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1、目 录天津老城厢项目区域策划流程模块图1专题一：老城厢与天津城市发展的关系91天津市国民经济和社会发展现状91.1天津市概况91.2发展趋势101.3天津市近期发展战略101.4天津国民经济与社会发展对老城厢的影响112天津市城市发展规划132.1总体发展战略的主要思路132.1.1发展目标132.1.2海河两岸综合开发规划132.1.3海河改造对天津市经济发展的影响152.1.4滨海新区172.2人口、就业发展规划172.3商贸流通业发展规划182.3.1三区建设182.3.2三调整192.3.3六大市场202.3.4对项目的影响202.4交通系统发展规划212.4.1城市道路212.4.2
2、轨道交通212.5天津房地产业发展规划213老城厢历史与现状研究223.1老城厢的发展历史223.2老城厢的现状223.3老城厢在天津人心目中的地位233.4老城厢可持续发展的方面233.5总结244老城厢与天津市总体发展的关系254.1海河改造规划254.2和平区规划254.3南开区规划264.4红桥区规划274.5其它区域274.6分析结论28专题二：老城厢的发展定位291项目及周边情况分析291.1地块概况291.2老城厢SWOT分析301.3周边商业业态分布321.3.1购物中心331.3.2批发市场331.3.3商业街341.4相邻主要商业区业态351.5海河改造的影响361.6周边
3、发展状况总结372发展定位的前瞻性要求392.1城市总体发展方向方面392.2城市中心功能的转化方面392.3人民生活水平的变化方面392.4各相关行业发展趋势方面403发展策略413.1区域发展配合整体规划413.2打造城市形象，创立区域品牌413.3保留传统文化，传承历史文明413.4市场为导向，建设新商业中心413.5整合多种资源，促进旅游业发展414区域战略地位定位424.1定位依据424.2战略定位444.3定位描述444.4实现方式454.5效益评估455区域形象定位475.1定位思路475.2形象因素475.3定位阐述476城市功能与产业设置原则496.1区域特色原则496.2适
4、当多样化原则496.3相对集中原则506.4互补发展原则507区域城市功能与产业结构定位517.1可发展的功能与产业517.1.1城市功能设置517.1.2产业设置527.2功能与产业配置537.2.1基础功能537.2.2核心功能537.2.3相关功能53专题三：老城厢房地产开发研究551天津房地产业现状551.1住宅市场状况551.2商业物业市场状况551.3写字楼市场状况572天津房地产业发展趋势582.1住宅发展趋势582.2商业物业发展趋势582.3写字楼发展趋势583老城厢人口密度研究593.1世界城市人口参照593.2主要人口指标分析603.3老城厢人口密度建议604房地产开发容
5、量分析614.1影响项目开发容量的因素614.2老城厢房地产开发容量分析624.3老城厢房地产开发的适宜规模64专题四：老城厢开发模式及策略651发展条件及对比分析651.1发展条件651.2比较分析661.2.1区域比较分析661.2.2行业比较分析662旧城改造开发模式研究692.1国外旧城改造模式研究692.2国内旧城改造模式研究722.3旧城改造开发分析研究782.4旧城改造开发模式802.5老城厢旧城改造建议823老城厢规划建议833.1规划的前瞻性要求833.2总体规划建议833.3用地功能划分及比例843.4各功能用地的相关指标建议853.5经营性项目用地的产品定位864老城厢人
6、口容量分析894.1区域人口规模确定894.2就业人口估算895老城厢开发策略905.1开发应考虑的因素905.2开发的策略905.3开发的进度安排91专题五：经济模型研究931项目地块地价估算931.1天津市基准地价931.2项目地块价格修正941.3项目收入与投入952项目价差（市场价与成本价）973项目的风险974小结97专题六：整体包装及推广策略981招商引资策略981.1总体策略981.2策略具体分解981.2.1规划为本、配套先行981.2.2改善环境、以地招商981.2.3外引内联、项目促建981.2.4联动开发、板块出世991.3招商操作要点992整体包装策略1002.1总体形
7、象策略1002.2历史文化概念包装建议1002.3商业概念包装建议1002.4现场包装建议1012.5项目宣传及推广1023招商引资模式设计1053.1招商项目设定1053.2招商方式设定1053.2.1传统招商引资方式1053.2.2现代主要招商引资方式1063.2.3本项目主要的招商方式1063.3招商政策措施设定1073.4招商形象展示设定1083.5招商引资计划1083.5.1招商客户目标锁定1083.5.2招商区域目标锁定1083.5.3招商引资步骤1094项目招商应注意的几大问题1104.1招商引资政府角色扮演的问题1104.2“政策优惠”不如诚信服务1104.3招商引资要有所选择
