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1、昆山新宁物流有限公司仓储扩建、技改项目可行性研究报告北大纵横管理咨询有限公司2009年4月目录1项目概述21.1项目名称21.2项目建设内容21.2.1项目总体规划21.2.2项目建设内容21.2.3项目建设进度安排21.3项目投资及资金来源21.4项目必要性和可行性分析21.4.1项目必要性21.4.2项目可行性21.5项目投资效益分析21.5.1投资回收期21.5.2净现金流量21.5.3 内部收益率21.6结论22项目建设背景22.1物流及保税物流宏观环境分析22.1.1社会环境分析22.1.2科技环境分析22.1.3经济环境分析22.1.4法律政策环境分析22.2保税仓储行业现状与发展
2、趋势分析22.2.1行业现状和市场竞争格局22.2.2保税仓储发展趋势23项目的必要性和可行性分析23.1项目必要性分析23.1.1保税仓储行业发展的必然要求和最佳契机23.1.2新宁现代物流实施战略拓展的必然要求23.1.3适应供应商与中心厂商布局变化的必然结果23.1.4符合新宁现代物流的未来战略发展方向23.2项目可行性分析23.2.1外部环境改善为保税仓储行业发展带来了无限的机遇23.2.2企业自身实力为项目拓展提供了充分的保障24市场分析24.1消费电子市场环境概况24.1.1全球消费电子市场持续增长24.1.2消费电子产业链全球布局24.1.3中国成为全球制造组装中心24.1.4长
3、三角、珠三角以及环渤海地区形成了相对成熟的电子产业群落24.1.5 中国百分之八十的电子元器件需要从国外进口24.2面向消费电子的保税仓储市场分析24.2.1消费电子行业变化催生价值链协同24.2.2物流仓储管理能力薄弱，专业化程度亟待提高24.2.3面向消费电子的保税仓储市场潜力巨大24.2.4消费电子行业特点加快消费电子保税仓储的步伐24.3项目所在地市场分析25项目建设与运营25.1项目概况25.1.1项目选址25.1.2客户定位25.1.3项目规模25.1.4项目实施进度25.1.5项目资金筹措25.2项目建设方案25.2.1资金使用25.2.2设备及系统25.3 项目组织25.4项目
4、运营26项目投资收益26.1 财务假设26.2 损益计算表26.5.4 指标汇总26.5.5结论27效益分析27.1管理效益分析27.2社会效益分析28 项目风险分析及其控制措施28.1市场风险28.1.1宏观经济和政策影响28.1.2 市场的接受程度和时间28.1.3同业竞争激烈28.2 管理风险28.2.1 人力资源成本的刚性支出28.2.2 技术人员和管理人员短缺风险28.3 业务经营风险28.4 财务风险29结论21项目概述1.1项目名称昆山新宁物流有限公司仓储扩建、技改项目可行性研究报告。1.2项目建设内容1.2.1项目总体规划昆山新宁物流保税仓储扩建、技改项目位于江苏省昆山市开发区
5、出口加工区，是江苏新宁现代物流股份有限公司的控股公司，注册资本6000万元，以保税仓储物流为主营业务。昆山出口加工区健全的园区配套设施及优越的地理位置已经吸引众多国际跨国公司及国内知名企业进驻。项目场地离苏州市区约25公里，周边交通方便，利于节约运输成本，形成区域性物流产业链。扩建项目作为新宁现代物流以长三角地区为战略重点，以供应链物流管理信息系统为技术支撑，以复制成熟运营模式为手段，统筹规划，全国布局的重要措施，在未来5年内预计实现保税物流业务服务收入总额达2亿元人民币。借此把新宁现代物流打造成横向全国布点、纵向产业延伸，覆盖全国的网络化保税仓储物流运营平台，晋升为国内一流、国际知名的制造业
6、国际供应链物流企业。1.2.2项目建设内容本项目为购置土地自建仓储设施的项目，计划建筑面积为17,532平方米，分上下二层。项目位于江苏省昆山市出口加工区，为江苏新宁现代物流全资子公司。1.2.3项目建设进度安排本项目的计划总建设周期为8个月，由于受到施工时间和设备安装时间的影响，项目开工时间为募集资金到位时间，主要建设内容为土建施工、设备采购及安装、装修施工、人员培训、运营前准备等工作。1.3项目投资及资金来源项目计划投资金额为5500万元,全部由新宁现代物流IPO募集获得。1.4项目必要性和可行性分析1.4.1项目必要性昆山作为消费电子行业产业集聚度最高的区域之一和公司总部所在地，本项目的
7、建设将大大加强江苏新宁物流在昆山的行业领先优势和提升仓储设施的技术含量及运作效率，是江苏新宁现代物流股份有限公司实施战略拓展的必然要求；是目前保税仓储行业竞争发展的必然结果；是物流行业上下游客户需求变化的必然选择。1.4.2项目可行性由于优越的地理位置、经济的快速发展，以及强大的通信、电子制造业及信息业的需求，长三角地区物流发展水平在全国处于领先地位。外部环境改变为保税仓储行业发展带来巨大生机。保税物流和供应链物流作为物流产业中的高附加值部分，具有较高的利润回报。江苏新宁现代物流股份有限公司依托现有物流行业的经营优势和客户基础，通过优化商业模式和改进仓储设施，不仅整体盈利能力和运作效率得到提高
8、，而且能培养一批有经验、高素质的专业经营管理人才，企业自身实力也为项目顺利实施提供充分保证，因此本项目的扩建是完全可行的。1.5项目投资效益分析本项目的目标营业规模为17,532平米（包括部分办公及后勤场所）。该项目的建设符合新宁现代物流的发展战略，进一步提升了公司在昆山区域的领先优势，为新宁实现全国区域合理布局打下了良好的基础。通过本项目的投资分析可以看出，项目的盈利能力和增长性良好，是一个具有良好投资回报的项目。5年内该项目的预期税后利润回报是6019.43万元人民币。第1年：税后利润：105.19万元；累计税后利润：105.19万元；第2年：税后利润：802.16万元；累计税后利润：90
