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1、土地一级开发行业研究,一、我国土地使用情况,3,1、我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。,2、建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可以分为国家建设用地、乡（镇）村建设用地和外商投资企业用地三种类型。,3、在我国，建设用地应使用国有土地：集体土地须经依法征用转为国有土地后，才能使用；企业或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径。,（一）我国土地分类,1、通过行政划拨获取土地使用权 根据现行法律法
2、规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。,2、通过市场机制获取土地使用权 通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。它包括出让和转让两种方式。,(二)、土地使用权获得方式,转让 转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。 主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。,二、关于土地一级开发,1、概况 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、
3、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。,2、特点及盈利模式 特点 *资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。 * 需求稳定。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。,与其对应的资金路线图清晰，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建
4、设和其他相关费用。,由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。,*土地一级开发过程简单,以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务,开发过程较为简单。,*土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政
5、府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。,*土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。,土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。,由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。,盈利模式,三、一级土地开发面临的挑战,（一）政策法规方面 1、国家宏观调控政策调控影响（两个收缩)； 随着我国耕地保护形势日
6、益严峻，对土地实行紧缩政策将是我国今后长期坚持的策略。这必然使依靠土地生存的房地产业面临着 “地荒”问题。但房地产业又是关系国民生计的支柱产业。因此，为保持房地产业平稳、协调发展，国家又必须为房地产行业提供一定发展空间，在增量受到限制的情况下必须在存量土地上做文章。,银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大,2、政策变化风险 与法律相比较，政策具有纲领性、不确定性的特点。或许由于一任领导的更迭，或许由于上级出台与该政策相冲突的文件，或许由于利益的驱使导致政府不
7、诚信等，都会导致作为土地一级开发合同依据的政策的变化，或者导致土地一级开发合同项下某些利益的丧失。由此，土地一级开发合同开发商的利益就得不到相应的保障。,（二）经济层面 1、融资难风险； 从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难,原因在于：,企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；,缺少债券、股票上市等直接融资渠道；,企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押 ；在土地二级开发中，房地产开发商可以土地设定抵押直接融资，也可以预售房屋抵押融资；但在土地一级开发期间，开发商不享有该幅国有土地的使用权，不可能利用该项目的标的物（土地）予以融资，开发商存在融
8、资难及资金回笼的风险； 银根紧缩。,2、资金链断裂风险 一级开发商垫资时间比较长，融资能力是关键，征地、拆迁筹资是由政府还是企业解决需要考虑，企业需要根据自身的资金实力选择融资方式，在资金获取困难的情况下宁愿降低利润也要由政府解决征地、拆迁阶段的资金，否则项目将难以为继,一方面，当地土地供应过多或者房地产市场不景气时，土地出让价格过低甚至流标，都会影响一级开发商收回投资；,另一方面，致力于一级市场拿地的企业会遇到土地出让竞争激烈而自身资金实力不够的情况。,3、土地出让价格风险,4、拆迁风险 土地一级开发往往会涉及到征地与拆迁安置等相关事项，征地特别是农用地的征用涉及到政府的审批，而拆迁安置又是
9、土地一级开发较大且不可预知的风险。征地最终能否得到政府的审批，拆迁安置是否能顺利实施，尤其是“钉子户”的多少，将是土地一级开发合同履行的又一大风险。,四、一级土地开发隐性机遇,1、曲线拿地 土地一级开发项目不仅产生该期相应的利益；而且土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，土地一级开发商可依靠一级开发的优势获得二级开发权,2、新型盈利模式,一级开发期间的土地、场地租赁 由于一级开发的规模大、周期长，开发过程中，肯定会出现部分土地的闲置，不管后期的土地用途如何规划，对暂时闲置的成片土地进行短期性、低密度的投资开发，如蔬菜、花卉、林果种植及水产、家畜养殖等，只要符合环保及消防等
10、要求，政府不应该限制。如长春、沈阳等东北城市，在经济开发区、高新区等开阔地上兴起的大型生态餐厅，集种养殖、休闲观光、餐饮于一体，值得我们借鉴。三五知己在远离喧嚣的生态餐厅痛饮，与在五星级酒店品鲍鱼相比，别有一番滋味。,经营性基础设施项目 大部分政府都把通讯、供水、污水处理、燃气、供暖等项目作为财政项目一次性投入了，既给财政背上了沉重的包袱，又大大增加了一级开发直接成本。这类经营性基础设施项目完全可以包装后作为招商项目直接上市融资，可采取独资、合资、BOT等多种合作形式，或许还可以获取长期收益。,营利性公建配套项目 成片区域的商业服务、医疗、教育等项目也是有很大的获利空间，政府要引导建设，纳入市
11、场程序，但不能包办。,垄断性资源 地下管网、加油站、公交线路等垄断性资源的合理运作是一级开发获利的隐性支柱之一。,城市文化视觉资源 路、桥等冠名权，道路、路灯、车站广告等经营权还没有引起足够重视，必将成为一级开发获利的另一隐性支柱。,五、云投地产的机遇与挑战,（一）机遇 1、政府统一搞土地一级开发，一般都是要一个城镇至少是一个大型居住区一次统一规划，统一征地拆迁，按照建设程序先地下，后地上，先市政配套，后房屋建设。土地一级开发将更多的是建新城 ,而不只是建住宅区。因此规模会远大于过去开发商自己搞一个项目的规模，需要的人力物力都会非常多。这就要求承担一级开发的开发商必须是有实力、有经验、干过大型
12、开发项目的开发公司。而且因为它是代表政府进行征地拆迁，政策性很强，必须是遵纪守法、群众能信得过的企业才行，而云投地产就具有这样的资格，在合并了14冶房产后，在经验、信誉资质方面都符合条件。,2、如果一级二级土地市场完全切开，一级开发企业的利益则与土地招、拍、挂的价格没有直接的联系，只按政府的招标条件完成开发工作，获取8%的利润，企业只相当于政府的临时工，可能会导致开发商参与一级开发的兴趣大减，甚至影响到土地一级市场的开发和二级市场的土地供应。因此，可以考虑具有国有资产企业或具有政府背景的土地开发企业来介入土地一级开发市场。一方面是因为，这些企业属有国企性质，有为政府服务的属性，另一方面，这些企
13、业大多实力雄厚，有能力完成“五通一平”、或“七通一平”等的土地一级开发工作。云投地产业符合这点特质。,3、云投地产作为国企，与政府,特别是土地储备部门的良好关系也是其优势之一。 4、云投地产的母公司云投集团旗下的业务广泛，涉及电力、能源、交通、旅游等重要行业，云投地产可与其兄弟公司（如电投、铁投等）合作，整合资源，参与到项目实施过程中，在经营性基础设施、营利性公建配套等项目中,可优势互补,实现最大效率.,（二）挑战,1、云南百大房地产、俊发房地产、昆明富达发展实业等本土民营房地产公司市场的扩张，以及万科地产、恒大地产等外省强势地产的进入，云南房地产市场竞争日益激烈，对云投地产带来不小的压力。 2、拆迁风险。拆迁安置是否能顺利实施，尤其是“钉子户”的问题能否妥善处理,对任何土地开发企业来说都是一个难题,对云投地产也不另外.,3、与14冶合并后的遗留问题处理，包括人力资源管理 、公司组织结构等问题，这些问题处理不好的话会影响公司的发展。,THANK YOU! 初次做行业研究分析，请Carrie多多指教,