8、1114.4关注引资新变化111老城厢发展定位发展策略区域品牌城市中心功能资源整合区城市功能与产业结构战略地位定位形象定位包装推广社会经济房地产发展城市发展规划人文历史经济模型老城厢历史文化与财富商机的融汇之地以商业、休闲、旅游观光为功能核心项目现状分析区域商业业态周边区域发展海河改造影响模式研究案例借鉴开发条件城市运营开发模式巩固支持支持表现塑造导出途径有力提升城市形象天津老城厢项目区域策划流程模块图专题一：老城厢与天津城市发展的关系1 天津市国民经济和社会发展现状1.1 天津市概况1. 简介天津地处华北平原东北部，是北京的门户。全市行政面积11919.7平方公里，其中城区面积为4334.7
9、平方公里，市区面积为183.37平方公里。全市辖18个区、县。市区：和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区：塘沽区、汉沽区、大港区；新区：西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区；市辖县：静海县、宁河县、宝坻县、蓟县。截止到2002年末，天津全市常住人口为1007.18万人。 2. 经济地位 天津是我国四大直辖市之一，是我国北方最大的沿海开放城市和交通枢纽，是环渤海地区的经济中心，也是我国最重要的工业生产基地之一，天津港更是我国北方最大的港口，拥有现时我国最大的集装箱码头。3. 国民经济及社会发展现状1) 天津市2000年2002年主要经济指标项目单位2000年01年增长率200
10、1年02年增长率2002年全年GDP亿元1639.4112%1826.6712.50%2022.6人均GDP美元213111.60%237812.10%2666财政收入亿元244.624.40%304.518.40%375.81固定资产投资亿元608.215.80%705.115.10%811.6消费品零售总额亿元736.6313%832.713.10%941.36进出口总值亿美元171.576%181.8625.50%228.27外商投资额亿美元25.625.80%32.218%38.06人均可支配收入元814110.10%8958.711.60%9338恩格尔系数%40.13736.2人口
11、万人100131004.0631007.18 2) 概述2002年天津国民经济增长快速，国内生产总值为2022.6亿元；三次产业共同推动经济发展；财政收入保持较快增长，2002年全市财政收入为375.81亿元；所有制结构进一步调整，非公有制经济发展加快；农、工、建筑业持续发展；固定资产投资总量创历史新高；商业贸易稳步发展；对外贸易规模进一步扩大。3) 经济和社会发展中存在的主要问题n 所有制结构调整任务仍然艰巨；n 市场物价持续走低，供给结构与需求结构不完全适应；n 就业、再就业压力比较大。1.2 发展趋势1. 国民经济将持续攀升；2. 人民生活水平不断提高3. 工业对天津市经济的支撑作用将进
12、一步增强；4. 固定资产投资将保持较高增幅；5. 外商投资额将持续增加。1.3 天津市近期发展战略“三步走”战略2003年初，天津市市委八届三次全会上提出了天津近期的“三步走”战略：第一步，到2003年底人均国内生产总值达到3000美元，实现全面建设小康社会的重要经济指标；第二步，提前到年，实现国内生产总值和城市人均可支配收入、农民人均纯收入分别比2000年翻一番，使经济总量和群众收入再上一个大台阶；第三步，到2010年，人均国内生产总值达到6000美元，在全面建设小康社会的基础上，把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本
13、实现现代化的地区之一。1.4 天津国民经济与社会发展对老城厢的影响1. 国民经济持续攀升为老城厢改造带来经济上的支持；2. 人民生活水平的提高为老城厢改造后的城市定位提供了强大的消费力；3. 三大产业，特别是第三产业的发展为老城厢改造提供了更多的商业机会；4. 固定资产投资的加大为老城厢的房地产业开发提供了坚实保证。2 天津市城市发展规划2.1 总体发展战略的主要思路1997年底，中央宣布对天津城市的定位为“环渤海地区的经济中心，现代化港口城市和我国北方重要的经济中心”2.1.1 发展目标到2010年努力把天津建设成为基本实现现代化的地区之一，成为我国北方的商贸金融中心、技术先进的综合性工业基地、全方位开放的现代化国际港口大都市。就是天津要努力成为我国北方的经济中心，具体是建设好“一个基地、五个中心”，即工业基地和商贸中心、金融中心、科技开发和信息中心、交通运输中心、国际交流中心。
