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1、“同科汇丰国际”项目整体营销策划报告同科集团营销策划分公司2007年5月目 录第一篇 宏 观 篇 一、连云港市国民经济总体概况二、连云港市房地产市场形势及发展趋势三、宏观环境结语第二篇 住宅区域市场分析篇一、住宅市场供需分析二、住宅市场现状分析三、住宅市场结语四、板块内商业配套情况分析第三篇 项目分析篇一、项目地块分析二、地块未来发展研究第四篇 产品建议篇一、项目矩阵分析二、项目总体定位建议三、客户群分析四、产品建议第五篇 项目定位与营销推广战略篇一、项目定位二、营销推广战略三、入市策略四、推广战役五、广告企划战略六、销售策略第六篇 结论篇前 言 此次市场调研目的是:使我们能准确的掌握连云港市
2、整体的宏观大环境和项目本身以及周边环境状况;为项目市场调研、定位提供真实可靠的信息来源,为项目开发启动奠定基石。第一篇 宏 观 篇一、连云港市国民经济总体概况1、连云港基本概况连云港市位于江苏省东北部,东濒黄海;北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤;西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻;南与淮阴市涟水县、盐城市响水县相连。东西长129千米,南北宽约132千米。陆地面积7446平方千米,水域面积1759.4平方千米。根据2006年11月1日进行的全国人口普查数据显示,连云港市常住总人口为468万人,其中市区人口67万人,自然增长率为4.73,全市城市化水平达38.11%。2、连云港市经济运行情况
3、2005年全市实现地区生产总值455.97亿元,比上年增加14.2%,是连云港近八年来经济总量增加最多的一年。按可比价格计算,比2004年增长16%,在全国中心城市综合实力百强排名中,排名提升到55位,较上一年度前移17位。2006年,连云港市经济发展逐步进入历史最好时期,主要经济指标增长较快,增幅全面超越往年同期,且在全省位次前移。地区生产总值增幅由在全省十三市中位次靠后前移至并列第五位,农民人均现金收入增幅列第一位,一般预算收入、在岗职工人均工资、工业用电量增幅列第二位,规模以上工业增加值、出口额、社会消费品零售总额、城市居民人均可支配收入列第三、四位。第一产业实现增加值64.22亿元,增
4、长6.0%;第二产业实现增加值172.37亿元,增长19.2%,其中工业增加值138.85亿元,增长20.9%;第三产业实现增加值138.85亿元,增长15.3%。从运行态势看,今年以来全市经济增长速度稳步攀升。从经济增长的地区结构看,东部城区投资持续升温。新一轮建设全面铺开,开发区、连云区完成投资51.57亿元,同比增长38.5%;增幅较上半年有所放缓,但仍领先其他县区。港口建设速度加快,完成投资11.79亿元,同比增长41%,在建的11个项目中,有6个为今年新开工项目,有4个项目当年投资突破亿元。3、连云港市主要经济指标分析:地区生产总值(亿元) 第三产业第三产业所占比重地区财政收入人均财
5、政收入社会消费品零售额旅游收入4、连云港市人口分布情况连云港市面积7446平方千米,人口468万人(2006年)。新浦区面积 259平方千米,人口 36万人。连云区面积 506平方千米,人口 18万人。海州区面积 159平方千米,人口 13万人。赣榆县面积1408平方千米,人口107万人。灌云县面积1834平方千米,人口107万人。东海县面积2251平方千米,人口114万人。灌南县面积1029平方千米,人口 73万人。5、居民生活水平2006年是连云港市社会、经济、城市建设发展较快的时期,城市建设、社会经济都迈上了新台阶。经济的增长为改善人民生活,提高市民收入打下了基础。据资料显示,城市居民的
6、生活水平有了实质性的提高:据统计,城市居民的人均可支配收入2006年为11266元,同比上年增长12.6%。人均消费支出2006年为8080元,同比增长12.0%。主城区居民的生活水平已基本实现“小康”。图示如下:企业职工年平均工资城市人均住房建筑面积单位(元)2003年2004年2005年2006年人均可支配收入778288721000611266人均可消费支出5768621872138080结语:从以上数据可以看出,连云港市经济正向良好的方向发展,居民的购买力正在逐年增长,随着收入水平的提高,居民用于消费性的支出在不断增加的同时,非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。二、连云港市房
