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1、娄底 和悦二期项目启动会,湾田地产集团,用心构筑美好生活,一、产品研发 3P,二、工程管控 31P,三、景观规划 71P,四、体验区规划 103P,五、成本管控 140P,六、营销策略 164P,七、成功标尺及总经理承诺 215P,2,目 录,一、产品研发,1.1 总图及基本指标 1.2 业态分布 1.3 项目分阶段建设 1.4 配套设计 1.5 园区维护和管理 1.6 园区交通组织,1.7 消防分析 1.8 小区标高体系 1.9 地库专项 1.10 户型分布 1.11 优化设计 1.12 立面设计,1.1 总图及基本指标,一、产品研发,4,5,1.1 总图及基本指标（续）-方案中的溢价点,一
2、、产品研发,一、电力： 1、本工程在地下室设有一座专变变配所、两座公变变配电所由市政10KV电源引入，并在25#栋地下室设一台300kW柴油发电机作备用电源。25#专变变配所设一台800kVA变压器供本工程除住宅住户用电外其他负荷用电。 26#公变变配所设一台800kVA变压器供20#、26#栋住宅用电，另设一台800kVA变压器供25#栋住宅用电。 23#公变变配所设一台800kVA变压器供23#、24#栋住宅用电，另设一台800kVA变压器供22#栋住宅用电。 2、小区10KV电源引入线路采用YJV-8.7/10KV电缆，穿SC100钢管直埋敷设。 3、小区内的道路公共照明主要采用庭园灯，
3、庭园灯的安装间距为1822米。要求庭园灯选用造型美观，与小区内建筑物形式相协调的灯具。小区内道路公共照明采用光控，时针和手动统一控制，路灯缆线采用穿cPVC管埋地敷设，埋深不小于0.7米。 4、从各公、专变配电所至各单体的电力电缆在地下车库沿桥架敷设。 二、弱电： 1、本工程在20#栋一层分别设置消防控制室、电信机房。 2、弱电管线埋设深度0.6米。 3、弱电主管线一般路段穿PVC65管保护，过道路路段穿SC80钢管保护。 4、弱电线路穿保护管埋地敷设时，分支、拐角处等均设电缆井。一般路段手孔井距离3050米。 5、地下室敷设的弱电线路穿金属防火桥架敷设。 6、小区内敷设的弱电管线考虑预留用于
4、物业管理的水、电、煤气三表远程自动抄表管理系统的通讯线路及安全防范等弱电线路。,6,1.4.1 配套方案-电力说明,一、产品研发,用心构筑美好生活,二、工程管控,进度节点计划 工程管理重难点 交房管控点 工程管控思路,用心构筑美好生活,工程管控,进度节点计划 分批建设计划表,第一批,用心构筑美好生活,工程管控,进度节点计划 分批建设计划表,第二批,用心构筑美好生活,工程管控,进度节点计划 分批建设计划表,第三批,用心构筑美好生活,工程管控,进度节点计划 工程管理重难点 交房管控点 质量管控点,用心构筑美好生活,工程管控,工程管理重难点 土石方不可控,由于原有土石方未清对好，后期土石方工作无法展
5、开。另，土石方施工处在雨季，受控较难。,解决办法,加快原有土石方的清对，与当地居委会好沟通，如他们不能在我公司规定的施工时间完成，我们将另请有信誉的土石方施工单位施工。,用心构筑美好生活,工程管控,工程管理重难点 无证施工时间较长,为了满足销售要示，第一批于2014.3.1日开工，而施工许可证直到2014.5.30日才能取得，无证施工时间较长。,解决办法,充分利用已有资源，加强与建设局的沟通，取得相关政府部门的理解，避免停工和罚款。,用心构筑美好生活,工程管控,进度节点计划 工程管理重难点 交房管控点 质量管控点,用心构筑美好生活,工程管控,进度节点计划 工程管理重难点 交房管控点 工程管控思
