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1、 江安县城市棚户区改造工程建设项目可行性研究报告四川省迅达工程咨询监理有限公司二一四年五月江安县城市棚户区改造工程建设项目 可行性研究报告目 录第一章 总 论51.1项目概况51.2可行性研究范围、目的及编制依据71.3可行性研究主要结论8第二章 项目建设背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性222.3项目建设的可行性25第三章 项目建设条件及选址263.1 项目建设条件分析263.2项目场址选择29第四章 项目建设规模及内容324.1主要建设内容324.2安置文件及标准324.3拆旧点项目状况及新建安置点建设规模374.4项目主要经济技术指标41第五章 项目建设方案42
2、5.1项目建设指导思想及建设方案依据425.2规划设计方案435.3结构设计方案475.4给排水设计方案495.5电气设计方案525.6通信系统设计方案565.7建筑防雷方案设计575.8燃气工程方案575.9暧通设计方案595.10消防设计方案60第六章 节 能706.1节能设计原则706.2设计依据706.3 主要能耗工序及能耗指标716.4建筑节能736.5电气节能75第七章 环境保护787.1依据787.2目标787.3范围787.4建筑环境保护787.5 主要污染工序及环节797.6 污染物治理797.7环境影响评价80第八章 劳动安全卫生消防818.1 危害因素及危害程度分析818
3、.2 安全设施82第九章 组织机构与项目管理849.1 组织机构849.2项目管理85第十章 招投标方案8710.1 招标范围8710.2 招标组织方式8710.3招标方式及相关要求87第十一章 项目实施进度与物业管理9011.1项目建设工期9011.2项目实施进度安排9011.3物业管理90第十二章 投资估算与资金筹措9212.1投资估算的依据9212.2投资估算编制说明9212.3投资估算9412.4资金筹措102第十三章 贷款偿还分析10313.1贷款本息偿还方案10313.2贷款偿还分析103十四章 风险分析10614.1 项目建设期间风险分析10614.2 项目建设期风险防范对策10
4、7第十五章 社会评价11015.1社会评价方法的选择及基本因素的识别11015.2项目对社会的影响分析11015.3互适性分析11015.4社会风险分析11115.5社会评价结论111第十六章 结论与建议11216.1 结论11216.2 建议112附件第117页第一章 总 论1.1项目概况1.1.1 项目名称江安县城市棚户区改造工程建设项目。1.1.2 建设地点江安县城市棚户区改造工程建设项目位于宜宾市江安县江安镇，涉及四个棚户区改造拆旧点，两个新建安置点。其中：拆旧点分别为人民球场西侧棚户区改造拆旧点、滨江路（川剧团）棚户区改造拆旧点、西街棚户区改造拆旧点、三社区（含青云街）棚户区改造拆旧
5、点；新建安置点分别为会龙小区安置点、西街安置点。1.1.3 建设单位项目业主：江安县国有资产经营投资有限公司。江安县国有资产经营投资有限公司成立于2003年，经江安县人民政府批准并在江安县工商、质监和税务等行政管理机构依法注册登记的国有独资公司（简称国资公司），直属江安县人民政府，由江安县人民政府委托江安县财政局等部门监管。公司注册资本11100万元，法定代表人林浩江。公司设立有董事会、监事会，内设办公室、综合财务部、经营管理部和投资开发部。公司经营范围：国有资产经营及管理、项目投资管理、市政基础设施建设、公共设施建设、房地产开发、广告制作、发布（以上涉及行政许可、资质论证的，按行政许可、资质
6、论证的范围时限从事经营）。公司现持有的国有控股权有：江安县开源水务投资有限公司股权7467万元，江安县淯江文化旅游开发有限责任公司股权5000万元，江安长江公路大桥开发有限责任公司股份969.68万元，宜宾市农业融资担保有限公司股份400万元，江安县汉安供排水有限公司股份204万元，江安县交通投资开发有限责任公司股份47万元，江安县沿江港务有限责任公司50万元（一期）。截止2014年4月，公司实现融资和经营收入11308万元（融资10800，资产处置和租赁508万元），实现利润351 万元，资产总额达241715万元，负债60451万元，所有者权益181264 万元，负债率为25%。公司在具体
7、运营中着力构建三大平台，即：国有资产经营管理平台、筹资融资平台和信用担保投资平台、政府性项目投资建设平台。本着“高效、诚信、创新、发展”的理念，不断开创国有资产经营管理新局面，为江安县经济社会发展做出贡献。1.1.4 建设内容及规模江安县城市棚户区改造工程建设项目主要建设内容为安置还房、配套商铺、小区物管用房及其他配套用房、小区道路及配套设施等建设。本项目总用地面积32,154.95，总建筑面积126,341.09，拟建安置房872.00 套。其中：（1）住宅建筑面积94,948.19；（2）配套商业用房建筑面积11,434.83；（3）小区其他配套用房建筑面积951.84；（4）地下建筑面积
8、19,006.23。1.1.5建设总投资本项目估算总投资37,624.70万元，其中：工程费用26,970.79万元，占总投资的71.68%；工程建设其他费用5,453.15万元，占总投资的14.49%；预备费（基本预备费和涨价预备费）1,296.96万元，占总投资的3.45%；建设期利息3,903.80万元，占总投资的10.38%。1.1.6 资金来源本项目工程估算总投资37,624.70万元，资金来源：（1）项目资本金7,824.80万元，占投资总额的20.80%。项目资本金由业主自筹资金投入解决。（2）申请银行借款29,800.00万元，占投资总额的79.20%，为长期贷款，贷款期限15
