《(2020年)项目管理项目报告518新疆中亚金谷物流园项目详细讲义》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(2020年)项目管理项目报告518新疆中亚金谷物流园项目详细讲义（36页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 第二次作业你觉得这个项目可以投资吗？说出理由。新疆中亚金谷国际物流园融资项目资料目 录1.项目基本情况11.1.项目背景11.2.企业面临的困难及融资需求31.3.交易动机41.4.市场的反映42.交易方式及交易结构52.1.交易结构52.1.1.融资需求52.1.2.债务重组53.债务人情况分析63.1.企业基本情况63.1.1.设立情况及经营范围63.1.2.历史沿革73.1.3.股权结构83.1.4.企业高管简历93.1.5.企业负债清查及资信情况93.2.优势及竞争力分析103.2.1.经济圈优势103.2.2.交通圈优势123.2.3.政策机制优势133.2.4.货主企业货物资源优
2、势133.2.5.与国铁直连的铁路专用线区域优势143.2.6.区域内的竞争环境153.3.运营情况及主营业务分析173.3.1.总体规划173.3.2.企业建设情况183.3.3.项目投资情况203.3.4.盈利模式213.3.5.主营业务223.3.6.成本构成243.4.财务分析253.4.1.总体分析253.4.2.分项分析264.还款来源分析284.1.主要收入来源及预测284.2.未来支付款项分析284.3.未来现金流预测294.4.压力测试315.抵押物分析325.1.1、抵（质）押物的基本情况325.2.2、抵（质）押物的权属状况335.3.3、抵押物价值33图表目录表 41：
3、中亚物流股东结构8表 42：物流园区未来资金需求20表 43：中亚物流已签合同明细23表 44：中亚物流服务的主要货物种类23表 45：中亚物流主要成本构成24表 51：中亚物流未来三年收入预测28表 52：中亚物流未来三年现金流量预测29表 53：压力测试下中亚物流未来三年收入预测31表 54：中亚物流未来三年现金流量压力测试31图 41：中亚金谷物流项目所处经济带位置10图 42：中亚金谷物流项目所处交通圈位置图12图 43：中亚金谷物流园周边交通情况13图 44：中亚金谷周边竞争者分布图16图 45：物流园区总体规划图17图 46：中亚金谷物流项目建设进度计划19图 47：物流园区全貌1
4、9图 48：棉花二号堆场建设情况22正文1. 项目基本情况1.1. 项目背景新疆中亚金谷国际物流有限责任公司（以下简称中亚公司）是一家位于新疆奎屯独山子国家级经济开发区（以下简称“经开区”）内的现代化的物流企业，企业占地1.62平方公里，是由政府规划，企业主导投资新建的一家综合服务型物流园区，被列为自治区、奎屯市重点物流项目。目前为西北规模最大一家现代物流园区项目，新疆物流园区的龙头企业，荣获2013年中国物流业品牌价值百强企业和2013年中国物流园区最佳投资环境大奖50强称号。企业定位于服务经开区及周边多个自治区开发区内的大中型做铁路物流运输配套服务；依托区域内大型核心企业，打造北疆地区最具
5、实力和影响力的国际现代化工业物资联运中心及贸易中心。新疆中亚金谷物流园区项目是奎屯-独山子经济开发区十二五规划的重点项目，立足奎屯及“奎、独、乌”金三角区域的产业资源优势。物流园区是金三角区域唯一一家拥有与国铁直连铁路专用线的企业，高效铁路装运能力，铁路公路无缝联运，现代化的物流作业，在该区域形成寡头垄断。项目具有三大优势： 经济圈优势：地处全国重点开发区域-天上北坡经济带 2012年11月国务院正式批复同意天山北坡经济带发展规划，天山北坡经济带上升为国家战略，2013年9月7日，国家主席习近平在访问哈萨克斯坦时，提出了建设“丝绸之路经济带”的战略构想。、新欧亚大陆桥的重要节点，项目所处区域内
