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1、精装修工程管理流程之合 约 管 理（广州公司）精装修交楼项目与毛坯房项目在合约管理方面存在较大的差异，这种差异主要体现在：一、精装修交楼的施工内容及项目繁多，各工种专业性较强，导致分判单位数量增多和合约工作内容增加；二、施工单位的穿插施工及交接面的增加，导致容易出现合约漏项，合约内容划分不清晰，责任不明确及施工双方的相互索赔等纠纷扯皮现象出现；三、精装修交楼对质量的要求更高，因此涉及的甲供材料更多更细，要求在合约上对精装修材料的了解更全面、更深入。下面从五个方面介绍精装修合约管理流程：一、 精装修项目在合约分判内容上与毛坯房的差异；二、 广州公司在精装修项目上的分判模式；三、 精装修单位与主承
2、包单位的合约关系，相互协调内容；四、 各精装修工种招标分判注意事项；五、 广州公司甲供材管理模式及经验。一、 精装修交楼项目在合约分判内容上与毛坯房的差异精装修交楼与毛坯交楼最直接的不同就是分判及施工内容的增加，这些施工内容的划分界限是以户门为界，户门以内的装饰工程为精装修包含的施工内容，即进房内所能看见的所有装修项目。不包括铝门窗及阳台栏杆项目（此两项在毛坯交楼中同样涉及，但注意可能有地区公司的铝窗合同中未包括有客厅推拉门及厨房阳台的铝门窗而需增加）。现将精装修房相对毛坯房所增加的合约内容列举如下：（一） 主承包工程范围变动1. 包括应增加卧室地面20mm厚1:2水泥沙浆找平项目（如果卧室设
3、计为木地板装修及原毛坯交楼为结构完成面交楼标准）。2. 应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目。如毛坯交楼标准，则有此项目；如果是精装修交楼，则主包单位没有必要再施工这些项目，因为此部分地面普遍地会铺贴石材或地砖，由装修施工单位直接使用干硬性水泥砂浆，更便于调整和控制装修完成面标高。3. 应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）。4. 卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层。5. 厨房、卫生间墙面因设计为铺贴墙砖，如毛坯交楼墙面为20mm厚的打底压光抹灰层；如果是精装修交楼标准，应取消墙面压光，直接
4、打底扫毛即可，但要求保证墙面的平整度。同样在精装修标准交楼中，主包单位的施工内容在客厅、走道、卧室的墙面应做到压光，是否增加其它内容要视毛坯交楼标准而定。6. 厨房墙面因贴砖本来只需做到打底扫毛即可，但厨柜背板位置因可不贴砖（节约成本考虑）而需增加找平压光至贴砖面厚度，此部分容易遗漏需注意；7. 卫生间浴缸位置可能涉及增加砖砌体（垫浴缸下部及浴缸侧面）；8. 增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容。（二） 机电工程范围变动视毛坯房交楼标准而定，广州公司应小业主要求所交的毛坯交楼为所有管线均到位（包括强弱电）、灯具为裸灯头加灯座、洁具和龙头不安装、卫生间和厨房预留给水和排水管口、煤
5、气管道预留到厨房及生活阳台处（不提供热水器）。配电箱、开关和插座（强电和弱电类）仍须安装、有线电视及电话和网络线材和面板仍须安装。因此，如为精装修交楼，实际也就是增加了灯具、洁具、龙头等的安装工作而已。另广州公司的毛坯房标准中仍然包括了弱电系统的安装和配置，如提供可视对讲分机、电视插座（由有限电视公司提供）、电信网络插座（由电信提供）。如其他地区公司未包括此部分，实际精装修交楼应增加上述内容。（三） 增加室内装饰工程 广州公司的室内装饰工程内容主要为室内湿作业工程及部分木作业等工作。（四） 增加厨柜工程 包括：包括吊柜、地柜、台面板制作、安装等。 （五） 增加室内木门工程因即使是毛坯房也涉及安
