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1、重庆 复地别院类别墅重庆 复地别院2020-07-26目录序言3一、开发背景4一、开发背景41.1 市场特征41.2 需求特征41.4 企业特征61.5 总结6二、项目概况72.1 基本指标72.2 产品定位8三、产品特色93.1 规划93.1.1打造一线两轴景观体系93.1.2 南低北高，各具特色的三大组团103.2 建筑103.2.1日久弥新的外立面颜色113.2.2永不过时的古典建筑风格113.2.4 邻里守望的院落别墅113.2.45叠拼升级全跃花园洋房123.3 景观123.3.1借高尔夫景观提升townhouse价值133.3.2皇家园林景观与古典建筑的匹配133.3.3蜿蜒溪谷带
2、演绎中式园林精神133.3.4院落别墅上下、内外多重院落景观143.4 房型153.4.1洋房别墅房型面积153.4.2多层全跃式户型创新经济性舒适享受153.6 配套193.6.1 享受相邻CBD带来的优质商业配套193.6.2 社区内外教育资源丰富193.6.3 室外运动配套提高项目档次19四、效果与评价204.1 销售情况204.3 社会反馈21附件区22附件一 复地别院实景图22序言 与龙湖、金科等重庆本地开发商相比，对于高端客户，复地不占优势。 本地开发商的高水平开发、高水平客户关系维护，使得各自拥有上万拥趸，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。龙湖开盘新老客户各占一半，复地在
3、短期内是达不到这种成交格局的。这是一种深入人心的东西，好比复地在上海的影响力。 重庆别墅市场大约有90%以上的客户都是二次以上置业，这部分已经接近饱和了，复地将目标锁定在别墅首次置业和改善型的客户，以豪宅的气质打造经济性别墅洋房，细分产品，创新产品，以不同核心价值吸引了不同客户，将不同类的客户融入社区，配合一期高层公寓社区。 一、开发背景1.1 市场特征2008年重庆别墅市场有6方面特征：1）纯别墅社区较少，高端项目主要为多层和低层组合，供应所占比例较去年均有所增长。2）独立别墅推出的量不大，比较分散，而洋房、别墅多个项目5月前后集中应市3）北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区
4、，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。4）别墅分类更加细化，产品之间的差异化特征显现。例如：出现融江、山资源一体的江山别墅协信阿卡迪亚；坡岭顿小镇为代表的以低调奢华理念打造的200300多平方米简约别墅；以庆隆南山高尔夫为代表的半山别墅；以岛居为核心卖点的协信彩云湖1号；以文脉养生为重的保利小泉别墅等。 5）消费者对于本地开发商品牌忠诚度高，例如龙湖、金科等，其中又不乏具备多次置业能力的高端客户资源。6）经济型别墅、类别墅销售情况看涨。其中，花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也
5、比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。1.2 需求特征08年重庆别墅市场需求两大特征：1）一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。2）已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，家庭结构多处于满巢期依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析，购买别墅的客户，60%是出于居住的目的，有22%的客户是因看好别墅良好的升值潜力具有投资的可能性，纯粹的投资客户占到11%，大约有90%以上的客户都是二次以上置业。 1.3 区位特征项目位于重庆渝北区北部新城，经开大道CBD版块上
6、。特点：1 具备了产业氛围，临近经开CBD2 高尚住宅组团氛围浓，复地大社区、蓝湖郡大社区、融科蔚城大社区围合成一个人居十字金街3 项目北临2400亩高尔夫球场4 交通便捷，客户不用担心堵车。金开大道、机场高速、内环高速等快速道路体系项目左右逢源。复地别院融科蔚城蓝湖郡选择在渝北的原因：n 别墅居住氛围浓厚，业内都看好渝北的楼市潜力。该区楼盘品质已得到社会的公认。在重庆，住在金开大道，非富即贵，已然成为身份地位的象征。n 有山有水，自然资源也十分丰富n 交通发达，n “重庆向北”等利好政策不断推动，产业支撑、配套跟进、环保护航形成渝北区房地产快速发展成功之道。1.4 企业特征 在融资方面，复地
7、在同行中是做的比较优秀的企业。复地2004年香港联交所成功上市，同时具有良好的银行授信环境。另外复地还拥有母公司复星集团和海外投资基金的资本通道。复地集团充沛的投融资渠道以及较强的现金流优势，都将为其在中国地产领域的高速发展保驾护航。复地集团在全国布局是以适度的增长规模、稳健运营为导向的。一是不参与竞逐超出心理价位的“地王”；二是经过长期研究、筛选，才进入一个新的城市。重庆是复地在西南区域重点布局的城市，重庆复地即将展开多个项目的全面运作。1.5 总结 重庆08年，高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等中产阶级逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。市场经济型别墅、类
8、别墅销售情况看涨，复地通过产品的创新以及细分客户，迎合了市场特征，争取客户，依靠地势和景观优势提高产品的溢价。二、项目概况2.1 基本指标项目名称：重庆 复地别院（复地上城二期）楼盘地址：重庆市渝北区北部新区金渝大道81号所在区域：重庆渝北新城装修情况：毛坯开盘日期：2008-04-26预计交房日期：2009-06-30销售状态：尾盘销售报价：5890元/（洋房）22000元/（别墅）开发商：上海复地 重庆润江置业有限公司物业管理：复地集团上海复瑞物业建筑面积：57000三期规划户数：248户容积率：0.99绿化率：58.37%车位配比：1:1.1物业管理费：花园洋房1.8元/.月，别墅2.5
9、元/.月 建筑形态： 12栋叠加别墅，4栋联排别墅，8栋合院别墅和16栋花园洋房外墙建筑材料：石材；涂料;面砖；2.2 产品定位疑问：复地别院的别墅洋房定位，是经济型、还是豪宅型？解决： 针对客户：重庆新贵家庭或“太阳版”家庭的首次别墅置业适合成为买家第一套别墅或洋房，同时成为买家的第一居所。 项目高价产品做一线景观的townhouse，比例很少 别墅面积都在300m以下、洋房面积都在180m以下 “经济型”的功能尺度户型基本上都是3-4房设计，避免低利用率的多余房间空置定位：通过对古典建筑造诣的追求、通过对大气景观的打造、通过对人性空间丰富的原创，复地别院正以“经济型”的洋房别墅，实现“豪宅
10、型”的贵胄气质。体现了西式古典的庄重、大气，也涵盖了中式院落建筑的精神，吸纳多类改善性客户，满足不同的偏好和需求，配合一期复地上城公寓，形成复地大社区的概念。三、产品特色3.1 规划复地别院容积率为0.99， 常规联排、多层布局，容积率为1的做法为了扩大景观优势，复地别院做了如下规划处理：1） 打造了一线两轴景观体系2） 南低北高，各具特色的三大组团通过合理的规划布局，区分三种产品品类区域，通过创新品类做足了容积率，又吸引多类客户，实现复地大社区的概念，较好的利用了景观资源。3.1.1打造一线两轴景观体系n 一线：2400亩保利高尔夫景观视野欧式皇家林荫主题景观轴田园溪谷动步主题景观轴两轴3.
