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1、2008年合肥帝豪房地产开发有限公司新海大道北侧住宅用地土地使用权抵押价格评估土 地 估 价 技 术 报 告项目名称：合肥帝豪房地产开发有限公司新海大道北侧住宅用地土地使用权抵押价格评估受托估价单位：安徽华源不动产咨询评估有限公司土地估价报告编号：安徽华源2008（估）字第282号土地估价技术报告编号：安徽华源2008（技）字第282号提交估价报告日期：二OO八年九月十日目 录目 录土 地 估 价 技 术 报 告1第一部分 总 述3一、估价项目名称3二、委托估价方3三、受托估价方4四、估价目的4五、估价依据4六、估价基准日5七、估价日期5八、价格定义5九、估价结果5十、需要特殊说明的事项6十一
2、、土地估价师签字7十二、土地估价机构8第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析9一、估价对象描述9二、地价影响因素分析9第三部分 土地估价17一、估价原则17二、估价方法与估价过程18三、地价的确定22表1-1 土地估价结果一览表24第四部分 附 录23土地估价技术报告第一部分 总 述一、估价项目名称合肥帝豪房地产开发有限公司新海大道北侧住宅用地土地使用权抵押价格评估二、委托估价方委托单位：合肥帝豪房地产开发有限公司单位地址： 合肥市瑶海工业园内法人代表：钱旺林三、受托估价方受托估价机构：安徽华源不动产咨询评估有限公司机构地址：安徽省合肥市金寨路327号新鸿安大厦804室执业范围：全国范围内从
3、事土地评估业务有效期限：2009年6月30日注 册 号：A200834014法人代表：徐 航联系电话：0551-7121831 13905510245邮政编码：230061四、估价目的为委托方合肥帝豪房地产开发有限公司位于合肥市瑶海工业园区新海大道北侧面积36564.84平方米（土地登记总面积为54118.44平方米）的住宅用地办理出让土地使用权抵押手续提供土地使用权价格参考依据。五、估价依据 （一）国务院及有关部门颁布的法律、法规：1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国城乡规划法4、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估
4、价规程的通知（国土资发2002195号）；5、国土资源部关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知（国土资发2000年105号）；（二）有关技术标准：1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程；（三）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件： 1、安徽省土地管理法实施条例；2、土地评估有关的资料；（1）征地补偿标准的文件：合肥市人民政府文件关于印发合肥市国家建设征地补偿标准的通知（合政200053号）；（2）有关税费的文件：a.征地管理费国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项且与标准的通知（1992价费字597 号）；b.土地变更
5、费安徽省物价局、土地局、财政局关于核定土地权属、用途变更登记收费标准的通知（皖土(计)199684号）； (3)合肥市人民政府关于同意合肥市城市基准地价的批复（合政 200312号）。（四）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。六、估价基准日 二00八年九月九日七、估价日期 二00八年九月八日至二00八年九月十日八、价格定义根据委托方提供的资料及现场查勘，待估宗地在估价基准日时规划用地性质为住宅用地，评估设定用途为住宅用地，估价设定年期按法定最高使用年限减去已使用年期设定。待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯），红线内场地基本平整;本次
6、评估界定的土地开发程度为宗地红线外“五通”和红线内场地基本平整。故待估宗地的评估价格是指在上述设定的用途和开发程度条件下，于评估基准日2008年9月9日规划利用条件下，土地剩余使用年期下的出让土地使用权价格。九、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估基准日为2008年9月9日，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下的土地使用权价格。估价结果如下：评估土地面积：36564.84平方米 单位面积地价：2274元/平方米（取整） 评估土地总地价：8314.8446万元（保留四位小数） 大写：捌仟叁佰壹拾肆万捌仟肆佰肆拾陆元整（货币
7、种类：人民币）估价结果详见土地估价结果一览表（见表1-1）十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、委托方合法取得土地使用权。2、估价对象作为住宅用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益。3、待估宗地与其它生产要素相结合，能满足设定使用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4、在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。6、委托方提供资料属实。7、待估宗地的评估价格是指于评估基准日2008年9月9日，在本报告评估设定的用途和开发程度条件下的土地使用权价格的地价。（二）估价结果和估价报告的使
