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1、虎门荔林华庭策划方案 目 录 一、 项目概况 二、 虎门区域经济文化特点 三、 片区市场调查与竞争对手分析 四、 虎门房地产市场调查与分析 五、 项目理念定位-打造虎门第一个运动健康型体验山景花园小区 六、 建筑规划提示 七、 特色运动健康泛会所策划 八、 中国澳大利亚双语幼儿园策划 九、 CIS全面导入裕隆花园的方案要点 十、 高品质物业管理与绿色装修提示 十一、裕隆花园营销要点 十二、项目进度计划 十三、裕隆花园项目的投入产出分析 十四、裕隆花园的风险分析与对策 十五、总结与致谢 裕隆花园项目调研与初步策划摘要 本报告首先分析了虎门的区域经济状况与地域文化特色，通过对虎门人住宅、汽车消费水
2、平的深入了解以及竞争对手楼盘的详细分析，我们初步把握了虎门地产的发展脉搏，将虎门房地产开发水平与深圳同行进行横向比较。丰泰华园湖景小高层（按照建筑面积计算），2、3、4层卖价3600元，5层以上售价4000元，顶层复式售价4600元；飞龙山庄最低价格为2543元/平方米，顶层复式最高售价为3754元/平方米，均价为3280元/平方米；柏景豪庭高层起价为3000元，最高价格4127元，均价3500元；柏景豪庭是虎门镇区高层较高价格。因此，我们策划的出发点和立足点是裕隆花园（本项目暂定名）如何达到均价3000元以上，成为虎门精品小区，树立项目品牌的根本要旨。 2003年虎门住宅市场供应总面积统计
3、单位：万平方米 楼盘名称 开发单位 别墅面积 小高层总面积 小高层实际销售面积 丰泰华园山庄 东莞市建设房地产有限公司 4 郊区大盘 5 龙泽居 东莞市建设房地产有限公司 3 2.6 飞龙山庄 广海房地产开发公司东莞分公司 19.2 2.088 富民花园 东莞太平建筑房地产开发公司 35 3 港口路片区 柏景豪庭 广东黄河实业集团有限公司 9，1-4层为商场与停车场 5 能源华庄 东莞市建设房地产有限公司 3 2.6899 龙泉都市华庭 龙泉房地产公司 6万平方米，尚未开盘 2 虎门广场片区 海富华庭 东莞市德盛建业实业有限公司 总建筑面积7万平方米，停车场面积较大。 合计 282 由于到20
4、03年底还有半年，因此房地产实际销售量可能达到21-28万平方米。从各家开发商的实际销售数据中，我们发现每家每年实际销售面积一般在2-3.5万平方米之间,个别优质楼盘例如海富华庭销，其售量在6万平方米左右,这对于裕隆花园项目开发的阶段性划分具有重要启示。 通过专业访谈和初步分析，我们设计了住宅调查问卷，通过对问卷的详细分析，我们结合对裕隆花园的环境分析，提出了主要卖点，根据主要卖点以及市场情况，我们的规划师根据策划思路提出了不同的概念规划方案。 针对虎门楼盘的三个明显缺陷：1.物业管理总体水平低。2.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统，对体验营销不够重视。3.会所设计较粗缺乏精品特色。 我们
5、结合裕隆花园面临的竞争态势，按照体验营销的总体大思路，以人为本，站在使用者便利、舒适实用的立场上，采取精品设计的原则；并且提出了特色健康运动泛会所（减少人工服务项目，增加亲近自然的活动，会所外设置篮球场地、羽毛球场地）；知识型社区服务与高品味物业管理服务；并且在虎门楼盘销售全面导入体验营销，系统设计项目形象识别系统CIS等主要策划思路。力求创造一种和谐的邻里关系，以温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流，不仅打造精品楼盘，而且树立发展商品牌形象。 我们建议创裕公司倡导和实践“携手共建理想家园”的住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者参与和体验住宅的户型
6、设计、社区规划、环境格局、建材选质、质量监理等全过程。让购房者根据自己不同的个性需要，进行产品再设计和建造。这与过去传统被动的购房方式相比，这种方式具有一定的创新特色，特别在如何进行优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、创造适宜的人居结构功能、营造人与自然和谐共生的社区人文环境方面，努力开辟一条开发商与居住者携手合作，保证消费者个性发挥和宣扬的一条特色体验营销之路。 营销卖点权重表 主要卖点名称 权重 附注 山景与园林 30% 荔枝林特色山景 特色运动健康泛会所 15% 根据虎门实际情况，引入中华国际健康养生园部分成果绿色装修与健康直饮水 10% 绿色装修认证，虎门已经有健康直饮水系统 物
7、业管理 15% 小区智能化系统，通过物业管理ISO9000认证预计环境质量管理体系认证发展商品牌 10% 含营销CIS系统导入建筑特色 20% 包括户型实用率、外立面、绿色装修、车位 建议户型比例 名称 建筑面积平方米 比例 备注 两房一厅一(二)卫 90-100 10% 小三房一厅两卫二阳台 115-120 15% 大三房两厅两卫二阳台 125-141 15% 四房两厅三卫二阳台 134-137 30% 148 5% 186 10% 五房二厅三卫二阳台 153 15% （包括复式） 177 200 合计 100% 在大户型市场日趋饱和、发展商纷纷注重大户豪宅的背景下，东莞大户型市场开始遭遇寒
8、冰，虎门的大户型市场也供应非常充足。错开目前市场普遍大户型，朝精品小户型发展，适当开发有特色大户型，减轻置业者的置业压力。 根据对已经推出的各个楼盘详细分析，我们考虑白领业主普遍有工人房和书房的要求，大三室两厅结构不尽合理，因此，应该重点增加130平方米左右小四室两厅双阳台的户型比例，小四房比例为35%，大四房比例10%，超大户型或复式15%。 户型的动态调整，在建筑方案完成后，根据最后市场调查结果，对户型在进行一次重要调整。 2003年虎门销售楼盘平均价格 楼盘名称 参考平均价格（元/平方米）建筑面积计算 项目类型 丰泰华园 4000 小高层（湖景单位） 3600 小高层（离湖面有一定距离）
9、 飞龙山庄 3280 小高层 柏景豪庭 低层普通户型平均价3250元，高层平均价格为3500元 高层 能源华庄 3240 高层 海富华庭 3400 高层 根据概念设计方案，建筑面积最大为4.9万平方米左右。我们采用比较保守的数据，按照总建筑面积4.8万平方米建筑造价估算分析，地价为3000万元400万元主入口，项目开发成本为12422万元，根据周边同类楼盘价格以及我们的项目策划定位建议项目均价为3000元/平方米，总销售额为1.56亿元，项目利润为3183万元。 预计项目开发销售周期为2年，项目利润率为25.6 %。 通过多次讨论，我们认为概念设计方案的园林与总体布局合理，通过财务估算分析，从经济方面分析概念设计方案是可行的，具有较好的性能价格比，在虎门房地产市场中具有较强竞争力。 对此项目，我们极具必胜信心！ 一、裕隆花园项目概况 1. 项目名称：花果山裕隆花园住宅小区房地产开发 2. 开发公司：东莞创裕实业发展有限公司 3. 企业概况：东莞创裕实业发展有限公司一家综合性企业，以房地产开发、酒店经营为主。 4. 工程概况：项目位于虎门镇人民北路花果山，山上有大片荔枝林带，占地面积
