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1、绵阳湖滨印象项目可行性研究报告绵阳市金佳房地产开发有限责任公司二五年五月二十三日目 录第一部分 项目概况3 一、宗地现状 二、项目周边的配套情况第二部分 土地价款情况及付款安排4 一、土地价款情况 二、付款安排第三部分 规划要点分析5 一、根据规划要求 二、规划条件分析 三、综合经济技术指标第四部分 高新区城市发展综述、房地产市场分析与项目市场定位6 一、高新区城市发展综述与房地产市场分析 （一）高新区城市发展综述 （二）高新区房地产发展状况 二、高新区发展规划 三、项目定位第五部分 项目发展计划13 一、竣工目标 二、项目发展主要节点第六部分 项目静态投资收益分析14 一、项目总投资 二、项
2、目销售总收入 三、利润 四、税务分析第七部分 项目综合评价15第一部分 项目概况一、宗地现状1、地理位置该项目位于安昌河堤（锦河花园二期旁）。2、地块面积、周边情况地块北临“梦竹园二期”，南临安昌河堤，西临40米规划景观道路，东临“梦竹园一期”；用地面积：红线用地面积为4707平方米。 此外本项目西侧规划中为约3000平方米市政绿化用地，南临安昌河堤为约500米宽的安昌江江面,对本项目环境有很好的改善作用。 3、地块现状该地不很平整，局部堆放有一些建筑材料。二、周边的配套情况A. 市政配套市政道路状况本项目位于绵阳高新区和涪城区的交界，交通便利，距火车站1公里，距绵阳机场8公里。 供水及雨污水
3、排放：本项目的污水、雨水可以直接接入市政管道。燃气：小区路边铺设有煤气管道，需根据所需负荷向燃气公司申请。供电：本项目周边已有变压器。未来生活用电需根据负荷向供电局申请。通讯：电信局会根据楼盘内负荷情况进行通讯基础设施的建设，开发商只须申报，无需额外投资。B、社区配套周边主要配套：教育 中学 小学2公里以内 火炬中学 东辰国际学校3公里以内 普明中学、外国语学校 外国语学校、高新区小学医疗1公里以内 520医院2公里以内 404花园分院、美康医院3公里以内 富临医院、普明医院等交通本项目北侧有公交站台通往市区。 其它配套： 银行 商业1公里以内 建设银行、农业银行、工商银行 各种类型的商铺3公
4、里以内各大商业银行网点 超市、商铺密集而繁华配套部分小结：本项目位于城区，具有完善的交通、教育、医疗、商业、金融、休闲娱乐配套，水、电气、通讯已进入项目或已至红线外，配套方面不需额外投入，是一块可以立即开发的熟地。第二部分 土地价款情况及付款安排一、土地价款和情况该宗土地于2005年5月12日在四川省绵阳市盈信拍卖有限公司举行的拍卖会上通过拍卖依法取得。通过绵阳市国土资源调查规划所宗地面积界定通知第090号该地权属面积4707.4平方米，。加上佣金，契税，印花税，。 该宗土地已于2005年5月17日在绵阳市国土局土地矿产市场管理所签订了国有土地使用权成交确认书（绵土交易（2005）第87号和国
5、有土地使用权转让合同（绵国土转字（2005）第24号）。二、付款安排根据国有土地使用权转让合同（绵国土转字（2005）第24号），拍卖成交后一周付成交总价款的30%，一个月内到总价款的90%，余款在产权证交付之日一次付清。第三部分 规划要点分析一、根据绵城规设2005059号文要求 1、总用地面积：4974平方米； 2、建筑密度：35%；3、容积率：2.1； 4、建筑总面积 10445 平方米；5、绿地率：30%；6、建筑间距：按绵阳市城市规划管理技术规定新区标准执行 ；7、停车泊位：按商业建筑面积每1000平方米设置4个计算； 按住宅总户数的50%计算；二、规划条件分析1、自然环境与周边状况
6、：本项目位于绵阳市高新区和涪城区交界，地块较平整，自然环境条件良好： 项目北面和东面紧邻四川万向集团开发的“梦竹园”小区。项目南面和西面临安昌江，景观很好，建筑设计应尽量采用较多朝向江面的户型。2、交通状况：地块靠近涪城区，交通较为便利，项目南面为河堤道路，地块西面为规划的的40米的景观大道。3、初步总体规划与建筑红线退让间距a）西面40米规划道路，建筑需退道路边线2.5米；b）南面河堤道路(不含绿化带)，建筑物需退红线3米；c）北面“梦竹园”小区，建筑物需退红线7米；d）东面“梦竹园”小区，建筑物需退红线4.5米。三、综合经济技术指标 项目名称 “湖滨映象”项目项目规划总用地 4928M 容
7、积率 2.1总建筑面积 10445M建筑密度 35.0%住宅总建筑面积 9505M住宅总户数 121户商业面积 940M汽车位总数 42个第五部分 高新区发展综述、房地产市场分析与项目市场定位一、高新区城市发展综述与房地产市场分析（一）高新区城市发展综述1、高新区行政区域与自然概况绵阳高新区创建于1992年，是经国务院批准的国家级高新技术产业开发区。规划面积6.1平方公里，控制面积43平方公里，人口约7.6万。经过近9年的建设与发展，绵阳高新区已经成为绵阳科技城发展高新技术产业和科技成果转化的基地、长虹进入世界500强的主要基地，成为了绵阳的科技特区、外商投资中心、技术创新中心、体制创新中心。
8、 绵阳高新区位于绵阳市区西端，距市中心1公里，距绵阳机场8公里，是绵阳最具区位和环境优势的高新技术发展基地，成绵、成广高速公路和宝成铁路复线从区内穿过，道路、交通、通讯条件优越，高速宽带信息网络覆盖率达80%以上，具有以金融、保险、艺术中心、体育中心、文化教育、医疗卫生为主体的健全的社会服务支撑体系。2、高新区经济发展概况绵阳高新区自创办至今，已累计完成固定资产投资82.6亿元。综合开发面积达到15平方公里；引进项目1084个，其中工业企业418家，三资企业27家，高新技术企业62个。在高新区区域范围内，累计实现工业产值798亿元，技工贸总收入实现621亿元，高新技术企业总产值累计达到753.