7、地产市场形势及发展趋势1、连云港市房地产市场形势当前连云港市房地产的总体形势是:房地产投资规模持续快速增长,商品房销售价升量增,产业发展的理性化程度进一步提高,房地产市场秩序进一步好转。1) 房地产投资迅猛增长,城镇住房告别短缺时代。l 2006年,全市房地产完成投资55.07亿元,比上年增长55.7%,占规模以上固定资产投资总额的14.4,比上年增加1.9个百分点。其中住宅完成投资40.41亿元,增长82.9%。全市房地产投资和住宅投资均为2003年以来增速最快的一年。l 2006年全市商品房施工面积达640.67万平方米,比上年增长59.8%。其中住宅施工面积522.22万平方米,增长70
8、.8%。商品房竣工面积174.02万平方米,比上年增长38.3%,其中住宅竣工面积140.5万平方米,增长45.3%。l 2006年,全市商品房销售面积183.52万平方米,比上年增长26.7%,其中住宅销售面积154.14万平方米,增长29.5%。商品房销售额42.68亿元,比上年增长27.6%,其中住宅销售额32.88亿元,增长35.7%。1996年以来连云港市房地产开发完成情况表19961997199819992000200120022003200420052006房地产投资额(亿元)4.354.234.547.496.599.6616.0719.7727.3235.3655.07房地产
9、施工量(万平方米)78.1264.7383.09129.40106.71150.08190.28235.59306.12400.91640.67房地产竣工量(万平方米)38.5842.6643.8282.5461.8573.72105.80105.70146.49125.85174.02房地产销售量(亿元)20.1530.6536.5167.9246.1662.2277.30102.80132.59144.86183.52房地产销售额(亿元)1.773.153.757.265.117.549.6717.2227.2633.4542.682)2006年连云港土地出让总体情况 2006年连云港共出
10、让四轮土地,共合计70幅地块,出让总量达到396万平方米,可建面积突破696万平方米,总成交金额为323740万元,平均土地交易单价为55.70万元/亩。这一数据说明连云港土地市场需求比较旺盛,也反映出连云港房地产市场迅速发展的态势。连云港2006年土地成交情况表区域数量(幅)比例面积(亩)比例平均土地规模(亩/幅)主城区2041%1818.5831%90.93开发区2041%2646.6246%132.33连云区1938%1347.1223%70.90总计49100%5812.32100%118.62结语:从以上图表可以看出:连云港土地市场三年呈现直线上升的趋势,保持了高速增长的趋势,尤其是
11、2005年的增长率甚至达到95.6%,2005年达到峰值后2006年土地供应量上涨幅度有所回落,同时出让的单幅土地面积也有所减少,说明土地供应的势头有所回落,今年不排除在供应量400万平方米以上高位运行的可能性。通过对2006年土地市场的总结,可以看出以下三大热点:1、 东部城区土地大规模放量,区域土地价格猛涨2、 连云区土地交易创历史纪录,近郊土地开始冲击主城区市场3、 外来开发商瞄准大宗土地3)连云港月度销售情况对比2006-2007年月度销售情况月份日均销售面积(m2)日均套数(套)销售面积(万m2)销售套数(套)2006.334451910.76012006.441013411.596
12、42006.5.224273369.47862006.72687198.36032006.82255206.996192006.92144186.435422006.102933269.098212006.1138673511.610632006.1253404716.5514512007.152544816.2914762007.22489226.976192007.336864011.4212452007.440133612.0410712007年销售排行榜(市区)销售套数排行(单位:套)序号12345678910项目名称套数连云港国际贸易中心677千叶花园城一期313温哥华国际花园304
13、津华苑295文彦山庄291青岛花园286中茵-名都小区270三禾城中城248东方之珠226天景美地217销售面积排行(单位:平方米)序号12345678910项目名称面积津华苑36223东方之珠25350温哥华国际花园23245东城海岸22496青岛花园19158东方纽约城18840文彦山庄17003千叶花园城一期16943水木华园16588中房新天地二期16353销售金额排行(单位:万元)序号12345678910项目名称金额津华苑12531东城海岸11205大陆桥国际商务大厦8975温哥华国际花园6854东方纽约城6315青岛花园6273东方之珠5906三禾城中城5616连云港国际贸易中心5131水木华园51172007年01月销售排行榜(市区)销售套数排行(单位:套)序号12345678910项目名称套数文彦山庄176千叶花园