6、路,用心构筑美好生活,工程管控,工程管控思路 计划管理,项目计划管理体系,关键节点计划,出图计划,报批报建计划,招标采购计划,资金计划,五大计划管理体系建立，指导日常工作 招采计划联系会，关键计划专题会 编制个人月度计划，每周回顾，月度总结 进度管理“可视化”，看板管理，图表上墙,用心构筑美好生活,工程管控,工程管控思路 技术管理,项目技术管理体系,审图管理制度,交底管理制度,讲图管理制度,技术例会制度,施工方案讨论制度,五大技术管理体系建立，指导日常工作 采用统一的标准做法，固化节点 设计交底、合同需求交底、合同交底、营销承诺交底 项目内部讲图、总包给甲方和监理讲图、监理给甲方讲图,用心构筑
7、美好生活,工程管控,工程管控思路 质量管理,项目质量管理体系,样板引路制度,停止点检查制度,工序交接制度,每周例会制度,材料进场管理制度,五大质量管理体系建立，指导日常工作 分部分项工程，施工单位进场后，必须先做施工样板 规范工序移交流程，做好土建与安装、配套的交接 规范材料及设备的进场管理程序,用心构筑美好生活,工程管控,工程管控思路 质量管理,样板清单位,用心构筑美好生活,工程管控,工程管控思路 质量管理,停止点清单位,用心构筑美好生活,工程管控,工程管控思路 文档管理,项目文档管理体系,文档归档指引,信息管理指引,竣工备案指引,报批报建指引,分户验收指引,三、景观规划,3.1 景观设计原
8、则 3.5 景观设计 3.2 种植原则 3.6 效果表现 3.3 建筑资料 3.7 配套设施 3.4 风格定位 3.8 景观成本分配,22,3.1 景观规划-景观设计原则,三、景观规划,23,和悦二期项目作为一个纯住宅项目，是湾田地产娄底公司2014年在娄底主打的一个品牌项目，着力打造成为娄底最高品质的住宅大盘，为居民创造一个优美、安全、舒适、便捷的中高档住宅小区。面对竞争日益激烈的房产市场，住宅建设发展的一个耀眼亮点，就是“生态住宅”、“绿色住宅”、“健康住宅”理念的兴起。市场如何供给一个健康、舒适、美丽的生态家园？成为项目景观设计的一个重点。 和悦二期项目小区景观的营造，遵循三大原则，即人
9、性化原则、经济原则、文化艺术原则。 和悦二期的景观设计基本原则：不低于一期标准，在一期已有经验上进一步优化调整。,3.2 种植原则 90%本地植物+10%亚热带植物（海枣、莆葵、剑麻等）,三、景观规划,24,3.8 景观标准参照及建议景观标准和悦二期景观标准以和悦一期和湾田家园2个项目做参考,三、景观规划,建议 合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费 合理搭配地被栽植形式 合理使用大规格苗木，这种苗木成本较高，建议合理选择其规格 草坪成本是软景成本中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量 花卉的后期更换、维护成本较高，建议适量选择,四、体验区规划,样板区及其选址 体验动线 样板区
10、体验点布 样板区体验置方案 营销中心方案 景观示范区方案 样板房选址 样板区体验点布置方案及成本 体验区进度计划表,7-2）各户型样板房功能区设计意向,客户群体分析及样板房建议,选取两种户型作为样板房,装修设计风格：,“庄重 贵气”,“简约但不简 单的装饰风格”,27,一、体验区规划,B户型,三室三卫两厅 建筑面积：136平 赠送：空中花园 功能要求：主卧次卧+客厅餐厅+厨房+卫生间空中花园+阳台,B户型,一、体验区规划,B户型的意向客户描述,李先生（妻子32岁企业职员，孩子6岁） 职业：某公司的部门总监 年龄：37岁 学历：本科 爱好：户外、健身 置业情况：首改 细节描述： 刘先生看上去是一