9、8亿元，为国家创税利87.2亿元，出口创汇总额6806万美元；工业产值和技工贸收入年平均增长率达到54.6%和50.35%。仅2000年，全区实现工业产值150亿元，技工贸收入133亿元，国内生产总值44.36亿元，固定资产投资10亿元，出口创汇3460万美元。全年新引进企业127家，协议引资75.2亿元，实现到位资金21.6亿元。（二）高新区房地产发展状况1、高新区住宅市场发展状况1.1.高新区商品房市场A：高新区2000-2004年住宅市场供求情况从绝对数量上来看，高新区住宅每年的成交量都不大。从增长幅度上来看，与绵阳市属城区的总体水平相比，高新区住宅每年成交量的变化幅度很大。一方面是由于
10、各期的基数较小，即使变化的绝对数量不大，但是引起的变化幅度却不小。从产品类型来看，开发企业主要开发多层住宅物业，基本上没有高层住宅物业。经过几年的发展，目前市场上已经开始出现高层住宅物业和别墅物业。B：高新区2000-2004年住宅价格走势从总体的价格水平上看，高新区的商品房住宅价格位明显比市区低。从总体的价格走势看，高新区的商品房住宅价格呈现上升趋势。导致整体住宅价格上升的原因，一方面与全国整体房产价格水平上升的原因相似；另一方面是由于产品的质素不断的提升能够维持房价达到上升的水平。这一点可以从2002年后住宅的房价有较大上升的现象得到证实：2002年来高新区主力销售楼盘包括懋景青城、中华苑
11、、梦竹苑、富临山庄、嘉和苑等，这几个楼盘的产品素质均处于同区的高水平，带动楼价走强。C：整体开发水平较低，成交总量和成交价格受个盘影响较大。1.2.高新区商品房市场现状分析A：房地产企业少，开发能力相对较弱2003年，高新区房地产开发公司20余家，全年合计开发土地面积20余万平方米，占全市总开发土地面积的8%。同时，高新区的房地产开发项目基本上由本市的房地产企业进行开发，还没有实力强大的外来发展商进入该市场。因此高新区的房地产企业的整体开发能力相对较弱。B：高新区占绵阳市份额极小从历年的数据看，高新区的商品房预售、成交量均处于绵阳市低水平。但 近几年的成交总量与预售总量基本相当，可以认为高新区
12、的商品房市场基本保持供求平衡。由于目前高新区商品房市场的供求量少，因此个别楼盘的开发情况将极大地影响到区域整体的市场发展水平，从而也大大增强了不确定因素对整体市场的影响。C：住宅物业占高新区商品房市场的份额极大；同时，由于受城市发展空间和房地产市场发展受现时的城市格局限制，楼盘集中分布在成绵路北面；因此，高新区内的市场竞争主要体现为各楼盘之间的竞争。住宅物业是高新区商品房市场的最主要产品，主要表现在住宅物业的预售量与成交量均占据了高新区商品房预售、成交量的极大比例。尤其是成交量，每年的商品房成交量中，住宅物业均占据了85%以上的市场份额。表明高新区的商品房供求集中在住宅物业。1.3.高新区典型楼盘 高新区近几年主要开发楼盘项目名称 地理位置 发展商 均价（元平方米） 要销售时段懋景青城外国语学校东面 四川岷山集团 1350 2002至今中华苑 长虹商贸中心对面 四川兴力达集团 1400 2003至今富临山庄外国语学校西面 四川富临集团 2000 2003至今梦竹苑 双碑桥西面 四川万向投资集团 1450 2003至今嘉和苑 富临医院对面 绵阳中房集团 1300 200220042、高新区住宅消费市场特点2.1. 高新区住宅商品房以本区域消化和外来人员为主，买家组成包括：高新区大中型企业职工、开发区技术人员、富裕村落村民
