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1、目 录前言 第一部分市场可行性研究3一.房地场市场总体分析3（一）经济条件、社会因素分析6（二）交通及基础设施状况分析11二.供应市场细分状况市场调查与分析13三.项目市场可行性的基本结论29四.产品、价格定位31第二部分规划及建设实施可行性研究34一.项目设计方案34（一）规划设计理念和主要思路34（二）道路交通系统设计37（三）景观绿化系统设计38（四）技术经济指标39（一）建设工程主要内容40（二）项目开发实施步骤41第三部分财务可行性分析43一总投资费用测算（参见表二 ）43二资金使用44三营业收入测算44四经济效益分析45五. 敏感性分析45前 言一、可行性研究项目基本情况概述北京市
2、北京站西街三角地南区危改项目（以下简称本项目）位于北京站西街三角地，北至三源胡同，南至站西街路中线及丁香小学北侧延长线，东至镇江胡同，西至崇文门内大街。（具体见附件：北京站西街危改图）,项目总占地面积约12.39公顷。规划建设成为集商业、娱乐、金融业、写字楼和公寓的大型建筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为2003年要为人民办的60件实事的重点危改项目，并得到了北京市东城区政府、北京市政府有关部门的高度重视和关注。第一部分市场可行性研究一、房地产市场总体分析1、北京市房地产市场发展背景北京的房地产市场从97年至今，已连续5年保持较高的速度增长，这得以于中国已连续十几年的经济快速发展，同时首都
3、北京作为中国的政治、经济和文化中心自然成为房地产投资商关注的焦点地区，特别是加入WTO和北京审奥成功，在2002年-2003年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到北京，促使北京的房地产市场进入一个空前繁荣的时期。北京需求市场通过近五年的结构调整，内需市场已基本打开，个人购房成为需求市场的主流；外地投资北京的购房人群逐年快速增长；北京市二级市场的完全放开也直接刺激一级市场的发展；银行对个人购房按揭逐渐规范并已形成相当的规模，外国金融机构抢滩北京市场，刺激北京的信贷资金的流动，从而间接刺激房地产市场的发展速度。2002年至2008年，北京市用于奥运会相关的投资总规模将达2800亿元，其中
4、，直接用于奥运场馆和相关设施的新增固定资产投资约1349亿元。2002年至2008年，全社会固定资产投资年均增速将提高3个百分点，平均每年达到14%，全北京市累计总投资将突破18000亿元，投资率保持在50%以上，这为北京经济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠定了基础。全市房地产业增加值达到129.8亿元，比上年增长16.7%，占国内生产总值的比重达到4.1%，提高1个百分点。北京城市生态环境的明显改善，交通通讯设施便利程度的提高，城市功能的进一步现代化及承载力的增强，都将提升北京对国内外商业、贸易、旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼、酒店业、商品住宅及文化娱乐设施的房地产
5、投资。在未来5年内，北京房地产投资将进入一个较高的增长期，保守估计，将比正常水平提高30%。在总体形势利好的基础上，北京的房地产形势导向呈现以下几种新的特点：2、商品房建设将持续成为开发热点2002年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破90%，达到92.5%，比上年提高4.6个百分点。在全市房地产开发完成投资中，用于商品住宅建设的投资为586.7亿元，增长26.4%，高出全社会投资增速7.9个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重达到59.3%；商品住宅施工面积为5397.6万平方米，比上年增长24.1%，占全市住宅施工面积的比重达到88.7%；商品住宅竣工面积1926.2万平方米，比上年增长3
6、8.2%，占全市住宅竣工总面积的88.0%，提高10.8个百分点。在扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在房地产建设规模不断扩大，全市商品房空置率呈现下降趋势。截止到去年底，全市商品房空置面积在一年以上的为406.3万平方米，其中商品住宅323万平方米，分别增长20.9%和14.8%，其增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。3、政策导向一是规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发；二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二、三级市场，鼓励有房户通过出售其
7、原住房并购买新商品房改善住房条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源；三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅、高档住宅及宾馆；四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市场交易。4、北京的危房改造、经济适用房建设将进入一个新高潮建设用地，特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计2002年至2007年，划拨用地将达到平均每年500公顷到800公顷。其中，危改用地2002年、2003年均为300公顷至350公顷，2004年200公顷至250公顷，2005年100公顷至150公顷；经济适用房划拨用地每年预计平均需要100公顷
8、至200公顷。交通、基础设施、能源建设每年需求划拨用地为50公顷至60公顷。二、北京市房地产市场供给形势分析A北京市房地产市场供给主要数据1998-2002年北京市施工、竣工面积与投资额（单位：万平方米）项 目19981999200020012002施工面积28323499378344555966竣工面积682.3842.81208.51365.61707.4B北京市住宅市场供给总量数据分析1998-2002年北京市住宅施工、竣工面积（单位：万平方米）项 目19981999200020012002住宅施工面积15702107244829714349增长率-34.2016.1821.3646.3
9、8住宅竣工面积483.31588.71908.261013.661393.4增长率-21.8154.2811.6037.46C写字楼供给分析1998-2002年北京市写字楼施工、竣工面积（单位：万平方米）项目19981999200020012002施工面积616.54604484.40449.09652增长率（）-2.00-19.80-7.2945.18竣工面积76.92103.2108.7997.25150增长率（）-34.160.54-1.154.24D商业营业用房1998-2002年北京市商业营业用房施工、竣工面积单位：万平方米项目19981999200020012002施工面积240.
