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1、1,1,营销展示区策略,对上阶段工作的回顾 营销展示区设计原则及策略 营销展示区功能划分,回顾,对于项目产品定位的回顾,产品定位,河景高层,洋房产品,普通高层,明星产品，站位主流市场，挖掘灞河景观资源，树立标杆产品价值,现金流产品，抓住市场机会点，以稀缺产品形式赢得客户,婴儿产品，借助区域内华南城开业，以紧凑实用型产品满足潜在客户需求,关键词：观景大露台、阳台、舒适.,关键词：情景化、生活方式、庭院、露台、阳台,关键词：紧凑、实用、大赠送、高性价比,2,回顾,对于项目产品定位的回顾,产品核心竞争力/卖点： 大面积赠送（占总户型面积的20-30%） + 立体园林景观,河景高层 展示河景的资源价值
2、,洋房产品 情景化的生活氛围打造， 通过样板间展示露台、阳台,普通高层 高附加值的户型设计,营销展示点,立体园林景观体系 实景展示,样板间体验 精致展示园林景观营造 生活氛围,整体社区规划感,通过观河平台、沿河绿带 样板间体验,推售时间计划,洋房产品与河景高层产品同期入市（预计今年9月） 洋房以低密度物业、市场稀缺产品形式赢得客户，树立品牌、快速销售 河景高层意在树立项目标杆价值，为洋房的价格预留空间 普通高层契合华南城今年10月开业的时间点入市,3,洋房产品：地块中心，私密性较好 户型面积：主力120130平米，一层带地下室，顶层退露台,回顾,对于项目产品定位的回顾,普通高层：形成区隔，利用
3、日照 户型面积：80平米110平米,河景高层：挖掘河景价值 户型面积：160-180平米,物业排布建议,4,滨河路,改造时间节点不明 现状道路,通达性分析：杏园立交改造时间节点不详，未来主要人流方向判断为滨河路 昭示性分析：西侧滨河路昭示性较强 资源分析：项目的主要外部景观资源为西侧的灞河及70米绿化带，为充分体现项目资源价值和景观水平，建议代建70米绿化带，并将其作为项目销售期内的景观展示区,为充分体现项目景观打造力度和资源价值，结合进入性和昭示性分析，建议代建70米绿化带作为项目的景观展示区,5,杏园立交,回顾,对于营销展示区选址的回顾,昭示力较弱区域,昭示力较强区域,未来主要人流方向,好
4、望角的发现，促使许多欧洲国家把目光转向东方。荷兰、英国、法国、西班牙等国的船队都先后经过这里。 苏伊士运河1869年开通之前的三百多年时间里，好望角航路成为欧洲人前往东方的唯一海上通道。,对项目文化理念的回顾,Cape of Good Hope 好 望 角,对项目文化理念的回顾,8,8,营销展示区策略,对上阶段工作的回顾 营销展示区设计原则及策略 营销展示区功能划分及建议,营销展示区设计原则,9,树立形象，打造体验式营销,充分发挥项目现有资源，展现项目优势,与项目整体风格保持一致，给客户未来生活的想象,营销展示区策略,10,以大面积临河绿化带为展示中心场所，突出河景价值和景观价值,实景样板间展
5、示产品力水平,1,2,体验式营销设计,3,11,11,营销展示区策略,对上阶段工作的回顾 营销展示区设计原则及策略 营销展示区功能划分及建议,销售中心,外围展示区,景观示范区,售楼处景观,外部展示,展示区整体空间分区建议,样板间,销售现场,办公区,12,展示区整体空间分区建议 1,销售中心建议： 售楼处的选址 建筑单体建议 空间尺度建议 功能分区建议 样板间建议,13,售楼处的选址 建筑单体建议 空间尺度建议 功能分区建议 样板间建议,从建设周期和展示效果的角度考虑，建议选取方案二，在绿化带建立内临时建筑,方案：绿化带内临时性建筑,非项目用地，后期保留不确定,售楼处选址要求： 交通便捷度高，利