6、有国家级开发区1个，省级开发区2个，是新疆重要的石化基地、钢铁基地和纺织基地，北疆重要的棉花产区。企业众多，物资产品物流需求旺盛； 交通圈优势：项目周边公路、铁路发达。铁路：奎北铁路和兰新线的交汇点（兰新线为目前出疆唯一的铁路通道），东出新疆直达东部沿海，西达国家一级口岸阿拉山口可直达中亚五国，北上克拉玛依，是新疆东联西出的重要通道。公路：毗邻乌苏高速，217国道，公路交通网发达。 政策优势:国家密集出台政策支持物流行业的发展，自治区、经开区将该项目列为重点支持的物流项目，给予税收、政策等方面的支持。项目拥有两大资源： 货主企业货物资源：项目周边140多家大型工业企业，包括石化、钢铁、装备制造
7、、纺织、光伏等行业，预计年物流需求量在8000万吨。 物流服务设备：现代化的物流设备，多类型货物物流区域，服务覆盖面可涉及多个行业（石化产品，大宗物资如煤、矿石、棉花等，大笨材料设备等）。高效的散料作业区，大幅提高周边对大宗物资的物流需求。周边唯一一条与国铁直连的现代化铁路专用线，大幅提高铁路运输的竞争壁垒，同时也是大幅提高物流服务能力的有力保证。项目能够为该区域提供68万吨的棉花仓储能力，1600万吨/年的物流量。目前项目主要以棉花、煤炭、矿石、化肥、钢材等大宗物资的代卸代储作为主要的物流服务业务。该项目的铁路专用线已经全线贯通，棉花仓储服务提前开始运行， 2013年度已达60万吨，已取得3
8、000多万元的棉花仓储服务收入。该物流园区预计于2014年5月正式投入运行，届时除收储中储棉棉花外，将为神华伊棉物流公司提供350万吨/年、锦疆化工230万吨煤炭储运服务，昆玉钢铁提供590万吨的铁矿、钢材等储运服务，园区预计在2016年能够达产，年货运量约为1600万吨。根据现有物流服务合同，预计中亚金谷2014年可实现3.7亿元的收入，到2016年，收入超过9亿元，毛利率高达70%。1.2. 企业面临的困难及融资需求根据2012年第三次全国物流园区（基地）调查报告，在被调查的企业中，87%的物流园区建设资金主要靠企业自筹，说明我国物流园区在建设阶段融资较为困难，银行难以介入扶持园区的建设，
9、中亚物流也存在建设期融资难的问题。企业希望通过我方收购非金债权，将筹集的高成本的资金置换、超值抵押物也解套，同时避免原债权人成为新增股东。另外，在新建与国铁直连的铁路专用线实际施工过程中，为满足国铁的铁路建设标准，中亚物流不得不自己出资为其他企业的铁路线进行迁移，增加了预算外的资金支出。目前企业有约1.8亿元的资金缺口，主要为未来需支付的施工、设备采购安装等款项（详见3.3.3节）。1.3. 交易动机政府引导支持，物流园产业发展前景好 。物流园项目是由政府规划，企业自主投资新建的一家综合服务型物流园。中亚金谷物流园项目被列为自治区、奎屯市重点物流项目，目前是我国国内最大的一家综合物流园项目。物
10、流园区项目是国家及地方政府鼓励和支持的行业。物流园区在我国出现时间不长，属于成长期的新兴行业。1.4. 市场的反映银行：已有其他金融机构有意给中亚物流进行融资，当地农业银行乌鲁木齐支行也对中亚物流进行实地调查，计划给予3亿元贷款，以企业土地及股权作为抵质押物；还有当地的昆仑银行也在调研该项目，计划给予2-3亿元贷款。财务投资人：招行昆仑投资基金也有意投资2.5亿元给中亚物流。北京德联资本早在项目建设初期就开始跟踪该项目，今年7月主要负责人到项目现场进行实际考察，目前还在与项目方进行合作商谈。行业投资人：周边的大企业（如宝塔石化、锦疆化工等）和其他地域的物流集团企业对该项目非常感兴趣，有意收购该