9、年,贷款利率为6.55%。1.1.7 建设工期建设工期36个月，2014年6月至2017年5月。1.2可行性研究范围、目的及编制依据1.2.1研究范围我公司受江安县国有资产经营投资有限公司的委托，对江安县城市棚户区改造工程建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告。本次研究范围主要包括：项目建设的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境保护、投资估算及资金筹措、贷款偿还及风险分析、社会效益评价等。1.2.2研究目的通过对“江安县城区棚户区改造工程”建设项目可行性的研究分析，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供相关部门决策
10、。1.2.3编制依据（1）中华人民共和国城乡规划法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法、建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南；（4）关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保（2009）295号；（5）国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号；（6）四川省棚户区改造工程实施方案；（7）四川省建设工程工程量清单计价定额2009年；（8）建设工程工程量清单计价规范2013年；（9）四川省工程造价信息2014年3月；（10）江安县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；（11）江安县统
11、计年鉴；（12）江安县城市总体规划；（13）宜宾市人民政府办公室关于加快推进危旧房棚户区改造工作指导意见；（14）江安县人民政府关于县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法；（15）国家现行的行业规定，法律法规，设计标准，技术规范；（16）项目单位提供的有关基础资料。1.3 可行性研究主要结论江安县城市棚户区改造工程建设项目是在党中央、国务院着力改善民生，解决城市低收入家庭住房问题，全面落实保障性住房建设，推进城市和国有工矿棚户区改造工作的宏观背景下提出。我们通过对项目建设条件以及选址、建设规模及方案的分析，认为本项目工程建设条件具备，建设方案合理。该项目的实施有助于推动江安县城市建设的发展，改善民
12、生，有利于社会和谐稳定、有利于节约利用土地，促进地方经济的发展，社会效益巨大。综上所述，项目建设是必要的，方案可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 宏观经济背景2014年，我国面临的形势依然错综复杂，有利条件和不利因素并存。世界经济复苏存在不稳定、不确定因素，一些国家宏观政策调整带来变数，新兴经济体又面临新的困难和挑战。全球经济格局深度调整，国际竞争更趋激烈。我国支撑发展的要素条件也在发生深刻变化，深层次矛盾凸显，正处于结构调整阵痛期、增长速度换挡期，到了爬坡过坎的紧要关口，经济下行压力依然较大。同时要看到，我国发展仍处在可以大有作为的重要战略机遇期，工业化、城镇化
13、持续推进，区域发展回旋余地大，今后一个时期保持经济中高速增长有基础也有条件。我们必须防微虑远，趋利避害，一定要牢牢把握发展的主动权。 今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内，国际收支基本平衡，努力实现居民收入和经济发展同步。加强对增长、就业、物价、国际收支等主要目标的统筹平衡。做好今年政府工作，要以深化改革为强大动力，以调整结构为主攻方向，以改善民生为根本目的，统筹兼顾，突出重点，务求实效。(一)推动重要领域改革取得新突破。(二)开创高水平对外开放新局面。(三)增强内需拉
14、动经济的主引擎作用。把消费作为扩大内需的主要着力点。把投资作为稳定经济增长的关键。加快投融资体制改革，推进投资主体多元化，再推出一批民间投资示范项目，优化投资结构，保持固定资产投资合理增长。中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程、农业、重大水利、中西部铁路、节能环保、社会事业等领域，发挥好政府投资“四两拨千斤”的带动作用。(四)促进农业现代化和农村改革发展。(五)推进以人为核心的新型城镇化。城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律，积极稳妥推进，
15、着力提升质量。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。加强城镇化管理创新和机制建设。要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。(六)以创新支撑和引领经济结构优化升级。(七)加强教育、卫生、文化等社会建设。(八)统筹做好保障和改善民生工作。就业是民生之本。坚持实施就业优先战略和更加积极的就业政策，优化就业创业环境，以创新引领创业，以创业带动就业。收入是民生之源。要深化收入分配体制改革，努力缩小收入差距。社保是民生之基。重点是推进社会救助制度改革，继续提高城乡低保水平