9、7.35万元；第3年：税后利润：1216.20万元；累计税后利润：2123.55万元；第4年：税后利润：1713万元；累计税后利润：3836.55万元；第5年：税后利润：2182.88万元；累计税后利润：6019.43万元。图1-1 未来5年利润曲线1.5.1投资回收期如果不考虑资金的时间价值，则本项目的投资回收期是3.89年；如果资金年投资回报率按照10%（折现率）计算，则项目投资回收期是4.71年。1.5.2 净现金流量公司未来五年的净现金流量预测（折现率按10%计算）：948.62万元。1.5.3 内部收益率内部收益率略高于14.92%（假设项目投资回收期为5年）。1.6结论根据以上的分
10、析可以得出本项目具有良好的投资价值和经济回报。2项目建设背景2.1物流及保税物流宏观环境分析2.1.1社会环境分析我国经济发展带来一个巨大的潜在物流市场。在中国经济高速发展和全球化开放的背景下, 我国社会物流需求出现持续高速增长的局面。尤其是2006年，国家出台了“十一五”国民经济发展的规划纲要。在纲要中，第一次把物流产业发展纳入到国家重点发展的领域，而且是作为现代服务业发展的一个领域来提出要加快发展的。此后几年来，我国社会物流总额规模不断扩大, 现代物流业在我国国民经济中已处于重要地位。据测算,我国物流需求系数一直呈上升趋势，“八五”时期平均为1.6，“九五”为1.7，“十五”为2.2， 2
11、006年为2.8， 2007年为3.2。2008年社会物流总额与GDP相比的物流需求系数为3.3。从发展的趋势看, 社会经济发展对物流的需求不断加速, 社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展。国家统计局统计数据表明，2002以来中国物流产业增加值占GDP的比重逐年上升（见图21所示），这表明经济增长对物流需求越来越大，物流总值持续增加，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。2007年物流产业实现增加值16981亿元，占GDP的比重达6.9。数据来源：据国家统计局数据整理图2-1 2002-2007年中国GDP增长与物流产业增加值增长情况刚刚过去的2008年，我国经济社会发展经受了多方面的严峻挑战
12、和考验。面对国际金融危机的冲击，党中央、国务院及时调整宏观经济政策，采取了一系列扩大内需，促进经济增长的政策措施，国内生产总值预计增长9%左右。物流业面对复杂多变的经营环境，开拓进取，积极应对，取得了新的进展，为国民经济平稳较快发展做出了重要贡献，在抗震救灾等关键时刻发挥了重要作用。据国家统计局数据初步测算，2008年，我国社会物流总额将达88.82万亿元，同比增长18.1%，增幅比上年下降8.1个百分点；物流业增加值完成约1.94万亿元，同比增长14.6%，增幅比上年下降5.7个百分点；社会物流总费用约为5.21万亿元，同比增长14.7%，增幅比上年下降3.5个百分点。2009年国家将切实解
13、决物流企业经营中反映强烈而又普遍存在的问题，把各项物流发展的政策落到实处，并推动物流业与制造业的融合互动，探索实施联动发展示范工程。此前仓储、配送业等物流企业营业税的税率为5%以上。目前物流协会已建议国家将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统一，调低为3%。同时物流企业的用地应采用工业用地计价的办法，以降低成本。上述调整政策将会使得2009年物流业发展获得更大动力，2009年政府还将出台更多政策扶持物流产业发展，全年维持两位数以上的增长具有可信性。这是由于一般物流总额的增幅与GDP增幅的比值会是1:3左右，因此即使实际GDP增速只有6%，2009年物流总额的增幅也会保持两位数的增长。
14、由于物流行业的基础性，物流业和制造业、流通业一直是融合渗透、联动发展，如果物流业发展不能保持一定水平，将不足以支持全年GDP8%以上的增速。初步预测，由于多种保障措施的出台和业态的稳定，2009年物流业全年总额将达100万亿，增速水平保持在20%左右，全年物流业增加值保持在13-15%左右。预计“十一五”期间中国物流行业生产总值年均将增长23%, 明显高于GDP 的增长速度, 物流市场将继续向长三角、珠三角、京津冀及渤海经济圈集中。2.1.2科技环境分析现代科学技术进步的发展为物流企业提供了基于现代工艺技术的价值输送平台，将大大促进物流产业的技术改进，从而使传统物流业的经营模式越来越适应市场需
15、求和整个社会经济环境的发展。尤其是信息技术和运输技术的发展，将加速传统物流企业向现代物流企业转变。 信息技术信息技术，特别是EDI（电子数据交换）、EOS（电子自动订货系统）、POS（销售试点信息系统）、电子商务、互联网等现代信息技术在物流方面的应用，强化了物流服务的效率性，使企业实现零库存，一定程度上降低了企业的销售费用，企业投入的流动资金快速周转进而提高企业的盈利性。在信息通讯方面，目前我国已拥有电信网络干线光缆超过300万公里，并已基本形成以光缆为主体，以数字微波和卫星通讯为辅助手段的大容量数字干线传输网络，其覆盖范围包括全国地市以上城市和90%的县级市及大部分乡镇，并连通世界主要国际信息网络。这就使EDI、ERP、MRP、GPS等一些围绕物流信息交流、管理和控制的技术得以应用，在一定程度上提高了我国物流信息管理水平，促进物流效率的提高。第六次中国物流市场供需状况调查报告显示，商贸企业门店