11、个精明细心的人，工作收入比较稳定，购买力强，对生活品质要求比较高，原来的二房已经满足不了目前的居住需求，由于离上班的地方很远，小孩即将上学，想改善环境，提高生活品质，同时离工作的地方近点，方便照顾小孩读书，所以对房子的地段、户型空间，周边生态环境，教育医疗资源比较关注。,一、体验区规划,B户型设计原则,1、简欧风格多以米白为主色调，以浅色为主深色为辅，整体感觉清爽； 2、保留古典欧式的典雅与豪华，又更适应现代生活的休闲与舒适，更适合中国人的审美观；,一、体验区规划,31,一、体验区规划,7-14）样板区体验点布置方案及成本,体验区总筹建投资:_170_万元（样板房为实体样板房，可按折扣充抵营销
12、）。,32,一、体验区规划,7-15）样板区体验点布置方案及成本,33,一、体验区规划,7-15）样板区体验点布置方案及成本,用心构筑美好生活,五、成本管控,项目启动版目标成本及比较 项目合约规划 成本管控风险及措施 成本管控方案,用心构筑美好生活,成本管控,项目启动版目标成本及比较 目标单方成本,36,用心构筑美好生活,成本管控,项目启动版目标成本及比较 目标总成本,37,用心构筑美好生活,成本管控,和悦家园二期（仅住宅、地库、底商）综合平均成本对比表 以湾田家园统计口径为准 单位：元/平方米,38,用心构筑美好生活,成本管控,和悦家园二期（仅住宅、地库、底商）综合平均成本对比表 以湾田家园
13、统计口径为准 单位：元/平方米,39,用心构筑美好生活,成本管控,和悦家园二期（仅住宅、地库、底商）综合平均成本对比表 以湾田家园统计口径为准 单位：元/平方米,40,用心构筑美好生活,成本管控,和悦家园二期（仅住宅、地库、底商）综合平均成本对比表 以湾田家园统计口径为准 单位：元/平方米,41,用心构筑美好生活,成本管控,项目启动版目标成本及比较 项目合约规划 成本管控风险及措施 成本管控方案,42,用心构筑美好生活,成本管控,项目合约规划 招采计划时间节点表,43,用心构筑美好生活,成本管控,项目合约规划 招采计划时间节点表,用心构筑美好生活,成本管控,项目合约规划,编制思路 质量第一：坚
14、守质量底线基础的前提是建立总包长期合作战略性合作关系。 精简原则：节省招采时间，施工图、设计方案数据提前制定，做到粮草先行的原则。 公开原则：举贤不避亲，选择优质供应商，采取公开招投标原则。 合理规划：合约性质、总分包界面、甲供材料界面进行全面梳理和详细拆分， 避免合同间的缺漏碰，尽量做到合同范围互相交圈且具备很强的实际操作性，方便现场管理及成本控制。,45,用心构筑美好生活,成本管控,项目合约规划 招采计划时间节点表,46,用心构筑美好生活,成本管控,项目启动版目标成本及比较 项目合约规划 成本管控风险及措施 成本管控方案,用心构筑美好生活,成本管控,成本管控风险及措施,初步设计风险：若因设
15、计定位不到位，设计质量不高，直接影响后期成本的控制 措施：搞好项目初期市场调研，确定开发方案，限额设计，成本适配。 流砂或塌孔的风险：因东西面原土方部分为回填土方，在桩基础施工时会出现孤石；地下水位过高，同时地层中含有部分的夹砂卵石层，在桩基础施工时会出现流砂或塌孔等风险。 措施：设计时选择合理桩型，在合同内及招标时对此部分进行约定，进行风险转移。 地下室多段施工导致成本上升的风险：地下室分三批开发，会存在现场材料的二次转运、局部处理困难、防水处理效果欠佳，所以可能后期增加处理等费用。 措施：尽量加快建设周期，采用先进的施工方法，在招标过程中将风险转移。,48,用心构筑美好生活,成本管控,成本管控风险及措施,材料价格上涨风险：工程项目常常是个较长的施工时间，往往会有各种材料、人工的价格涨幅风险 措施：在合同及招标时约定材料价格涨幅的调整，尤其是总包范围内的材料，不应在后期施工过程中提出增加费用。 施工阶段的风险：施工期间出现施工质量、施工安全等各类不可预见事件发生。 措施：施工过程中狠抓质量管理、加强安全意思管理，杜绝一切质量、安全
