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1、目 录目 录1一、 总论21.1 项目简介21.1.1项目位置21.1.2 项目现状21.1.3项目总体规划要求21.1.4项目建筑面积指标21.2项目法人概况21.3编制依据31.4主要经济技术指标31.5结论3二、市场分析42.1宏观环境分析42.1.1 地理位置42.1.2 经济发展42.1.3 人口状况52.1.4 生活水平52.2 房地产市场分析62.2.1 房地产市场综述62.2.2 区域分布82.2.3 价格水平92.2.4 土地市场102.2.5 别墅市场102.2.6未来房地产市场走势11三、项目周边环境与竞争性楼盘分析123.1 项目周边环境分析123.1.1 周边环境12
2、3.1.2 SWOT分析133.2 竞争性楼盘分析14四、项目定位144.1 总体定位144.2 产品定位154.3 客户定位154.4 价格定位16五、财务分析175.1 技术经济指标说明175.2销售收入测算185.3投资估算185.4现金流量分析及财务评价185.5敏感性分析19一、 总论1.1 项目简介1.1.1项目位置该地块位于x镇x村，x路西侧、x路南侧、x路东侧、x路北侧，占地面积165,751,2平方米（约合250亩），土地性质为商住楼。 1.1.2 项目现状目前该地块尚未办后相关征地手续，地块原为农业用地，现地块上杂草丛生，临近x路和x路口附近是当地农业住房。项目总占地面积1
3、65,751,2平方米，总建筑面积198,500平方米。地块南面邻近的是延伸中的x路，目前已经辟通。1.1.3项目总体规划要求项目总占地面积165,751,2平方米，规划建造一个大型中高档居住区。土地使用年限为70年。容积率为低层0.8，多层1.3，小高层1.8。建筑密度30%。至少480m2的社区用房，至少900 m2的物业管理用房，一处占地2700 m2，建筑面积不小于1800 m2的6班幼儿园等。机动车位配置为1个/户。1.1.4项目建筑面积指标项目规划总建筑面积198,500平方米，住宅部分195,500平方米，商业配套3000平方米。住宅部分中，多层住宅119,500平方米，小高层4
4、0,000平方米，联排和叠加别墅共36,000平方米。容积率1.2，建筑密度30%。车库建筑面积31,871平方米，共机动车位1771个。1.2项目法人概况企业名称： x房产开发有限公司法定代表人：xxx注册资本： 10000万企业类型： 有限责任公司经营范围： 房地产投资、开发、销售（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。1.3编制依据本项目可行性报告根据xxx房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和x市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。此外，本项目可行性研究报告编制依据还有：1、x市国土资源局国有土地使用权出让合同。2
5、、x市规划局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。1.4主要经济技术指标主要技术经济指标如下：基地面积 165,751,2平方米总建筑面积 198,500平方米其中：住宅部分 195,500平方米 配套部分 3,000平方米容积率 1.2建筑密度 30 %机动车停车泊位 1771个1.5结论该地块处于x市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。经估算，项目工程总投资为632,467,155元，税后利润为137,090,785元，税后投资利润率为
6、21.68%，财务效益较好。二、市场分析2.1宏观环境分析2.1.1 地理位置x市位处x省东南部、x市与x市之间。北至东北与x、x两市相连，南至东南与x、x区。距x市a公里，x市b公里。x交通便捷。航空方面，上海虹桥机场距a公里，上海浦东机场距a公里。港口方面，上海港距离a公里、张家港距a公里、太仓浏家港距a公里，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路方面，京沪铁路穿越开发区，并在区内设有二等客货运输站。公路方面，区域内公路网健全，沪宁高速公路、机场路、312国道等。 2.1.2 经济发展2000年以来，x市国内生产总值高速增长，近两年增长速度超过30%。2003年国内生产总值为430亿
7、元，2004年1-8月份完成国内生产总值370.7亿元。 2003年，产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值12亿元，比上年增长1.4% ；第二产业增加值289亿元，比上年增长34.3%；第三产业增加值129亿元，比上年增长29.0%。从近两年的三产比例来看，工业占绝对主导地位，随着工业的发展，外来人口的涌入，x市服务业将会得到快速发展。 2.1.3 人口状况近年来市户籍人口增长缓慢，但外来人口增张迅速，2001年外来人口为20万人，2003年已达到47万，接近总人口的一半。市中期规划（2005-2010年）人口为130万，其中外来常住人口
