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1、鲁能集团重庆领秀城项目市场研究及项目定位应标方案鲁能集团重庆领秀城项目市场研究及项目定位应标方案目 录第一部分：项目概况3第二部分 区域规划发展5一、重庆的城市发展规划茶园新城区在主城的地位、发展历程及展望51、重庆市城市规划现状52、主城未来向外的主要发展方向7二、茶园新区总体规划81总体规划82市政配套及交通规划103茶园新区招商引资状况12三、不同客户对茶园新区的认识141、已购房客户对茶园新区的认识142、社会大众客户对茶园新区的认识163、茶园新区区域形象及认同度小结19第三部分 市场分析21一、可比或竞争区域房地产市场研究分析211、南岸区房地产市场简况分析212、其他区域热点可比
2、板块供应及需求状况分析26二、项目所在片区（茶园片区）房地产发展现状及趋势研究311茶园新区房地产开发现状312区域内供应项目研究33三、结论35四、重庆中高端市场专项研究35（一）别墅、类别墅市场36（二）花园洋房市场39（三）别墅与花园洋房的主力面积、主力总价比较分析：41（四）全市别墅、洋房市场未来潜在供应42（五）南岸区中高端市场的需求状况46五、大盘开发策略研究47（一）项目与附近核心商圈的距离分析47（二）渗透区“大盘产品组合”48（三）首期产品开发策略48（四）首期入市价格及价格变化策略49第四部分 企业品牌与项目开发定位51一、重庆本土知名企业一览51（一）龙湖地产51（二）金
3、科集团52（三）华宇集团53二、重庆鲁能的企业理念54三、鲁能领秀城的承载使命54第五部分 项目SWOT分析55一、项目SWOT分析55二、SWOT组合优化策略56第六部分、项目定位57一、定位原则57二、项目档次定位57三、项目目标客户群定位581、重庆中高端客户特征：582、茶园新区的主力消费群体特征即本项目的客户群定位623、本项目目标客户群定位63四、项目市场形象定位：65五、项目产品定位661、分期产品方向662、一期价格建议663、产品风格建议66六、项目开发次序建议671、整体开发周期672、开发分期673、小一期推出体量建议68第一部分：项目概况n 项目所在位置：茶园新城区。n
4、 公园：项目正北面为市政公园，占地面积约810亩。n 南岸区政府：南岸区未来的政府将搬迁到项目正北面，计划在2007年12月31日之前完成搬迁。n 长青湖项目：位于项目西面，一期以经济性联排为主，2004年推出市场，目前已交付使用；其二期为坡岭顿小独栋别墅，预计在2007年上半年推出市场。n 政府公务员集资房小区（江南小区）：约600亩，位于项目正北面。n 茶园开发区管委会：位于项目北面约1公里处。 n 长生垃圾填埋场：距项目直线距离约23公里，有空气污染。n 庆隆高尔夫项目：位于项目北面约1公里，纯别墅项目，预计在2007年上半年启动。第 72 页 共 72 页第二部分 区域规划发展一、重庆
5、的城市发展规划茶园新城区在主城的地位、发展历程及展望1、重庆市城市规划现状n 主城规划的空间结构及功能布局重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”模式，其多核心发展模式使重庆未来空间结构呈现出“一城五片，多中心组团式”特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。五片：即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区，各片区在空间上相对独立，人口规模不低于100万，具备完善的城市功能，居住与就业平衡，属于相对独立和完整的子城市概念。各个片区内有若干组团，并依照具体条件形成为一个城市中心和多个城市副中心。一个中心，六个副中心：都市区城市中心主要指中央商务区（CBD
6、），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，还将重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。一个中心，六个副中心规划示意图组团即独立功能区:“组团”是包含在片区内的紧凑型城市建设区域，主要是由于地形地貌条件而被分割，相对完善。“独立功能区”为用地独立，以居住、都市旅游、交通、仓储等单一功能为主的城市建设区域。主城区规划组团、功能区分布示意图重庆都市区组团功能规划对照表都市区组团构成功能规划中部片区渝中组团、大杨石组团、沙坪坝组团、大渡口组团人口最集中、功能最聚集区域，大力发展以高端服务业为主的第三产业北部片区观音桥组团、两路组团
7、、蔡家坡组团、大竹林-礼嘉组团、唐家沱组团城市近期重点拓展区，以高新技术产业、汽车为主导产业，重点建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌南部片区南坪组团、李家沱-鱼洞组团以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区西部片区西永组团、北碚组团、西彭组团、走马功能区城市未来重点拓展区域之一，引导城市高品质组团式集约化发展东部片区茶园组团、鱼嘴组团、五宝功能区、界石功能区、一品功能区、南彭功能区、惠民功能区都市区工业拓展的重点区域之一，同时发展以会展业为主导的第三产业2、主城未来向外的主要发展方向重庆市城市未来发展的方向是向北、向东、向西，北面是主要发展方向。在目前的规划及发展势头上，北部作