6、装户门，因此精装修交楼则只增加室内门的供应与安装（包括木门小五金）。（六） 增加木地板工程包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装。（七） 增加甲供材料部分1. 室内灯具，包括吸顶灯、筒灯、射灯等；2. 室内洁具，包括洗手盆、座厕、浴缸等；3. 水暖件，包括各类龙头及其去水配件、毛巾架、浴帘杆、厕纸盒等；4. 附送电器，包括煤气炉、热水器、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、各类型空调等。5. 木门小五金,包括门锁、门铰、门碰、猫眼；6. 淋浴门；7. 排气扇；8. 各类开关面板；9. 各类墙地砖及石材。二、 广州公司在精装修项目上的分判模式第一项内容中的分类说明实际上也就介绍
7、了广州公司在精装修项目上的合约分判模式。从整体分判模式而言，精装修的分判模式仍属于主包工程专业分包的分判模式。此外从中再将精装修特别关注的部分材料及设备进行了甲供。从上述分类可以看出，除主包工程及机电工程相应增加的少数项目外，广州公司将室内装修工程拆分为室内装饰工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程及甲供材料这五大项，之所以广州公司将整个精装修工程拆散进行专业分包的目的还是为了保证装修效果并严格控制工程成本。拆分的依据则是根据目前国内市场的社会分工来决定的，具体说明如下：（一） 目前市场上存在较多的装饰单位，虽然主包单位具有装饰工程的施工资质，但其主要业务范围还是在结构粗装修范围内，其装饰水
8、平还达不到地产公司的要求。虽然由其直接承建装饰工程有利于现场协调管理，但如由其承接后不是进行转包就是施工质量难以控制。因此，建议装饰工程由业主直接分判给具有装饰资质的专业装饰公司施工。（二） 目前市场上的厨柜、木门及木地板公司数量也较多，分工比较明确，一般同一厂家不会存在同时涉及两种业务的情况。即使部分木门厂家也能制作厨柜或木地板，但实际仍是以木门工程为其主要业务范围，其厨柜及木地板施工能力有限，质量也肯定不如专业的厨柜及木地板厂家。就厂家的供货能力及质量来看，规模相当的木作业厂家都不会存在较大的质量区别，关键还在于其现场安装水平上，这实际也直接影响到成品质量及售后服务能力。因此，正因为“术业
9、有专攻”，上述三个项目的分判仍然建议由三家专业单位承接较好。（三） 之所以要甲供材料的主要原因有两点，一是能较好的控制工程成本，能通过甲方集中购买及利用甲方付款方面的优势达到降低成本的目的；二就是能较好的控制材料质量，满足甲方设计要求。除此之外则完全没有必要采用甲供模式，反而还增加工作内容，降低工作效率，事倍功半（集团也发文规范了物资采购的相关问题，无必要的甲供还会带来较多的税务问题）。而装饰工程中甲供材料的目的主要还在第二点控制施工质量达到设计要求上，当然通过我们的集中采购也能达到一定降低成本的目的。正因为装饰工程的特点，广州公司几乎将所有成品类（无须再次加工，只需安装即可）的装饰材料及设备
10、进行了甲供，目的只有一个：就是在确保工程成本可控的前提下，严格的控制装饰工程及各种材料的质量。装饰工程分判模式细分如下：（一） 室内装饰工程通常与公共部分装饰工程一同分判，由一个装饰单位承接大堂、电梯厅及室内装饰工程有利于现场施工管理及成品保护。主要工作内容包括：室内墙地砖铺贴、石材铺贴（包括波打线及地脚线）、室内墙面及天花乳胶漆、天花脚线、厨房卫生间及其他部位的天花吊顶、卫生间洗手台及镜子、窗台板（石材或砖）、木饰面背景墙、各类鞋柜、衣柜(如有家私厂可以承建，如索菲亚牌衣柜，尽可能的成品采购以保证工程质量)等。另还包括毛巾架、浴帘杆、厕纸盒（甲供）的安装。（二） 厨柜工程单独分判，内容包括：
11、吊柜、地柜、台面板制作、安装。含抽油烟管安装（抽油烟管由抽油烟机供应商提供，安装时若长度不够则应由厨柜厂家免费提供）、台面开孔等；抽油烟机、煤气煮食炉及消毒碗柜的安装（抽油烟机、煮食炉与消毒碗柜甲供）；洗涤盆及整项去水设施的供应与安装、水龙头的开孔（包括自来水与直饮水龙头）；橱柜与墙、地面连接处之打胶；吊柜下方的照明系统及其配件的供应与安装等。（三） 木门工程与户门一同分判，建议应与防火门（如管井门、走火楼梯门等）分开分判。主要因为户门虽然也是防火门（即使木门厂家没有防火门加工资质，其也可以通过挂靠性质满足消防验收需要），但户门及室内门对木门厂家的手工要求较高，验收标准以装饰效果为主，小业主对