6、于客户看房引导 靠近枫林九溪项目，便于拦截客户,周期要求： 1.今年4月28日前出形象，如在地块内设置售楼处，需要方案总平图确定，时间不合适。 2.对建筑材料的限制，时间工期短、因此选址以钢结构为主。,方案,销售中心,14,以现代荷兰风格为主，体现简洁、明快 利用高差、钢构搭建三层 邻河以玻璃幕墙为主，充分展示河景效果 主入口与滨河路联通，搭建情景体验通道,绿化带内临时建筑，供销售使用，后期保留不确定,销售中心,售楼处的选址 建筑单体建议 空间尺度建议 功能分区建议 样板间建议,15,展示区整体空间分区建议,建议售楼处分为两层，共2000平米。 一层：层高建议5米，销售大厅，分为沙盘展示区、洽
7、谈区、影音区、认购签约区、VIP房、卫生间，大厅是项目的品牌体现，要明亮高档。,销售中心,二层：层高建议3.3米，样板间及办公区。建议设置观河平台，让客户体验河景价值，摆放坐骑等。,售楼处的选址 建筑单体建议 空间尺度建议 功能分区建议 样板间建议,16,2F,1F,灞河,灞河东路,绿化景观,售楼处,售楼单体建议： 与灞河东路标高一致，东侧可架空做景观和后期营销活动场所； 2层的样板间区预留空间，可用轻质隔板进行搭建。,西,销售功能空间尺度,销售中心,售楼处的选址 建筑单体建议 空间尺度建议 功能分区建议 样板间建议,17,销售动线,销售中心,客户接待及客户登记,项目概况了解及项目形象感知,了
8、解客户基本信息及置业倾向,情景感受区，以实景打动客户,意向客户深度沟通，议价及杀客,成功销售,景观示范及样板间,沙盘区,洽谈区,接待区,洽谈区,签约区,售楼处的选址 建筑单体建议 空间尺度建议 功能分区建议 样板间建议,18,办公区,水吧区,沙盘区,展示区,洽谈区,接待区,售楼处功能分区及展示要点,销售中心,售楼处的选址 建筑单体建议 空间尺度建议 功能分区建议 样板间建议,19,接待区,销售中心,接待区位置应靠近入口，方便业务员看到往来客户 接待区不适宜直接面对入口 接待区通过灯光、天花吊顶、背景板、接待台异形处理等方式营造视觉中心,20,沙盘区分为四个层次的展示： 区域模型展示、项目模型、
9、建筑单体展示以及单体户型展示。,销售中心,沙盘区,21,区域模型： 展现形式建议：挂墙，既能节约室内面积，也能丰富墙面造型，突出区域的气势感,销售中心,模型制作设计建议： 交通路网：展现区域交通规划及现状绕城高速、三环、机场、世园会、市区、地铁3号线等； 展示区域价值：灞河黄金水链、国际港务区第一站 生活配套：周边学校、医院等突出，未来区域规划中的配套设施展现,沙盘区区域模型,22,沙盘区项目模型展示,销售中心,比例：1：100 项目模型应临近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼员为客户讲解,23,沙盘区单体模型,销售中心,展示洋房室内情景生活场景； 能写实表现。如材质、洋房造型等； 洋房符号情景
10、突出：小院、坡屋顶、老虎窗、退台、独立入户等； 内置灯光柔和，体现居住氛围； 便于移动，正式售楼处可再利用。,24,沙盘区户型模型,销售中心,户型模型的展示强调面积赠送,25,洽谈区应靠近项目模型，同时宜临窗，具有良好的景观视野，靠近洽谈区应有吧台等服务设施 洽谈区桌椅之间保持必要的距离，避免交谈时互相影响,洽谈区,销售中心,26,水吧台,销售中心,提供贴心服务，有效提升形象 吧台区应保证品质标准，与项目形象匹配,27,展示区工法展示,销售中心,28,销售中心,展示区公示，政府规定需要展示的相关文件的区域,售楼处现场须公示以下文件： 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 房地产预
11、售许可证 企业法人营业执照 房地产开发资质证书 商品房价目表 买卖合同 若有代理商代理,还需公示： 代理商资质证明 委托代理销售证明,29,办公室、会议室、财务室各空间相对独立 会议室建议面积30平米左右,办公区,销售中心,30,签约区,销售中心,保持一定的私密性和独立性，维护客户隐私，同时保持避免互相干扰 家俱以舒适、尊贵、品质感为宜，提升客户价值感知,31,卫生间是于细节处体现项目形象的重要空间，整体设计应与项目形象匹配，装修标准应与项目档次匹配 卫生间要求保持干净整洁、气味宜人，细节处设计人性化的清洁及梳洗设施,卫生间,销售中心,32,洋房户型：120130平米的主力户型 客户描述：30