8、62万，远期约为165万，其中外来常住人口84万。外来人口的大量涌入带动了房地产的高速发展。2.1.4 生活水平近年来，随着市经济的快速发展，人民生活水平大幅度提高。2001年，城镇居民可支配收入为9810元，2002年首次突破万元大关，2003年达到创纪录的13034元。与此同时，居民储蓄继续快速增加。2003年居民人均存款余额达2.52万元，同比上年增长34%。2.2 房地产市场分析2.2.1 房地产市场综述2.2.1.1开发2003年房地产开发面积创了历史新高，房屋施工面积达756.82万平方米，比上年增长113.9%；其中新开工面积425.67万平方米，比上年增长76.8%。各类房屋施
9、工面积均呈现较快增长。普通住宅557.60万平方米，别墅、高档公寓80.20万平方米，商业营业用房78.52万平方米，11层及以上高层建筑56.90万平方米，分别比上年增长110.2%、191.1%、137.7%、448.7%。别墅、高档公寓、商业营业用房占比都有了不同程度的提高；高层建筑的开发成为2003年房地产开发的一大亮点。 2003年竣工面积大幅增长，达204.63万平方米，比上年增长110.3%。其中普通住宅143.81万平方米，别墅、高档公寓28.54万平方米，商业营业用房22.72万平方米，分别比上年增长100.7%、183.2%、150.4%。2.2.1.2 销售2003年市商
10、品房销售面积131万平方米，比上年增长48.9%；其中商品住宅销售116万平方米，增长50.6 %。同时，商品房价格一路上扬。现房综合平均售价达2546元，比上年增长21.4%。其中普通住宅2083元，别墅、高档公寓3999元，商业营业用房3722元，分别比上年增长10.3%、28.0%、38.9%。期房平均售价2781元。 2.2.1.3 空置由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止2003年底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。2.2.2 区域分布根据市在售楼盘情况，可
11、以把市房地产市场划分为以下板块：老城区 市中心，市政府等机构均在该版块内，地理位置极其优越； 纵向的x路、x路和x，横向的x西路（中路）等，是x最繁华的几条商业街； 该区域内老新村在数量上占有非常大的比重，有100个左右； 同时有极少量高档新开发楼盘，主要在x中路沿线，如x、x等，现已售完，其二手房的价格在4000-5000元/m左右。城北 x公园和x河以北的住宅群，尤其以x路和x北路沿线的楼盘居多；由于老城区内地块稀缺而先向外阔伸的地段； 现在该区域内的生活和商业氛围非常好，x路两侧的商业带已经基本成型，另外x路两侧的x商业街也正在招商中； 区域内新建楼盘和老式新村共存，新开楼盘20个左右，
12、一般走中端路线，价格在3500-4200元/m范围内，主要吸引x本地人作为其主要客户。 长江北路沿线 x以东、x北路两侧的地带，是近年发展起来的中高档住宅群； 该区域的楼盘一般规模都较大，大部分未开发完毕，后期的还会陆续入市，现在新推楼盘价格范围基本在3000-4000元/m内； 住宅群的生活配套现还未及时跟上，只能过多的依赖市中心，即将开张的易初爱莲（预计10月）会在一定程度上缓解该地段生活配套欠缺的问题。 x西路和x路沿线 处在x市区到x湖、x等旅游景区的主干道上，交通便捷； 已建成的3000亩的森林生态公园、小型高尔夫推杆场，规划中的大学城和在建的体育中心等设施，都将为该地区提升产品层次
13、提供基垫； x路的改造两侧商业街的规划也会带动该区域版块的迅速成型； 前几年在该区域开发的产品以别墅为主，兼有一定量的多层；现在在售的楼盘有x和x花园，价格3800-3900元/m。x开发区 x港以东、x塘以南，x区周边的住宅群，楼盘不多，主要为x区提供配套； 新近开发的楼盘有2-3个，其中x花苑正在销售中，价格在3400元/m左右。 x南 x南面的一系列地块，现在在建的楼盘仅3个：x、x广场和x华城，另外还有两处动迁安居房x，x； 已建成或规划中多条省际交通枢纽穿越该版块，未来潜力巨大；xx 未来规划的城市副中心，近期楼盘数量增速很快； 在售的楼盘有10个，价格区间在2200-2500元/m
14、。 xx 高档娱乐休闲度假区，楼盘以别墅为主； 由于别墅在产品层次上往往差异非常大，因而该版块的价格差异幅度也较大，价格范围主要分布在55008000元/m 不等。2.2.3 价格水平从x市在售楼盘情况看，老城区内的次新房价格最高，均价在4000-5000元/平方米；其次是x北和x北路沿线，均价达到3000- 4000元/平方米；x西路表现不俗，目前价格区间在2800-3600元/平方米；x镇也呈现出快速上涨的势头，目前均价达到1900-2600元/平方米。2.2.4 土地市场截至2004年10月13日，x市本年累计推出土地15幅，其中住宅11幅，总占地面积119.68万平方米，总建筑面积预计在160-180万平方米，商业4幅，总占地面积11.46万平方米。正在出让的土地面积约27万平方米，预计全年将推出160万平方米左右，总建筑面积在220万平方米左右，出让土地面积基本与2003年持平。2.2.5 别墅市场2004年，x市别墅市场供应量猛增，上市面积达到2002年同期两倍；已经形成“x、x、x”三个区域为主的别墅群。随着x市经济的快速发展，x市别墅市场出现了比较明显的变化，休闲、度假、养生、投资等中高档别墅份额逐步增加。与此同时，不为乐观的是，x市别墅市场销售趋于平淡，多数项目面临较大销售压力。从客户群