8、用1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于评估基准日2008年9月9日，在设定的土地开发程度、用途及正常市场条件下的出让土地使用权价格现值。若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，安徽华源不动产咨询评估有限公司不承担责任。4、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。5、本评估报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价结果的解释权归安徽华源不动产咨询评估有限公司负
9、责。6、任何违规使用本估价报告及估价结果造成的不良后果，责任自负，给受托方造成不良影响的，受托方保留依法追究权利。（三）估价报告的特殊说明事项1、土地用途：待估宗地土地证登记用途为住宅用地，本次评估设定用途为住宅用地；2、评估土地面积以合肥市测绘设计研究院测绘面积为准；3、土地使用权出让年期：该土地的使用权由委托方以出让的方式取得，本次估价年期设定按照土地使用权出让年期减去已使用年期设定。（四）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗
10、地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2、任何单位和个人未经安徽华源不动产咨询评估有限公司书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。十一、土地估价师签字姓 名 土地估价师资格证书号 签名徐 航 94120085王 宏 2002340077 十二、土地估价机构估价机构负责人签字（盖章）：安徽华源不动产咨询评估有限公司二00八年九月十日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况此次估价对象位于合肥市瑶海工业园区新海大道北侧的一宗出让住宅用地国有土地使用证号：合国用（200
11、5）第934号，土地使用者：合肥帝豪房地产开发有限公司；地号：E24256，土地登记面积54118.44平方米，本次评估土地面积36564.84平方米，土地使用权性质为国有出让土地使用权。 2、土地权利状况待估宗地的土地所有权属国家所有，合肥帝豪房地产开发有限公司以合法方式取得土地使用权，土地使用权终止日期：2075年4月，至评估基准日待估宗地宗地产权清楚，来源合法。3、土地利用状况待估宗地为合肥帝豪房地产开发有限公司的帝豪星港湾项目用地，本次评估的土地面积为36564.84平方米，地上规划建筑物主要为：12栋住宅楼，其中4栋18层，8栋6层，总建筑面积为66822.4平方米。二、地价影响因素
12、分析（一） 一般因素合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥是一座有2000多年历史的古城，素以“三国故地、包拯家乡”而闻名海内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。“合肥”之名，最早出现在大文学家、史学家司马迁的史记.货殖列传中：“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正式建立“合肥县”，属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐州府治，故又别称为“庐州”。合肥解放后由县设市，三年后安徽省人民政府正式成立，驻合肥市
13、。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。一、综 合国民经济快速增长。初步测算，全市实现生产总值（GDP）1334.20亿元，按可比价格计算，比上年增长18.1%。其中，第一产业增加值80.02亿元，增长7.3%；第二产业增加值651.20亿元，增长
14、23.5%；第三产业增加值602.98亿元，增长13.8%。三次产业比例由上年的5.8：47.5：46.7调整为6：48.8：45.2。人均GDP（按户籍人口计算）达到28125元，比上年增加4922元。市场价格总体上涨。在食品价格涨势较高的拉动下，全年城市居民消费价格总指数比上年上涨5.6%，涨幅高于上年4.7个百分点。八大类消费价格五升三降，食品类、烟酒及用品类、家庭设备及用品、医疗保健和个人用品、居住类价格分别比上年上涨13.2%、2.9%、1.8%、1.1%和4.1%；衣着类、交通与通迅工具类、娱乐教育文化用品类价格比上年分别下降0.6%、1.2%和0.5%（见表一）。全年工业品出厂价格上涨0.9，涨幅比上年上升1.4个百分点；原材料、燃料、动力购进价格上涨3.3，涨幅上升0.6个百分点。经济社会发展中存在的主要问题：经济总量不够大，综合实力不够强；农村基础薄弱，农民收入偏低；市场价格涨幅较高；工业园区等平台建设有待进一步加强。二、农业农业生产全面丰收。全年粮食播种面积28.26万公顷，比上年扩大6.5。其中稻谷播种面积19.5万公顷，扩大1.0；小麦播种面积5.5万公顷，扩大60.3%；油菜籽播种面积10.4万公顷，减少21.6%；棉
