
3、源渠道,围绕客户一天的生活轨迹进行项目信息的传递， 并踏实地执行到位,为到达工作单位及各种活动驰骋在宽松的马路上。 户外、车身、电台,休闲或等待中浏览下当日的报纸或上网接受最新消息。 报纸、网络、杂志,在家里、朋友聚会或参加各类行业性活动。 户外、道路、短信、闲聊话题,筹备期,资料完善,公示资料,建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 国有土地使用证 预售许可证,产品呈现资料,售楼书，手袋，展板，小礼品， 影视资料，各功能标牌， 样板间，模型,认购服务资料,银行按揭流程、按揭办理需知、 意向协议书、销售合同、 户型图、销售价目表,筹备期,销售队伍组建,项目定位为北京乃至全国
4、首个私家会所园区，对人员销售技巧的要求也更加严格。除采用常规招聘用以形象气质佳、专业技能强、综合能力强、团队合作意识强、服务意识强的人员为本项目的销售队伍，还要采取非常规的方式来全面找寻本项目的销售队伍。,内部招聘,外部人员兼职,筹备期,人员培训,项目的销售不仅要求置业顾问业务技能出众，还必须对礼仪知识、化妆知识、奢侈品知识、公关技能、高端客户消费习惯及生活方式等相关知识的掌握。,储客及内部认购,了解和掌握内部客户对本项目的认知及购买动向。 先声夺人、力压千钧。隆重推出项目定位，在高度和气势上要压倒所有的目标客户、潜在客户。 对“空中号”私家会所园区的概念进行炒作，引起社会讨论，吸引目标客户关
5、注。,储客及内部认购,以北京乃至全国首家私家会所园区，投资及私家会所发展的趋势为卖点，将项目所具有的稀缺性发挥到极致。 在鲜明提出项目的形象定位的同时，着力渲染开发商品牌实力。,储客及内部认购,你的私家会所朋友们一个共同的乐园 拥有私家会所，私密享乐由此出发 会所在手，荣耀拥有 荣耀之选空中号私家会所园区,储客及内部认购,对外宣传媒体主要通过户外广告、软文、网络、活动组织进行推广。,储客及内部认购,户外广告,方糖围墙：项目四周围墙、 路旗广告：双裕大街、裕华路、火沙路 市郊铁路：S3号线路（北京南站-后沙峪）线 高速出口：京承高速、机场北线高速、机场南线高速、京平高速,储客及内部认购,户外广告
6、,路旗广告： 双裕大街 裕华路 火沙路,储客及内部认购,户外广告,高速出口： 京承高速 机场北线高速 机场南线高速 京平高速,储客及内部认购,软文,储客及内部认购,软文,投放媒体： 报纸：北京青年报、新京报 投放频率：每周两次投放。 杂志：（可选杂志）外企互动DM杂志、航空杂志、中国房 地产月刊、楼市今日楼市月刊、地产New House 月刊、中国房地产金融中国房地产金融月刊 投放频率：每月两次，连续两个月（2013.1月至2013.03月） 短信：银行VIP客户、移动VIP客户、客级会所俱乐部会员 投放频率：根据举办活动的次数及实际情况确定,储客及内部认购,网络,投放媒体： 北京方糖“空中号
7、”官方网站、官方微薄除了发布基础信息外， 还需对北京方糖的所有动态进行滚动式播报。 在主流网站、大型门户网站进行本项目的项目宣传对北京方糖 “空中号”私家会所园区的基础信息及配套服务进行发布 在主流网站首页做北京方糖“空中号”标题引导。 （内容为：私家会所朋友们一个共同的乐园，私密乐园由北京 方糖“空中号”开始）,建议建立北京方糖官方网站,储客及内部认购,活动组织,举办行业、商界座谈会、茶话会等活动,储客及内部认购,活动组织,储客及内部认购,活动组织,首场活动,空中1号私家会所园区,时间：2012年11月24日 主题：私家会所物业形态，将成为商业地产新模式 活动目的：志在推出地产界新概念，引起
8、市场关注，打出北京方糖的品 牌，引起市场关注。同时有效的促进北京方糖“空中号”项目的推 广及销售。,储客及内部认购,在春晖园花园酒店，设立北京方糖“空中号”的推广及接待中心。 物料准备：售楼书，手袋，展板，小礼品，影视资 料，各功能标牌，样板间，模型、意向登记表 设制户型模型、私家会所概念短片播放 设立1至2部穿梭车，负责接送客户到北京方糖 “空中号”。便于春晖园及约过来的客户作详 细介绍。 网站发布：官方网站及各合作网站对项目信息进行发布,储客及内部认购,内部客户积累 外部客户积累 客户需求调研,储客及内部认购,内部客户积累,春晖园、韦迅内部客户推介，向各自内部客户介绍和推广本项目的定位理念
9、与品牌价值，发挥甲乙双方的资源，利用双方的宣传进行内部客户积累的扩展。,朋友介绍，销售人及管理层向原有高端客户资源进行推介，发挥各自的资源优势，进行内部客户的积累和扩展。,储客及内部认购,外部客户积累,有组织的机构（行业及各地驻京商会、银行VIP客户、高级俱乐部、高档会所），通过朋友等各类渠道获得相应客户名单及联系方式、电话预约上门拜访等方式积累。,活动组织，对参加内部组织的各类行业性、地域性商会、协会活动人员进行登记洽谈，了解需求意向进行资料收集。争取参加人员介绍朋友、合作伙伴等资源。,前期拜访及项目，只做大致介绍，以建立关系为主； 待确立良好关系后，介入项目介绍，并赠予相关资料； 每位客都