8、为重庆市市级重点发展的区域，目前已经领先于其他片区，并且在很长一段时间，北部仍将是重庆市政府发展的重心所在，而茶园新区作为南岸区政府着力发展的区域，其在区域发展重心上，在近两年，仍然无法与北部的地位相平衡，这也是项目所在区域在规划实现方面，存在的我们必须面对的劣势。向北北部新区：适宜城市建设区面积约400平方公里，现有城市建成区约为62平方公里。地形以丘陵为主，没有大江大河阻隔，可拓展用地较大，但是相对破碎。由于可以直接依托北部新区的政策优势和现有的城市建成区，拥有机场、港口、火车站等交通枢纽，其综合发展优势明显，有较强的发展动力。向西西永大学城：适宜城市建设区约320平方公里，现有城市建成区
9、约为27平方公里。由于需要跨山发展，因此对交通和市政基础设施投入的依赖性较大。但是相对平坦的地势和较大的可拓展用地使这一地区具有较大的发展空间。向东茶园新城区：适宜城市建设区约为400平方公里，现有城市建成区约为10平方公里。这一地区绝大多数可发展用地位于铜锣山和明月山之间，同样依赖对交通投入较大，而且远离城市中心，适宜发展工业。但由于现状条件较差，道路通达度有限，且发展动力不足，需要较长时间的培育。3、CBD的建设以江北城、解放碑、弹子石共同形成的CBD共荣圈将成为茶园新区发展的坚强后盾，三横三纵的交通体系使得茶园与CBD的联系更加紧密，这无疑是促进区域发展最现实的动力！二、茶园新区总体规划
10、1总体规划茶园新城区位于重庆市主城东部，隶属于重庆南岸区，规划面积120平方公里，可建设面积74平方公里，人口50万，是重庆市新世纪重点发展的城市副中心。其功能定位为东部新城的综合服务中心，是绿色城市的标杆和示范中心，是区域性的商业、商务、金融、信息、文化、行政、产业服务中心。区域将建设成集自然的生态、经济的生态、社会人文的生态于一体的复合型新生态城市副中心。茶园规划总图茶园新区分为工业园区（茶园、长江、东港三大工业园），城市综合开发区及国家级旅游度假区广阳岛，具体分为工业园区（高科技、机车、海外、兵器）、金融商务区、科研教育区、绿色住宅区、生态园林区、文体娱乐区等几大多功能区域。（1） 工业
11、园区茶园新城区规划了茶园、长江、东港三大工业园区，占地面积25平方公里，目前已经完成了7平方公里的开发，入驻100家企业，包括美的、TCL、雅戈尔、机电控股集团、长江电工厂等国内大型知名企业。依托三大工业园的强大经济引擎，预计2010年茶园新城区工业产值将达到400亿元，将会带动茶园新城区的经济急速发展，带动劳动力就业迅速增长、带动新城区的可持续发展。n 茶园工业园规划建设用地5平方公里，以引进投资规模大、技术水平高、经济效益好及环保型的项目为主要目标，重点发展电子电器（IT）制造业、机械装备制造业，并大力扶持包装印刷业，生物医药业、纺织服装业。目前TCL移动通信，广东美的集团，宁波雅戈尔集团
12、，重庆长江电工厂，重庆迪马实业股份有限公司等知名企业已经入驻。n 长江工业园重庆市长江工业园是重庆市工商联和南岸区人民政府为了促进海内外华裔投资重庆，参与西部大开发而共同建设的涉外型工业园区，规划面积10平方公里，按照“高标准、高起点、生态型”的发展思路，积极建设以机械行业、医药产业、都市工业，环保产业为主导的生产体系。n 东港工业园规划建设用地10平方公里，依托长江黄金水道，在重庆水路门户打造新城区船舶制造基地和集装箱码头。（2） 广阳岛广阳岛位于重庆市主城区东面一环和二环高速公路之间，是长江流域内河第二大岛，直线距离市中心11公里，水路距离重庆港19公里，陆路距离江北国际机场32公里，行程
13、均在30分钟以内。规划面积为6.44平方公里，内河长7公里、水面宽200400米，内河南岸天际线内为一条10平方公里的环江绿化带，江水环抱，自然生态一流，是重庆市独具特色的稀缺资源。广阳岛功能定位为集商务会展、休闲娱乐、体育健身、景观居住于一体的国际休闲旅游度假区，规划项目主要包括岛内基础设施项目和国际高尔夫俱乐部、国际商务会议中心、主题乐园、体育休闲街、五大洲风情园等旅游综合项目及近100万方景观地产项目，总投资38.7亿元人民币，全岛实行“整体规划、整体招商、整体开发”。2市政配套及交通规划（1）市政配套n 医疗配套：重庆医科大学附属第二医院：2006年1月10日，在茶园新城区管委会举行了
14、重庆市医科大学附属第二医院江南医院项目签约仪式，该项目总投资3.7亿元，包括建设1300张床位大型综合三级甲等医院（含临床学院）、两所医学研究所和一所中等职业卫生学校等，全部工程将于2009年前建成并投入使用。西郊医院九龙坡区的西郊医院将整体搬迁至茶园新区同景国际城对面，预计在2009年完成搬迁。n 商业配套：茶园新城区中央商业区茶园新城区中央商业区项目位于重庆城市副中心茶园新城区A片区，建设规模及内容：项目总占地面积1000亩，规划用地性质以商业为主，其中有部分居住用地，项目规划容积为2.04.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%，总建筑面积在100万平方米以上，估算总投资金额约为人民币15亿元，可分期开发。项目东起新城区世纪大道，南与雅戈尔服饰生产基地、茶园新城区科技创业中心相邻，西接南岸区公务员小区江南小区，北依在建的南岸区政府新行政中心和新城区中央公园。整个项目定位为包括：大型Mall、星级酒店、高档品牌卖场、景观商业街、高档公寓及写字楼等构成。目前项目正在招商引资中，起拍价：70万元/亩。重百超市同景国际城作为茶园中心区域，承担了茶园大量的商业配套的建设，预计规模将近20万方；2006年10月18日，重百超市与同景国际城正式签定合作协议：1000平方米的重百生活超市将率先进驻茶园。n 城市中心公园：占地面积810亩，预计总投资10亿元。