11、1.2 南低北高，各具特色的三大组团16栋5+1全跃花园洋房和12栋叠拼组团，呈放射状，扩大没栋的景观面，极大地享受东面溪谷景观。客群主要是一些中产阶级，为了首次改善。首创8栋“六合情境院落别墅”区一个院落别墅由4户联排和2个独栋组成；车行道不进入“别墅院落”，车库都设置在靠近道路的独栋楼下，每个独栋下有三个车库，提供给自身以及联排住户。4栋16席临崖联排，直面南面的保利高尔夫景观3.2 建筑复地别院建筑上有3大特点：1）日久弥新的外立面颜色2）永不过时的古典建筑风格3）邻里守望的院落别墅复地上城洋房别墅主张经济型别墅功能，契合首改的新贵家庭或“太阳版”家庭功能需求，但以“豪宅”的设计理念打造
12、庄重、典雅的富贵气质，以满足客群对豪宅生活的向往和追求，同时也能产生一定溢价空间。3.2.1日久弥新的外立面颜色 复地别院外立面采取的是古典赭黄色系，这种颜色在重庆地区比较适合，抗酸防腐性较好，即使年代久远也显得非常新。重庆酸雨多，纯白或者鲜艳的外立面没多久就会斑渍驳驳，古典赭黄色系可以使建筑日久弥新。 新古典主义风格的立面3.2.2永不过时的古典建筑风格古典地中海建筑风格，通过石材、浮雕、雕花铁艺、弧形大窗、钟楼等典型符号的质感，表达了更多的宫廷元素，由此显得庄重、内敛、大气，所以这种风格多为豪宅使用，客户认同感强。 3.2.4 邻里守望的院落别墅6合院落别墅由两栋独栋和四户联排组成小型独立
13、院落建筑群，有院落的主入口，所有的私家车库在院外侧，形成真正只属于这六户的生活圈，形成适当的邻里相守的别墅氛围。 颇有气势的院落的主入口，使得六户的院落生活更具私密感。 4户联排和两栋别墅的私家车库都设在独栋得一层，在合院外侧，使得院落生活不受干扰，保证院落的完整性。3.2.45叠拼升级全跃花园洋房全跃花园洋房相对于普通多层，户数少，但价值大，复地采用主流面积短：140180，避免多余房间的浪费，实用且舒适。纵向两户叠拼和5+1层四户跃式呈联体式。在销售上可以联动，也有了高低错落感，形成了生动的天际线。 1F底跃、2F上跃、3F三错跃、4F顶跃3.3 景观项目依靠所处有利的地势和原生溪谷景观，
14、在营造过程中主要有三个特点：1） 借高尔夫景观提升产品价值2） 皇家园林景观与古典建筑的匹配3） 蜿蜒溪谷带演绎中式园林精神4） 院落别墅上下、内外多重院落景观3.3.1借高尔夫景观提升townhouse价值 依据有利地势，四栋联排临崖眺望保利高尔夫景观，成为联排别墅的核心价值点，产生较高的溢价。3.3.2皇家园林景观与古典建筑的匹配 采用西方惯用的几何图形手法，规矩的轴对称，庄重、大气，给人尊贵的感觉，配合了古典建筑风格，提升了住户身份。道路两侧增加了数十株高大成年乔木，虽成本较高，但达成了低密度住宅掩映从中的景观效果，讨好了客户。3.3.3蜿蜒溪谷带演绎中式园林精神利用了溪谷自然景观资源，营造了动线景观轴，满足住户亲近自然需求，以及得到有中国传统文化情结客户的亲睐。中国人住所的理想就是依山傍水，喜水是中国人的传统。复地利用景观水体，吸引一些“儒商”以及高级知识分子等中产阶级的亲睐。水体呈现静态而含蓄；潺潺的溪流声给人无限遐想 溪流的自然形态相对较狭窄，但蜿蜒流长，含蓄而“处处留情”，符合中国风水讲究，表现了中国园林的特点. 栈桥、自然伸入水体的草地等，构成了不同风情的休憩空间。3.3.4院落别墅上下、内外多重院落景观