10、有专人进行跟踪，非特殊情况不做更改，在变动时，初次见面需由原当事人带领新的跟踪人员上门拜访，以保证交接和日后跟踪； 为每位跟踪客户建立详细跟踪档案，并由相关人员和销售副理进行统一管理。,储客及内部认购,客户需求调研,储客及内部认购,设价策略 A按栋整栋设价；B按面积设价销售 优惠策略 A储客期交纳定金享折扣优惠（一次性 付款xx折，贷款xx折）； B开盘当日交纳定金享折扣优惠(一次 性付款xx折，贷款xx折)； C中奖优惠（参加活动中购房现金奖或 折扣奖者购买），再开盘当日确认购 买的按当日折后（一次性付款xx折， 贷款xx折再送礼品）再使用。,公开发售期,形成开盘强大的轰动效应 对前期的蓄客
11、实现消化，达到开盘一个月100%销售率（空中1号）。 营造现场气氛促进开盘当日85%签约率。,公开发售期,通过创新和服务，形成项目良好的口碑。 制造氛围，促进成交。,公开发售期,你的私家会所朋友们一个共同的乐园。 私享乐园，由北京方糖“空中号”启程。,公开发售期,户外、软媒、网络、短信 户外:延续之前的广告位，同时根据上门和电话客户的登记了解他们的户外了解渠道，及时调整户外广告的位置，发布项目开盘信息。 软媒：网络延续前期渠道，提前发布开盘信息 短信：对所有畜备客户进行开盘信息发布，及开盘当日成交优惠信息的推送。,公开发售期,开盘新闻发布会荣耀之选，私享乐园 幸运大抽奖,公开发售期,目的：,活
12、动形式,开盘新闻发布会荣耀之选，私享乐园,全面包装，树立北京方糖“空中号”私家会所园 区，私家会所的先趋性，主动引导目标客户的 置业心理，在获得目标客户群的普遍认同的同 时建立品牌形象，从而变潜在需求都为有效需 求者。,公开发售期,时间：开盘当日（待定） 地点：北京方糖“空中1号” 方式：以发邀请函的形式邀请成交客户以及登记的诚意客户参加， 整个活动以冷餐会的形式呈现。同时安排幸运大抽奖等活动。 参与人员：准业主、记者、知名人士（待定）、储备客户、来电来 访等客户。,活动形式,开盘新闻发布会荣耀之选，私享乐园,公开发售期,活动形式,幸运大抽奖,对所有举办商界座谈会、茶话会，文艺演讲表演活动，投
13、资分析沙龙会的参与人员进行抽奖活动。抽奖活动需要参与人填写真实的姓名与联系方式。奖品为真实可用的。,目的：收集客户信息、储备客户资源、促进成交,活动参与人员的来源 储客期所有客户人员、媒体、短信媒体信息接收者、朋友介绍等其他途径的信息接收者均可参与。,公开发售期,活动形式,幸运大抽奖,建议奖品：,公开发售期,工程进度：VIP接待室、样板间装修完毕。 电梯开通，通道装饰布置到位，正式 投入使用。 物料准备：楼书，认购书等，客户登记表格、户 型图、礼品等活动物品准备齐全,公开发售期,价格制定 出货计划 现场接待 样板情景感受,筹备期,价格制定,出货计划,做好销控表，严格复核销售单元，分析销售情况，
14、必要时对销售价格进行调整。,公开发售期,现场接待,接待客户咨询 接待客户的来源：公司内外部开发的客户 依托报纸、广播、户外广告、现场及网站宣传等途径吸引来的客户 管理客户信息，对客户信息进行记录并分析 根据客户特征、购买行为和价值取向的深入分析，为企业的决策提供科学、量化的指导。,公开发售期,现场接待,场景演绎 地点：入口；人物：保安人员敬礼；动作：为来宾打开车门，引至“私享生活通道（通往开盘现场称呼）”；语言：欢迎您！请往这边走；服装：待定；布置：入口以地毯铺设，通道两旁分别布置发光路引。 场景演绎 地点：“私享生活通道”；人物：礼仪小姐；动作：为来宾送上签到用品，戴购贴。服装：选定；布置：
15、磨砂玻璃签到板1块； 场景演绎 地点：客户接待区（现场及VIP室）；人物：销售人员；动作：引导客户入坐，端上客户喜好的饮料；语言：请问您喝点什么饮，我们为您精心准备了咖啡、奶茶、白开水、绿茶；,公开发售期,样板情景感受,身心享受至高礼遇 服务不同皆因对尊贵的理解有异，东方服务哲学与本文服务礼仪的最佳结合，将礼宾式服务理念用于“空中号”私家会所园区。服务第一，客户致上的精神给予客户私享生活的亲身体验。,营销费用预算,销售计划,感谢你的聆听！,201年1月,谢 谢,20.7.2813:54:3813:5413:5420.7.2820.7.2813:54,13:5413:54:3820.7.2820.7.2813:54:38,2020年7月28日星期二1时54分38秒,