12、质量的关注程度较高；而其它防火门则处于公共部位，对外形装饰及手工质量要求不高，小业主关注程度低，主要还是以满足防火功能及验收为主。因此，建议户门及室内门与其他防火门分开招标，在控制成本的前提下，户门及室内门单位的选择上应着重在于该分判商的装饰加工能力及施工质量；防火门单位则应重点考虑其的专业生产资质以保证消防验收的顺利通过。因此，木门及防火门的投标单位应不完全一致（不排除防火门单位有装饰性木门的加工生产能力的情况）。工作内容为：室内门的供应与安装、木门小五金（甲供）的安装、所有门洞、墙体与安装门框之间空隙的填充等。（四） 木地板工程单独分判，包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线
13、的供应与安装、木地板与周边墙面、洞口、脚线、门槛石及地砖等的收边收口（包括打胶及铺装塑料或金属收口条）。注意木地板的厚度（及木地板的品种，复合或实木地板为18mm厚，强化为8mm厚）在主包招标时应提前确定，以避免后期主包增加找平等工序。（五） 室内灯具甲供。包括供应吸顶灯、筒灯、光管、射灯等；要注意光源的品牌范围。安装由机电单位完成。（六） 洁具甲供。包括洗手盆、座厕、浴缸等；安装由机电单位完成，包括与周围墙地面的收口打胶等。（七） 水暖件甲供。包括各类龙头及其配件；安装由机电单位完成，包括与周围洗手台面的收口打胶等。（八） 水暖配件甲供。安装由机电单位完成，包括去水配件及给水软管等。此部分材
14、料较为零星，本可由洁具及龙头供应单位提供（多数洁具供应单位无此业务），但一般洁具及龙头供应单位多为国内或国际知名品牌，此部分费用相比国内一般配件厂而言高出太多，又为暗藏材料，无须品牌效应。建议在保证质量的前提下，从节约成本的角度出发单独分判。（九） 毛巾架、浴帘杆、厕纸盒甲供，由装饰单位安装。部分洁具及水暖件供应商都有类似产品，亦可与洁具水暖件一同招标。但考虑到物品较小，技术含量不高，小业主对其品牌的要求不强，建议无须找名牌单位供应，由国内一般供应商供应即可满足要求，达到节约成本的目的。（十） 附送电器甲供。包括煤气炉（厨柜公司安装）、热水器（煤气公司或热水器供应商）、抽油烟机（厨柜公司安装）
15、、消毒碗柜（厨柜公司安装）、微波炉（厨柜公司安装）、各类型空调（供应商安装）等。（十一） 木门小五金甲供。包括门锁、门铰、门碰、猫眼。通常情况下比较重户门锁的款式，因此在分判上为节约成本一般分为了户门锁与内门锁、门铰、门碰、猫眼分两家单位分别供应的情况（因户门锁一般选择名牌产品，而其属下的门铰、门碰、猫眼的价格较高）。供应后由木门供应单位安装。（十二） 淋浴门甲供。包括铝合金框架及钢化玻璃、小五金连接件的供应与安装及与墙地面的打胶处理等。因淋浴门对品牌的要求不高，质量相差不大，因此由一般的专业淋浴门厂家供应安装即可，无须大品牌商供应。（十三） 排气扇甲供。向专业排气扇厂家提供开孔尺寸、噪音及风
16、量控制要求即可。采购后由机电单位安装。（十四） 各类开关面板甲供。由机电单位安装。包括各类型强电开关、插座面板、防溅面盖、门铃开关等。（十五） 墙地砖甲供。由室内装饰单位安装。包括墙地砖的供应、切割及倒角。通常墙地砖分开招标，主要原因为部分厂家只生产其中的一种。目前墙砖主要以瓷片为主（也可以使用抛光砖及仿古砖，视设计而定），可单独招标；地面抛光砖为集团甲供，可与公共部分的墙地面抛光砖共同招标；厨卫地面一般设计为仿古砖（也可用石材），单独招标。波打线视材料类型与墙地砖供应共同分判。（十六） 石材大料应甲供，局部装饰性的、规格特殊的、少量的石材可以由装饰施工单位供应。由室内装饰单位安装。包括石材的供应、切割、磨边及倒角。石材适用范围一般为客厅及走
