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1、 梧州市棚户区改造富民片区综合整治工程项目建议书2016年6月目录第一章 总 论3一、项目概况3二、项目位置3三、建议书编制依据3第二章 项目建设背景和必要性5一、项目建设的背景5二、项目建设的可行性与必要性6三、简要结论8第三章 项目市场调研10一、 土地市场分析10二、 住宅市场分析10三、 商业市场分析12四、开发实施建议12第四章 地块条件分析14一、地块基本情况14二、项目地块SWOT分析21第五章 项目建设内容及规模28一、建设内容28二、建设规模与人口规模28第六章 工程建设方案与节能方案30一、总平面布局与功能划分30二、建筑设计方案31三、 环保、绿化与节能32第七章 项目建
2、设进度及招标方案35一、项目建设进度计划35二、招标方案36（一）招标要求36（二）招标基本情况37（三）招标的组织形式37第八章 项目投资估算及资金筹措39一、投资估算39二、建设投资估算39三、 资金筹措41第九章 社会和经济效益影响分析42一、项目对本地区社会的效益影响分析42二、项目与所在地区的互适性分析43三、社会评价结论44第十章 结论与建议50一、结论50二、有关建议50第一章 总 论一、项目概况（一）项目简介：此项目为梧州市棚户区改造富民片区综合整治工程，建设资金来自财政投资。 （二）建设规模：本项目综合整治涉及土地面积约215.4亩，户数共1900户，本项目采用总承包方式，即
3、该项目建议书编制、项目可研编制、环评编制、勘察、工程设计、施工等建设内容由项目的中标总承包单位负责建设。（除项目的征地拆迁、招标工作委托、预算编制、工程监理、接收管养）。 （三）项目总投资：约为3300万元，建设资金由政府财政出资。 （四）要求工期： 300日历天 （五）标段划分：本项目划分为一个标段 二、项目位置梧州市万秀区富民片区（详见规划区位图）三、建议书编制依据（一）中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（二）梧州市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要；（三）梧州城市总体发展战略规划研究(2010至2030年)（四）梧州市城市总体规划纲要(2011至2030年)；
4、（五）梧州市富民片棚户区控制性详细规划；（六）梧州市城市公共交通专项规划(2012至2030年)（七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规；（八）业主提供的相关资料。第二章 项目建设背景和必要性一、项目建设的背景富民片区位于梧州市多个重要城市中心，地处梧州市中心城区中北部，隶属万秀区，位于桂江西岸，地理交通位置优越，水陆空交通极为便捷。东临河东老郊区，是新城中心与老城中心之间的过渡区。响应棚户区改造的号召，契合梧州市未来城市发展需求，充分利用片区的区位、资源等优势，实现与周边片区的错位、互补发展，富民片区将成为梧州市西江生态滨水带、城市南北向发展轴上重要的特色节点，具体定位以特色商业、休
5、闲功能为引领，打造具有梧州市地方特色的商住综合片区。其发展应与周边区域进行动态协调。对于老城区，规划突出进城区保护与发展骑楼商业，富民片区应疏解老城功能入口；对河西组团中心，规划服务河西片区，是老城与新城过渡的历史地带，商业类齐全但形式与风貌较老旧，富民片区应为中心城区注入新的商业形态 ；对于红岭拓展中心，是未来连片发展的新区，富民片可考虑适当的功能互补；对梧州学院片区，目标建为现代化一流教育片区，富民片区可为其提供更加丰富的生活服务支撑，总体而言，契合梧州市的中心体系要求，富民片区未来将成为周边区域的片级区中心。目前，富民片城中村现状特点主要体现以下方面：土地和空间资源利用粗放，影响城市功能
6、拓展；建设混乱，违法违章建设严重；建设标准低、规划落后与城市经济、社会、空间发展不协调；公共服务设施不齐全；现有城中村土地利用效率低，经济结构单一，可持续发展前景堪忧。富民片区，是梧州市城市形象的重要组成部分，该片区的城市面貌直接影响到城市招商引资及社会经济发展。随着梧州市城市建设步伐的加快，富民片区存在的诸多问题凸显出来，居民生活环境差、存在严重安全隐患等需要亟待解决。梧州市棚户区富民片区改造项目拟定由政府财政100%出资，委托公司代建。二、项目建设的可行性与必要性（一）是把握多重政策发展良机，亦是民心所向此项目改造响应上层次规划文件号召，为探索科学先进的棚户区改造模式，落实梧州市棚户区改造
7、任务，旨在成为广西壮族自治区棚户区改造的模式典范：契合梧州未来城市发展的需求，充分利用片区的区位、资源等优势，实现与周边片区的错位、互补发展。富民片区将成为梧州市西江生态滨水带、城市南北向发展轴上重要的特色节点，成为以特色商业、休闲娱乐功能为引领，具有梧州地方特色的商住综合片区。总体愿景为：桂江西岸,乐活邻里。规划结构为：一带两核三廊多组团。一带：结合桂江滨江景观，打造鸳江路滨江休闲带。两核：利用规划区北侧现状低洼汇水区以及原东山涌泵站，打造两大绿色核心。三廊：打通东西向三条绿廊，建立桂江两岸生态景观视线联系。多组团：规划形成的多个居住组团、滨江休闲商业组团以及休闲旅游配套组团。整体布局采取分