12、-45岁，个体经营户、私企或国企高中低层，教授、主任医师等高收入群体，眼界开阔，大多多次置业，看重低密产品的生活感受，有文化品位，有郊区居住、度假或养老的生活理想。 装修风格：荷兰风情，色彩选择主要跳跃欢快的颜色，体现悠闲的生活感受，装修材料的质地较粗，并有明显、纯正的肌理纹路。原木与海洋元素贯穿始终。 Keyword：粗硬材质、海洋、原木家俬、斑斓水彩画、历史感 装修要点：赠送面积空间展示情趣功能和高性价比,花园洋房 样板间,样板间,装修风格示意,售楼处的选址 建筑单体建议 空间尺度建议 功能分区建议 样板间建议,33,河景高层户型：180平米西向直接观河户型 客户描述：30-50岁，私企业
13、主或国企高层，眼界开阔，财富实力雄厚，多次置业，追求对城市稀缺资源的占有 古典风格：椅角的线条、窗栏的造型、书桌的细微处、精致的描金花纹图案、古典的裂纹 ，使用各色大理石、宝石、青铜、金等装饰华丽、壮观。Keyword：巴洛克 、宫廷遗风、馥郁浪漫、油画 美式风格：抛弃了烦琐与奢华，兼具优美造型与完备功能，简洁明快，注重实用。色彩以自然色调为主，居室色调整体以绿色，灰褐色为常见。Keyword：实用主义 、怀旧、纸浆质地壁纸、黄金时代。 装修要点：赠送面积空间展示情趣功能和高性价比,参考装修风格一：古典风格,参考装修风格二：美式风格,河景高层 样板间,样板间,34,展示区整体空间分区建议 2,
14、外部展示建议： 体验路线建议 售楼处景观 景观示范区建议 外围展示建议 实体洋房展示（后期）,35,主要交通道路：宽度适宜的宁静小路，两侧为行道树及灌木，建议在道路两侧做指示牌 左侧可观400米宽阔水面的灞河景观，建议在突出水面的平台上设置一些临时性可移动的景观、座椅，增加与河景的互动体验 右侧为70米的绿化带，植被丰富，景色宜人,客户体验路线建议,70米绿化带,入口景观：突出仪式感，给客户尊贵感受，建议景观处理上以简洁大方的手笔，结合石材的景观墙、花坛等设计，奠定项目高端品质感,停车区，贴心的服务和管理,36,售楼处及景观区：2000平米，含2个样板间前期展示，体验优美景观和户型设计,景观示
15、范区漫步道：后期通往实体洋房展示区,洋房实体展示区,体验路线建议 售楼处景观 景观示范区建议 外围展示建议 实体洋房展示,售楼处景观打造,体现精致的景观设计，注重空间的围合 铺装：变化丰富的铺装，给客户以愉悦的感受 小型水景：画龙点精，烘托氛围,37,售楼处景观,体验路线建议 售楼处景观 景观示范区建议 外围展示建议 实体洋房展示,材料搭配,销售中心景观：精致细节,38,售楼处景观,体验路线建议 售楼处景观 景观示范区建议 外围展示建议 实体洋房展示,树阵营造仪式感 水景与建筑结合 植物与座椅结合 细节设计传递价值,入口景观风格示意,运用植物、指示牌、雕塑营造仪式和秩序感。 时令花卉普遍运用，
16、颜色鲜艳亮丽，通过庭院灯、移动花箱装饰点缀。通过岗亭、门楼对进出人车的有效管理。,39,景观示范区,体验路线建议 售楼处景观 景观示范区建议 外围展示建议 实体洋房展示,景观示范设计要点,40,绿化设计要点：颜色搭配、密植，体现丰富感 高大乔木、灌木、花灌木、花卉、草坪五重景观，注重色彩的搭配，形成独特的立体绿化景致。 蜿蜒的道路，疏密有致的植被绿化 小型水景，活跃空间，凸显品质,景观示范区,植被的收放形成内聚空间和开敞空间，营造收放有致的空间序列节奏,体验区内打造至高点和次高点，串联形成微地形起伏，丰富景观体验,空间营造示意：植物和微地形的运用,景观示范区,体验路线建议 售楼处景观 景观示范区建议 外围展示建议 实体洋房展示,41,停车区,控制成本 停车位两侧种植绿化苗木，形成对车位的有效遮挡 地上通过草皮的特殊处理，在保证停车需要的同时，有效提升车位与周围景观的