10、58321.00281.32281.35396.00增长率-33.4212.361.0640.75竣工面积39.87122.7043.1248.6698.00增长率-207.75-64.8512.85101.40（一）经济条件、社会因素分析1、北京总体经济发展状况（1）北京人口结构基本状况根据我国第五次人口普查（2000年）和第四次人口普查（1990年），北京市人口的年龄，家庭都有一定变化。2000年比1990年北京人口数（常住人口中）由1081.9万增加到1356.9万。劳动适龄人口（我国现行劳动法规劳动适龄人口，男性1659岁，女性1654岁）由90年的66.3万增加到70.8万，增加了4
11、.5%，主要原因是由于外地人进京引起。1990年家庭户为310.2万户，2000年为409.7万户，2000年比1990年增加了32.1%，家庭结构变化见下表：家庭规模一人户二人户三人户四人户五人户合计1990年12.218.632.421.415.4100%2000年12.124.239.114.610.0100%三人户增加速度最快，增幅为6.7%，其2次是二人户。这反映了北京市家庭户正在向小规模方向转变。北京市中心城区土地面积崇文区东城区西城区宣武区面积（平方公里）16.4625.3831.6618.5北京市人口结构基本状况数据统计指标：A常住人口 截止2002末，常住户籍人口1122.3
12、万人，人口密度为668人平方公里。B流动性 在京居住一天以上的流动人口突破300万人，达308 .4万人，其中居住半年以上的人口为256 .8万人，占83 .3%。C年龄分布 0-14岁人口占13.6%，15-64岁人口占78.0%，65岁及以上人口占8.4%，年龄中位数高达34.4岁。按国际通用标准，65岁及以上人口占7%，年龄中位数在30岁以上者，即为老年型人口年龄结构。2000年北京的人口年龄结构，符合以上标准，北京人口已进入老年型人口年龄结构。D职业分布 生产、运输设备操作人员及有关人员最多，占在业人口的29.3%，其次是商业、服务业人员，占24.0%，专业技术人员位于第三，占17.3
13、%。E文化素质 在北京市6岁及以上人口中，接受大专及以上教育的228.5万人，占17.5%；接受高中教育的314.3万人，占24.1%；接受初中教育的466.5万人，占35.8%；接受小学教育的230.2万人，占17.7%，未上过学和扫盲班的62.9万人，占4.8%。F收入结构 2002年城镇居民人均可支配收入11577.8元，生活费支出8923元，近几年来消费结构变化明显，生存性消费比重下降，享受性和发展性比重上升；城镇居民人均住房使用面积17.62平方米。2002年农民人均可支配收入5098.8元，农村居民人均住房面积31平方米。（2）北京GDP水平和经济发展状况1997-2002年GDP
14、的统计数据 年份 项目199819992000200120022003国内生产总值 （亿元）1615.71810.02011.32167.72460.52817.6增长率（%）9.199.619.8010.0011.011.01998-2002年北京市职工平均工资（元/年） 年份 项目19981999200020012002职工收入（元/年）1101912285137781635018640增长率（%）10.511.512.218.714 由以上数据可以看出，近几年来随着经济增长，北京市职工收入稳步提高。经济稳定增长和人民生活水平提高是土地增值的基本条件。北京市经济的发展速度连续多年持续在9%以上，表现出一种持续