8、层布局模式，一线滨水开发，二线公共服务设施，三线布局居住用地。因此，这些规划政策是梧州市富民片区改造良机所在。再者，富民片区位于桂江与西江的交汇处，区内道路狭窄、房屋破烂、人居条件较差，是梧州市典型的棚户区。同时该区区位条件良好，改造条件相对成熟。对其进行改造，不仅可以消除现在的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活质量，深得绝大部分民众赞可，项目建设非常必要。（二）是提升城市形象、改善环境的需要待改造的项目地块属城市形象的重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧、杂乱，地下无停车场，许多车辆停靠主干道上，交通组织杂乱，严重阻碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流
9、，臭气熏天，严重损害城市形象，阻碍城市发展。该项目将建设相关配套设施，包括道路、广场、绿化、环境打造、整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文化，塑造城市个性,富民片区应采取原地和异地安置的方式进行改造，河西工厂一路地块与周边环境整治相结合进行改造，采用政府主导型、政企混合型、市场运作型推进实施。榜山西侧零星地块结合地质灾害治理进行改造，拆除重建改造综合环境。力在打造城市品牌,提升城市形象和核心竞争力,从而使其走上可持续发展的道路。此外，梧州市的西江文化、桂江文化源远流长。通过规划区的改造，可在规划区中创造功能丰富、人文独特、形象具有识别性的滨水空间，以点带面激活桂江沿岸的滨水活力，
10、弥补中心城区东部滨水公共空间的不足。（三）是提升城市教育水平、优化区位资源的需要通过梧州市富民片棚户区改造项目建设，可以充分发挥该地区地域、区位、资源、教育等优势，具有良好的基础条件。同时，拟利用富民片区棚户区改造的契机，对规划区内的大中小学进行改扩建，能够进一步满足社会对优质教育资源的需求，最大限度地发挥我区学校办学效率、提升学校办学档次，加快我区由教育大区向教育强区推进的步伐，进而对安居工程、教育发展、改善民生等产生巨大的积极作用，为本区经济社会发展和教育的和谐发展搭建牢固的战略支撑体系。（四）是社会安定团结的需要长期生活在富民片区的居民和从事生产的人员，因生活生产环境脏、乱、差，且安全隐
11、患严重，显得人心惶惶，发展下去可能会形成社会不稳定因素。该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居民吃了一个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。因此，该项目建设必要性明显。三、简要结论（1）该项目建设符合梧州市城市总体规划。（2）该项目建设规模符合实际情况，建设条件良好，建设方案合理，设计新颖。 （3）项目组织实施有保障，建设资金基本落实。 项目旨在对梧州市棚户区富民片区综合整治、改造，征拆规划中待整治的区域，新建公共基础设施，从根本上改善当地人民生产、生活条件，推动他们逐步实现脱贫致富。 因而，本项目建设具有十分明显的社会效益、生态效益和经济效益。 本项目的建设得到了各级政府
12、及各相关职能部门的高度重视和大力支持。由市发改局牵头，水利、建设、规划、土地、环保、项目单位等部门共同参与，对各工程有关方面进行了调研、勘察、设计，并配套了相关政策措施， 整合了资源，项目建设外部支持条件好。综上所述，本项目建设规模适宜，建设方案合理，建设条件良好，建设资金落实，项目建设产生的综合效益十分明显，项目建设是可行的。第3章 项目市场调研1、 土地市场分析梧州中心区由长洲、蝶山、万秀三区组成。万秀区是梧州市中心老城区，随着空间的的可用性减少，近几年，土地向外扩张，土地成交量比较少。土地交易主要集中在长洲新城区，尤其红岭地区，土地成交量不断上升，地价相应上升。但各区地价差异并不明显，商
13、住楼面地价在700-1500元/平方米之间。目前，项目范围内的富民片区周边商住楼面地价在700-1100元/平方米之间。2、 住宅市场分析梧州市房地产（一手房）主要集中在梧州市长洲区新城区（市政府片区、红岭片区、长洲片区）、万秀区老城区及苍梧县，其区域性普通住宅售价差异不大，均价主要在4500元/平方米。其中普通住宅售价最高片区，在长洲区临西江边及市政府附近，以丽港华府（售价区间：5500-8000元/平方米）为典型代表。另外，梧州市别墅盘不多，在售的有长洲岛上的锦绣花园及欧洲花园，均价8000-10000元/平方米，基本售罄，另外还有位于苍梧的梧州凤凰城，均价8000-9000元/平方米。目
14、前，项目范围内的富民片区周边住宅出售均价在4000-5000元/平方米之间。根据梧州市房地产交易中心的信息系统监测最新数据，2014年1月购房人群以本地和三县一市的人口为主。 表3.1梧州市房地产交易监测数据表项目套数本市城区人口216本市其他（三县一市）人口160本省其他地区人口216其他省份人口69境外人士0合计661按照本市城区人口、本市其他（三县一市）人口、本省其他地区人口、其他省份人口、境外人士这五类人群购房细分，2014年1月按市场价正常交易商品住房（共661套），所对应上述（表中）五类购房人群的数量分别为216套、160套、216套、69套、0套。目前组成我市购房人群的分布，以本地和三县一市的人口为主，这一比例由2013年底的62.73%下降至本月的56.88%；本省其他地区人口购房比例由2013年底的27.61%增长至本月的32.68%，此类人口是我市购房市场的另一重要组成部分；其他省份人口、境外人士购房人群占比为10.44%，显示投资投机性需求较少。在购房用途方面，自住和改善性需求仍然较强。根据市房地产中心办理梧州市房屋权属登记信息查询结果证明的信息显示，将2014年1月商品住房和二手住房的成交量相比较，经审批符合家庭首购置业的住房交易情况，本市首购置业比例较高。3、 商业市场分析梧州市商业主要分六大