11、项目。从各融资机构层面反映，说明金融机构看好该项目，表明这些机构对项目未来的发展和盈利的良好预期。2. 交易方式及交易结构2.1. 交易结构2.1.1. 融资需求拟收购中亚公司22000万元短期借款。拟追加投资本金：18000万元。共：40000万元。债权融资综合资金成本不超过14%/年。对于有影响力的投资者，可以通过股权的方式进入。2.1.2. 债务重组1、期限：债务重组24-36个月，6个月后融资企业可按1,000万元的整数倍申请提前还款。2、担保措施（1）抵质押物实物资产抵押。9条三组标准电器化铁路专用线、生产用房、办公用房、附属用房（包括宿舍、食堂、消防泵房、消防车库、活区吊车库）；土
12、地及上面附着物。评估值8.5亿元。中亚金谷100%股权质押。（2）企业担保昆明鼎达石化有限公司为其偿还本益提供不可撤消的连带责任保证。（3）自然人担保由中亚金谷的实际控制人李健提供不可撤消的连带责任保证。5、还款来源中亚金谷国际物流园的经营收入作为主要还款来源，差额部分由昆明鼎达石化有限公司为其补足。3. 债务人情况分析3.1. 企业基本情况3.1.1. 设立情况及经营范围新疆中亚金谷国际物流有限责任公司于2008年9月9日经奎屯独山子石化工业园工商行政管理局批准设立，工商注册号为：654003050004518；法定代表人：李健；住所在新疆奎屯市工业园区北一环路西侧区域；注册资本18000.
13、00万元， 公司经批准的经营项目为：铁路货物运输代理；货物与技术的进出口业务；运输服务咨询；石油化工原料及产品，润滑油，建筑材料，机电设备，五金交电，电气设备，石材，钢材，工程机械及配件设备的批发零售；仓储服务。物流园项目位于北疆“金三角”奎屯独山子经济技术开发区（以下简称经开区），乌奎高速公路以北、217国道以东，规划占地面积2433.25亩。园区内将建设2条尽头式液体装卸线，3条贯通式固体装卸线（其中1条机走线），3条贯通式散堆装装卸线（其中1条机走线）。考虑园区的中远期发展需要，专用线建设标准为工企II级，满足整列装卸、直通运输条件，并预留3条装卸线。同时，园区将建设国际联运、公路分拨、
14、工贸配送、专业仓储、物流增值、综合服务等六大功能区域设施。规划占地面积2433.25亩，项目总投资64000万元 。 该物流企业从项目立项申报到开工建设应获取的各项批文和手续，企业各项资产的取得情况，通过调查，一共35个，上到铁道部、自治区发改委，下到经开区各审批部门，耗时超过3年。项目手续较为完备。具体获取的各项批文和手续详见尽职调查报告4.1、4.3节。3.1.2. 历史沿革新疆中亚金谷国际物流有限责任公司成立于2008年9月，位于奎屯市工业园区北一环路西侧区域。注册资本500万元人民币，由新疆新瑞石油化工有限公司出资300万元，北京金利亿源投资管理有限公司出资200万元，共同组建。 20
15、12年5月3日，新疆鼎达股权投资有限公司和成都欣华欣化工材料有限公司完成对新疆中亚金谷国际物流有限责任公司进行全额股权收购，并增资扩股，股本金由500万元增至1.8亿；其中，新疆金谷财富投资公司（原名新疆鼎达股权投资有限公司）占股85%；成都欣华欣化工材料有限公司占股15%。目前股转工作已经完成。3.1.3. 股权结构表 31：中亚物流股东结构股东名称出资额出资比例出资方式新疆金谷财富投资公司15,300万元85%货币成都欣华欣化工材料公司2,700万元15%货币 新疆金谷财富投资公司成立于2011年10月。隶属于昆明鼎达集团下属的昆明鼎达投资公司。昆明鼎达投资有限公司成立于2009年4月，注册资本5000万，从事项目投资及退所投资项目进行管理、国内贸易、经济信息
